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首创置业前4月签约大幅提升高额地价成隐忧

https://m.biud.com.cn 2015年05月07日10:01 家居装修知识网

受房地产市场成交回升的影响，房地产商的营运状况显得不再那么惨淡。周一，北京国资委控制的房地产商首创置业（02868.HK）公布了今年前4个月的营运数据。公告显示，首创置业今年前4月累计实现签约金额为73.2亿元，相比去年同期大幅增长83.1%。累计签约面积约72.4万平方米，同比上升77.9%。

首创置业在公告中披露，情况可能比账面上显示的签约金额更为可观。报告显示，截至4月底，首创置业尚有客户已经认购但未签约的11.4亿元货值正在办理换签手续。

首创置业在北京以外地区的收益正在快速增长。今年前4个月，它在天津的签约金额已经超过北京，占比达到了三分之一。海外的签约金额也在快速增长，如今，首创置业在澳大利亚悉尼的占比达到15%，接近北京大本营签约金额的一半。

这些业绩的快速增长，可能得益于首创置业近年来的快速扩张。尤其在近两年，首创置业开始在土地市场快速布局。

根据首创置业此前发布的2014年度报告，去年它在全国土地市场的投资总额为194亿元，比2013年增加了三分之二。这些投资集中在北京和上海，占比高达 7成。“公司抓住土地市场短暂的回调机遇，在战略聚焦的五大城市频频出手，以较低溢价率购入多幅土地。”首创置业在公告中称。

就在上周，首创置业在北京的一场土地拍卖中获得了位于中关村的一块土地。该地块价值超过56亿，并需要配建6万平方米左右的自住房。在竞拍过程中，首创置业的对手包括首钢、天恒、保利、龙湖等十数家房地产企业。

根据北京中原地产首席分析师张大伟的测算，该宗地块的住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米。分析人士预测，这宗地块未来入市的商品住宅单价可能会超过10万元/平方米。

首创置业方面透露，今年公司的拿地规模将会超过去年，全年的土地购买预算在250亿元左右。“公司战略一直很明确，聚焦五大核心城市，最重要的是北京和上海，今年250亿元的土地预算中，60-70%计划在北京和上海，首创非常看好北京和上海的市场。”首创置业北京资本中心助理总经理蒋松涛在接受采访时说。

“我们看到政策对于改善型支持力度比较大，这类需求在市场占有比较大的规模和市场空间，北京上海应该是存在30-40%的份额，公司想做大规模，必须关注这个市场。”蒋松涛补充说到。

但对于首创置业而言，高昂的土地成本，也可能为它带来一定的发展隐忧。国际评级机构穆迪在昨日的一份研究报告中称，首创置业在北京中关村购地具有负面引用影响。但该机构同时也表示，对首创置业长期的稳定展望评级并未受到及时影响。

负责首创置业的穆迪主分析师、副总裁曾启贤说，首创置业为上述地块支付的金额庞大，相当于其2014年底持有现金额的40%，这提高了集中度风险，因此对该公司具有负面信用影响。他表示，在中国房地产市场运营环境依然具有挑战性的情况下，此次收购也会增加该公司的借贷，并提高其运营风险。

虽然穆迪已在首创置业的评级中考虑了土地收购，但上述单一项目的投资规模提高了该公司未来几年的集中度风险。穆迪认为，鉴于上述项目规模庞大，若房地产需求发生变化或地区经济放缓，则可能会影响首创置业。

不过，该机构也指出，首创置业是北京市政府下属主要的房地产企业，参与北京城市发展，并有顺畅的银行融资渠道。因此，穆迪预计该公司能够控制此项目的风险，其Ba2的公司家族评级和稳定展望因而未受到即时影响。