●名校集中的“东西海”是北京学区房热点区域，尤其是名校周边的二手房，成交的量价均现上涨势头。
●业内认为，传统学区房短期内难降温，但面对快速、大力度的学区调整，选择学区房时需要更加谨慎。
伴随着日前北京市各行政区的义务教育阶段入学政策相继出台，不少家长们也开始了购买学区房的纠结历程。
自从去年北京市严禁择校、取消“共建”之后，购买学区房成为家长眼中能使孩子就读优质学校的捷径。但伴随着北京市教育资源整合和均衡化发展，购买一套“靠谱”的学区房似乎越来越困难。然而，在二手房市场升温的背景下，学区房还是表现出突出的人气和价格涨势。
成交均价涨幅超平均水平
日前，城六区义务教育阶段入学政策已相继出台，今年学区调整较明显的东城、西城和朝阳区的部分重点学校周边，已有家长开始提前打探消息。对于家长们最关心的“对口直升”，房产中介称，涉及学校周边的二手房成交价也开始显现上涨势头。
“4月份调整政策一出来，来看房、咨询的家长明显变多了。区域里有一套38.5平方米的一居室，业主报价310万元，由于总价低，最近每天都有带看的，不少客户是赶着工作日人少的时候来看房。”位于北京西城师范小学划片区域内的一中介经纪人介绍。
在实验二小涭水河小学片区，一名中介经纪人介绍，“3·30”新政出台后，区域里增加了一批“满2”的房源，购房者可选房源增多，也在一定程度上促进了成交。之前区域房源的成交均价在71000元/平方米左右，但随着整体市场回暖，部分小户型房源的成交价甚至达到9万-10万元/平方米。
不仅在上述区域，目前整个学区房市场的成交均价上涨明显。根据链家地产市场研究中心统计，随着学区房成交旺季的来临，学区房成交均价均有上涨，其中市重点和区重点学区房价格分别较上周上涨4.5个和5.8个百分点，涨幅超过全市平均水平。
在业内看来，去年以来，在取消共建生、严格审查特长生的背景下，想要进一所好学校，买一套靠谱的学区房似乎成为不少家长的共识。因此，传统的学区房热区在短期内不会降温。
购买决策更为谨慎
“去年刚买的花家地西里的房子，希望能上花家地实验小学。结果今年政策有变化了，被划到南湖中园小学，有可能上望京教辅中心那个分校，初中对应的是首师大花家地分校（在望京考分排名很差啊），怎么办？”
“我家划片是丰台六小，所以在西城买了套‘老破小’，结果昨天丰台小学划片出来，六小撤销，改划到丰师附小本校了，早知道就不折腾了。”
最近，不少网友在网络上“吐槽”，由于学区变动之前购买学区房变成无用功的事情。
而关于天价学区房的诸多新闻早已屡见不鲜，因学区房引起的各种争论也不时沸沸扬扬。
“从一定意义上讲，购房者选择购买学区房时都存在一定的赌博成分。”伟业我爱我家北京分公司市场研究部张月认为，由于部分区域和学校对落户年限有一定要求，不少家长在孩子1岁左右就要挑定一套可能就读理想学校的房子，在教育资源整合的大背景下，谈何容易？
张月补充说，各区的学区政策调整很快，并在最近几年大力度进行学校资源整合和合并。对于购房者来说，学区房数量有限，面对如此快速和大力度的学区调整，在选择学区房时需要更加谨慎。
■ 热区探营
东城区 人气增长报价回升
【今年教改亮点】
●小升初分为两批次电脑派位。一批次派位以综合素质发展水平为依据，二批次派位以学区为基础参考。
●小升初特长生招生比例下降，控制在10%以内。
●推“学院制”综合改革，在原来12个小学学区基础上增加到17个学区。
●开通小学入学划片服务系统，家长登录系统，即可查询家附近的“片内小学”，东城小学划片一目了然。
【探访】
记者梳理发现，今年的招生政策中，东城区涉及学区、学位调整变化较大。区域里的学区房市场也开始逐渐步入旺季。从4月中旬东城区义务教育阶段政策出台后，不少传统学区房热区的人气又再次旺盛起来。
在东城区民安小区，尽管是工作日，依旧有家长前来咨询、看房。
“民安小区属于景山学校北校区小学部的学区，初中可以直升东直门中学。但学校要求落户满3年方能入学，因此不少家长在孩子一两岁就已经在物色合适房源了。”民安小区附近一链家中介经纪人介绍。
据该经纪人介绍，小区里目前最受欢迎的是一套113平方米的三居室，目前业主报价为620万元，均价为54655元/平方米。“这套房适合具备一定资金实力的改善型客户。相比于买一套小户型做落户之用，这类房源可以免去接送孩子和租房的麻烦，从4月中旬以来每天都有带看。最近业主看到二手房市场好转，虽然没有大幅度涨价，但议价空间特别小。去年11月，片区里有一套103平方米的三居室出售，年代和户型条件和这套房子差不多，成交价是502万元，折合均价才47809元/平方米。”
记者了解到，随着二手房市场的整体回暖和传统学区房旺季的到来，东城区多个学区房热区的房源报价均有明显提升。以民安小区的一套75平方米的两居室为例，目前房主报价为465万元，而在今年1月成交的一套同面积房源，成交价则为398万元。据该片区的中介经纪人介绍，由于去年二手房市场整体冷清，区域里的学区房也受到一定影响。不过从去年9月开始，成交均价稳步回升，目前已经达到56000元/平方米左右。
西城区 直升学区最受关注
【今年教改亮点】
●进一步完善学区制，将小升初学区由7个调整为11个。
●新增优质学位不低于1000个。
●12所小学30%符合条件的应届生可直升对接的优质中学。
●在西城购房的，每个购房地址6年内只能协调购房人直系子女入学一次。
【探访】
西城区招生政策中称，今年将新增12所对口直升学校。其中，椿树馆小学直升北京八中的消息尤其受到购房者关注。
记者在试点直升北京八中的椿树馆小学周边发现，不少家长已经到房产中介门店进行咨询。椿树馆小学教学质量如何、多少比例的学生能够直升北京第八中学等问题成为咨询重点。
椿树馆小学学区内的一房产中介经纪人介绍，现在成交的房产中，有一半以上都与直升政策有关。
而自4月开始，西城区西师附小等名校所在片区的房源成交价格已呈现上涨趋势。
“4月份这个小区成交了4套房源，其中3套均价在7万元/平方米以上，而且都是上世纪80年代的老房子。”位于北师附小学区内的六铺炕二区周边链家门店的经纪人表示。
而根据链家地产统计显示，4月份学区房价格涨幅最大的三所市重点小学分别为西城区育民小学、西城区三里河第三小学、北京第二实验小学，学区房涨幅分别为9.5%，7%，5.6%，均位于西城区。
记者走访发现，在优质教育资源集中的西城区，即便是一些上世纪60年代的楼房和平房，依旧能卖上较高的价格。在北京实验二小学区内，一间位于文华胡同的10平方米的平房，报价为390万元。一间位于东铁匠胡同的13平方米平房，报价也达380万元。
不过目前此类房源多是有价无市。区域内中介经纪人介绍，上述这种房源近几年来也不多，比如文华胡同的平房，上一次有成交的已经是去年12月份的事情了。
海淀区 大户型学区房成新热
【今年教改亮点】
●小升初升学途径排序调整，顺序为推优、特长生、公办校寄宿生、民办学校招生和第二次派位，且推优比例不超过13%，特长生比例不高于去年。
●推学区制改革试点，12个学区扩大到17个，并且由小学扩大到初中。
【探访】
教育资源云集的海淀区，一直是北京学区房集中的热点区域。五道口也曾经出现过“天价”学区房而被网友戏称为“宇宙中心”。
伴随着学区房旺季的到来，海淀的学区房成交价格也有所增长。据链家地产市场研究部监测数据显示，海淀区4月份学区房成交均价为47905元/平方米，环比上涨2.9%，同比下降2%。另一方面，海淀区的学区房与非学区房成交价格之间出现分化，两者成交价差为4601元/平方米，价差较去年同期增加1182元/平方米。
在中关村三小万柳校区，最近学区房的人气也在不断升温。
“除了去年受关注的小户型房源外，今年100平方米以上的三居室人气也很足，一些优质房源每天都有带看。由于两次新政的出台，降低了二套房的首付比例，使得不少二次置业的购房者在选择学区房时更倾向于能够自住的房源。”区域内一赵姓中介门店经纪人介绍。
上述经纪人介绍，中关村三小万柳校区没有落户满三年的硬性要求，所以受到不少“高龄孩子”的家长关注。不过，一个房子在6年内只有一个入学名额，因此家长在购房时要考虑好孩子上学时间和现在使用房子名额的孩子就读几年级，最好能留出一年的间隔时间。
由于万柳区域房价较高，且以大户型改善房源居多。上述中介人员介绍，如果是只考虑能获得上学名额的话，建议考虑像蜂鸟家园这样的小户型，总成本低，易租易售。买后可以出租出去，在周边租个两居或者三居用于自住。
不过也有业内人士表示，海淀的教育资源呈“高山低谷”的趋势，不同学校之间的教育质量差距很大。目前海淀区集体户口、非京籍都有可能面临调剂，调剂的风险大，所以计划在海淀购房的家长一定要有心理准备。
■ 业界视角
一批新晋学区房将涨价
业内人士：在楼市整体政策宽松的大环境下，随着学区房成交旺季的来临，部分地区学区房成交均价还将有进一步的上升空间。去年以及今年上半年，东城、西城、海淀等城区进行的一系列教育资源规划措施也将带动一批新晋学区房价格上涨。
业内人士：学区房不仅仅是个房地产问题，而是牵扯到教育资源配置、人口调整等问题。现在就近入学的新规和新学区划分，短时间内将催生新学区房，其成交量价或将有一定程度攀升。但从长期来看，教育资源的逐步均衡将改变学区房因资源稀缺而价格高企的局面，扭转人们“择校而居”的观念。
■ 家长观点
重点选优质小学对应房源
●孙先生（孩子1岁，准备在东城买套学区房）
今年春节后我就一直在看学区房。由于海淀离单位太远，所以不纳入考虑范围。东西名校附近的房源基本上看过一圈了，直升热门校也了解了，一开始也心动过。目前与直升中学对接的小学一般都是普通小学，且直升名额有一定比例，不能保证全体直升。我儿子刚一岁，未来北京教育资源的分配不知道会有怎样的变化。在小学阶段选择一个教学质量好的学校，可以培养他的学习习惯和能力，而不是为了所谓的好初中而在一般的直升小校园里面待6年。
现在东城区在整合教育资源，但也难以保证这些可以直升小学的教学质量在未来几年里有突飞猛进的发展。孩子如果在这样的环境里学习，未来即便能够直升到优秀初中，在课业方面也存在诸多压力。
名校、居住质量要并重
●章女士（孩子2岁，计划今年在朝阳买套学区房）
从去年开始，北京优质学校的学区变动越来越频繁，教育资源整合也越来越快。虽然不少学校都会要求有户口迁入年限，但是在学校具体学区没出来之前，我不会贸然出手。毕竟现在的学区房价格都很高，而且一旦选择失误，就会影响到孩子未来的入学问题。
另一方面，也不能因为学区而买下自己不喜欢的房子，毕竟居住条件和环境也会深刻影响到孩子成长。尤其是在小学阶段，孩子的学习习惯、兴趣培养还是需要父母多用心，并不是上一所名校就能解决的问题。在北京教学资源平均化的背景下，选择通勤方便、生活舒服、有投资价值的房子更重要。
■ 热点问答
勿忘加上迁户条款
曾女士：目前我全家户口在昌平区，现在打算在西城区买一套原业主“满五唯一”的房子，业主如果不迁出户口，我能否迁入全家户口并使孩子顺利上学？
答：我爱我家市场分析师介绍，在学区房交易中，一般都会在合同中注明：卖家在收到房款后**天之内必须迁出户口，否则将支付违约金。建议你也在合同中加入这一条款。这对卖家将有一定的约束力。
合法二胎不受“6年一名额”限制
刘女士：我发现好几个区的政策都表明，每套房6年内只能一人入学。我家有两个小孩，大的今年5岁，小的2岁。像我们这样的二胎家庭可怎么办呢？
答：在今年石景山教委公布的义务教育入学政策里，明确规定，每个住房产权地址6年内只能协调解决一次对口入学申请。小区配套学校为九年一贯制学校的，9年内协调购房人子女一次对口入学申请（符合国家政策的二胎子女除外）。
有熟知学区房入学规定的人士介绍，虽然每个区的规定各有差别，但6年一名额的规则一般不会限制同父母的合法二胎入学。比如，房主的大儿子使用房子的名额入学，六年内，拥有合法二胎手续的二儿子入学，同样可以使用该房产的名额。但如果房主的兄弟户口也在该房产下，他的子女6年内就不能享有该房产的学区名额。也就是说，一房6年内，只解决一个家庭的子女入学问题。
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