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实录：搜狐焦点“严政下购房与投资研讨会”
搜狐焦点“严政下购房与投资研讨会”现场
2010年至今中国房地产市场的走势可谓一波三折。在经历了2008年的低谷之后，2010年年初迎来了强劲反弹，同时也导致了号称“史上最严厉”的楼市调控。从4月17日，以“新国十条”为代表的调控政策出台，楼市迅速从高峰滑落，这样的局面直到金九银十才有所缓解。然而，9月29日第二波楼市调控出台，10月19日，央行宣布加息，加之房产税传言不断临近，使楼市面临前所未有的巨大变数。 在这种背景下，搜狐焦点、搜狐焦点购房大学联合举办“2010中国房地产调控--回顾与前瞻”报告发布暨严政下的购房与投资研讨会，共同讨论分享业界观点，探寻严政下的购房与投资之道。
【时间】：2010年11月2日下午2时
【地点】：昆泰嘉华宴会厅
【主办】：搜狐焦点、搜狐焦点购房大学
【主题】：搜狐焦点网“2010中国房地产调控--回顾与前瞻”报告发布暨严政下的购房与投资研讨会
以下为图文实录：
【主持人】：欢迎各位光临由搜狐焦点、搜狐焦点购房大学联合主办的“2010中国房地产调控--回顾与前瞻”报告发布暨严政下的购房与投资研讨会”的活动现场。 我是李斐，来自搜狐焦点新闻中心。
2010年至今中国房地产市场的走势可谓一波三折。在经历了2008年的低谷之后，2010年年初迎来了强劲反弹，同时也导致了号称“史上最严厉”的楼市调控。从4月17日，以“新国十条”为代表的调控政策出台，楼市迅速从高峰滑落，这样的局面直到金九银十才有所缓解。但随后，政策的第二只靴子终于落下，9月29日第二波楼市调控出台，10月19日，央行宣布加息，加之房产税传言不断临近，使楼市面临前所未有的巨大变数。
在这种背景下，我们举办本次论坛，希望通过今天下午的讨论分享业界观点，探寻严政下的购房与投资之道。
首先，请允许我介绍今天到场的来宾，他们是：
全国工商联房地产商会会长 聂梅生
北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处处长 文林峰
全国房地产经理人联盟秘书长 杨乐渝
21世纪不动产中国区副总裁 王皓
我爱我家控股公司副总裁 胡景晖
高策顾问总经理 车轮
资深投资人 廖承军
资深投资人 向小铁
出席本次会议的主办方领导是：
搜狐焦点总经理 曾伏虎先生
搜狐焦点副总经理 黄海英女士
搜狐焦点总编辑 骆祖斌先生
搜狐焦点互动信息中心总监 何民虎先生
另外，本次盛会还邀请到了全国二百多位房地产开发商企业代表、搜狐焦点的热心网友以及新闻媒体朋友，感谢大家百忙之中参加本次会议！
首先有请主办方搜狐焦点总经理曾伏虎先生致辞，有请！
曾伏虎：搭建行业交流平台 引导行业健康发展
搜狐焦点总经理 曾伏虎
【曾伏虎】尊敬的各位嘉宾，各位专家学者，各位媒体同仁，大家下午好，欢迎各位参加“严政下的购房与投资研讨会”，首先请允许我代表搜狐公司和主办方搜狐焦点，对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。
今年的金九银十，比以往任何一年都更加引入关注，更加富有戏剧性。“金九”，房地产市场在忐忑不安中迎来了新政后的市场复苏，楼市成交量已经基本恢复到新政前的水平，但是就在“银十”到来的前2天，新一轮调控政策出台，以“限贷”、“限购”为代表的新的调控政策使“银十”成为泡影。因此，对今年金九银十的总结就具有了极为重要和特殊的意义。这个时期的市场走向对未来政策的走向具有重要的参考价值，而这个时期逆风飞扬的楼盘对于市场则具有标杆意义。
对于即将到来的2011年，通货膨胀压力增大，房产税、加息等政策的预期，使得房地产宏观调控可能还持续很长一段时间，对于企业来讲，政策我们不能左右，但是企业可以通过自身的努力完善主观，那就是不论在任何时候，都不放弃对企业品质和品牌的追究。作为有远见和希望行有长远健康发展的媒体，搜狐焦点对追求品质的品牌企业会大力推广，引导行业健康发展。
本次论坛聚集了目前中国房地产业内知名的专家、学者和企业代表，我们试图搭建一个很好的行业交流的平台，在此对新政以来的楼市动态进行全方位分析总结，对未来房地产行业的发展提出预见。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
【主持人】：感谢曾总的精彩致辞。 需要指出的是，本次活动我们将通过搜狐微博进行现场直播，大家可以到焦点新闻中心搜狐官方微博关注本次活动，同时大家如果对本次活动有任何想法感言，也可以通过大屏幕公布的短信通道，参与现场的搜狐微博互动。
接下来我们进入本次论坛的主题演讲环节。首先有请全国工商联房地产商会会长聂梅生女士，她演讲的主题是《本次房地产调控的背景与影响分析》，有请聂会长！！！ 
全国工商联房地产商会会长 聂梅生
聂梅生：调控效果已显现 仍有上涨动力
【聂梅生】：各位大家下午好！很高兴主办方邀请我讲一下房地产调控的背景与影响分析的个人的意见，对于房地产调控到底管用不管用，有没有下面，我觉得可能还得做一些数据分析。这张图是我们从98年一直到现在12年调控的结果，大家很容易看到它到底怎么样的走势。向上调控，刺激性两次，一次是98年，另外一次是08年由于整个全球性的金融经济危机造成了我们一次向上，两次向上，其他全部向下。
实际上可以说这十几年当中大概七八次，以它的持续可以看到，每次波动都有一年多，差不多业界认为差不多十年9调控，我觉得我们要以平常心来看待调控。这是房价同比的曲线，第一房地产调控绝对有效，我们想让它向上拉动，98年房价一路向上，到这里出台了122号调控文件，2003年，房价开始下降，下降到以后到了2005年左右，房子又开始反，05、06、07年又开始第二次向下，一路向下以后遇到二次金融风暴，开始向上拉动，一拉就上。房价基本上和政策密切相关的，但是压下去以后会反弹，上去以后高点就大于第二次，从这里可以看到拿整个CPI的曲线，国内生产总值的曲线在这里，上面是GDP的曲线，这是我们的消费指数。第一低不过CPI，它实际上在上下线之间波动，所以调控有效果，房价有区间。房价走短期预调控政策有关，长期与经济发展趋势有关，房价同比涨跌幅在GDP与CPI区间内变动，从这里不能预测也能预测。
我们往回看12年就是这样走过来了，没有超过这两条线。
进一步出台国五条的背景分析，交易量和交易额双双恢复并有进一步上升趋势，房价在热点城市有上升动力。
调控效果被市场反弹消化，调控目标可能落空。
CPI指数实际上升，通胀预期促使选择保值增值投资性购房，推动房价走高。
人民币汇率进入上升通道，促使热钱涌入中国，进一步炒高房价。
为坚决堵住投资性购房，出台暂时性“限买令”，以稳定房价，稳定市场以便后续长远性政策出台。五中全会主要调结构，调结构房地产是首当其冲的，为调结构、保民生留出空间。
调控效果已经显现，但仍然有上涨动力，红线是同比，蓝线是环比，很明显看到5—9月环比上涨0.5，就是上升的动力已经开始，虽然同比下降，但是下降到这儿还剩9.5，还剩3个月，肯定是比去年高，2010年全部都在这个区间，所以今年整个来说同比在正。
大家看一下全国商品房销售面积，实际上4月份出台国十条以后房价下降，然后在7月份大家预计可能一度交易量下降，但是根本不是这样，9月份大的上升上升到一亿多平方米，一个月，这是月销售面积达到我们整个中国房地产非常高的高点，9月份卖出一亿多平方米，金九这个事情预示着金九银十的情况，从销售业绩来讲大概销售了这样一条线，9月份达到最高。
从宏观经济来说，比较麻烦的是房地产投资居高不下，今年并不要求GDP涨的多么多么高，所以实际上蓝线在逐渐的走低，从今年1月份开始往下走，但是房地产高高在上达到37%，这两个之间的差距可以看到房地产投资增长恢复到高位，房地产投资高高在上。
这里面我想说一下，我们这个行业为什么面临着必须得调，高高在上，怎么高高在上法，我们占比从今年1季度一直到9月份固定资产投资比例都在20%以上，不管原来的十大振兴，和这次八大振兴，再找不出来第二个占比20%的，整个银行房贷新增贷款新增数据都在30—35%，占到贷款的1/3以上啊。
但到银行贷款的30%几，占到税收的多少？对税收的贡献率是35%，这三个数据说明了土地、银行、税收对房地产高度关联依赖，去年全年我们国家的企业营业税增加41%，房地产营业税增加了118%。政府土地成本：土地收入=1：3，开发商拿了土地去抵押贷款，去年抵押贷款是25856亿元，比上年增加42.8%，当然对中国税收也做出巨大的贡献，我们占比那么重大，那么一个在高速公路上跑得载重量那么大的车，对它调控一定有一个过程，如果继续跑的太快，也会出现问题。
现在大家比较关心现在情况怎么样，我把国家统计局数据拿来分析了一遍之后，红线是资金来源，资金来源高高在上，这个行业并不缺钱，这是今年的波动，然后房地产开发投了多少钱，投的钱比进来的钱少更多，不存在投资资不抵宅。看卖房子的销售额到9月份上去，房企吸金的一个月，7、8、9月销售额上去。这是国际贷款，国际贷款比较平衡，并没有银行不给贷款等等。起码从9月份的情况来看，在这个结点上对房地产进行调控，不会造成负资金流，不会像08年那样。2010年房地产下半年的情况和2008年的10月份结点不可同日而语的。
这次由于对流动性所控制大大降低了供需双方的资金杠杆率，今年采取了各种各样的政策是杠杆率急剧降低，土地抵押贷款收紧使开发资金流动性降低，目前已快速从10倍下降到5倍以下。
1—8月，房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
1—9月，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增35.6%，土地购置费7111亿元，同比增加83.7%。
这里出来一个问题，交易量波动很大，但是房价到底降到多少，比去年9月份还高，其实房价收入不多，但是租金高了。美国居住类权重为42.1%，加拿大为36%，国际通用水平是30%，我国只有14.69%，显然可以看出居住类在我国CPI的指数中权重是不合理的。
对居住类在CPI无中的权重不合理的呼声很高，国家统计局也说明将考虑调整，如果把权重调到国际通用水平30%，我们的房租和按揭上升对CPI的影响就大得多了，因为占比不合理导致现在CPI被低估了。
CPI上涨的结果：不调利率就是负资产，出现负资产，房价就会猛涨。
北京现在租金大概是2700元左右，占了工薪阶层的收入是30%以上。CPI中，猪肉、绿豆涨价厉害还是房租涨价厉害？当然是房租。3000块钱租房子，两个人加一块8000，多少？超过了30%以上，在小城市租金两百三百，但是在北京是两千三千，但是工资没有没有差十倍。北京应该有北京的权重，上海有上海的，三线城市有三线城市的，不必都是3.6的通胀指标。
房地产调控可能造成两个青黄不接，两个青黄不接，一个是上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.8%，人力成本上涨9.7%，但销售价格指数CPI上涨只有2.6%，工业品出场PPI上涨仅6%，说明生产企业利润下降，实体经济生存环境在恶化，这样产业结构转型的动力不够，在这样的情况下不宜对房地产继续加压，以免造成实体经济青黄不接。只有在我们新兴产业那边真正产生效益之后，吸引了就业以后，房地产退出的权重当中，这么大的20%几，30%几的理性退出才是可能的。不要在产业转型中造成青黄不接。
还有保障性住房和商品房的青黄不接，我在这边也待过很多年，对保障性住房和商品房的政策过渡认识和权重交接，这个接力棒怎么交接，09年达成共识，政府应该把保障房做起来，曾经有一段利用商品房低端解决保障性住房的问题，跟当时的经济和社保实力有关系。
我说一下当前的情况，大家比较关心，去年房地产投资是36232亿，今年到9月份投到33511亿元，肯定比去年高。第二个贷款到底贷了多少，去年月均1637亿对房地产的贷款，这是央行的金融报告，前三季度月均1911亿元，少贷了吗？结果银行贷款出来是1911亿元，比去年高呀，这是刚刚上星期出来的央行的报告，根本没有减少，钱还是在我们这边。
销售面积去年卖了9.37亿多，今年前三季度卖了6.32亿多，如果今年能顶到8亿，还有三个月的时间，交易量还是不错的。销售额与去年43995亿亿元，今年前三季度31900几乎差不多了，平均房价现在已经上去了，去年是4695元/米，今年是5047元/米。
最后我想说一下注意的事，尤其投资的客户，买房的客户，还有房地产开发企业，十六届五中全会提法在优化结构、提高效益和降低消基础上，实现2010年人均国内生产总值比2000年翻一番，这次五中全会提出的扩大内需、保持经济平稳较快发展，加强和改善宏观调控，大家不要去猜，房地产调控什么退出，什么没了，我现在认为是常态，而且是十二五是加强和改善宏观调控，还会有，不要期望房地产政策什么时候全部退出，我认为没有，只不过加强和改善，建立扩大消费需求的长效机制，调整优化投资结构，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。我们经常说房地产长期肯定会发展，我认为肯定是5年，15年上升区间。
然后再看看，我们第二张王牌什么情况，我们老说房地产，我们最近发现趋势要调整一下思路，十六届五中全会关于城镇化怎么说的，坚持小城镇发展，最后促进城镇化发展，是一个坚持和促进。看看这次怎么提的，这次是区域协调发展，从坚持促进变成积极稳妥推进，这个说法一样吗？我觉得不一样，不一样在什么地方？原来城镇化指标是城镇化率，一年一个城镇化率1%是城镇化率，人进城了，跟我们GDP一样到了8、9就对了，城镇化不能以城镇化率来讲。这我就不深入说了，这次恰恰积极稳妥推进城镇化，新兴的城镇化是什么？区域发展功能、城市化布局，加强革命老区、边疆地区、贫困地区的扶持利率，减少城镇差别、主体定位清晰等等，将来房地产可能走城镇化这条路，不见得制造一个回龙观、天通苑就是城镇化了，跟产业经济、区域经济更多的发展，空间和地域之间协调，所以这两个城镇化不一样的，从坚持到促进积极稳妥，这里面有非常深刻的含义，最近关于城镇化，各个研究机构的提法和争论很多，甚至说以前的城镇化是伪城镇化。我不认为伪不伪反正得讲这个观念。
最后房地产的出路，不管你愿意不愿意，房地产税也好，房产税也好，物业税也好，不动产税也好，不管什么税，这件事情从试点到重新的制定一些政策，修改一下法律法规到全国推广，这三部曲都要一步走来，要把房地产做好就得弄土地这块，土地这块不动永远是不合理的，地价这部分占了整个房地产投资，比如四万亿，其中两万亿份额买地，土地这块不断争地王，制造了很多不应该有的争执，这块应该平息。平息这块就应该动这块税制，把长期的税金逐渐。做这件事情一定要有与土地制度改革结合起来，光对持有房地产，持有物业的人收税，政府这块又不吐出来，房地产整个价格指数当中，税收这部分，今天上午那个会上，这块已经占到70%了，再去增加这块税，更是增加持有房地产人的税收，这是不合理的，这是房地产税，不光是房产税，是收了我们持有人的税，为什么政府持有的税为什么不收，为什么不能同时屏蔽，同时解决，把目前的房地产税收链上不合理的，通过这次税制改革合理化，这件事情要做，尤其现在是地方政府在报名，人家直辖市自己做试点，为什么不让人家试？比如上海要试点，人家地方政府要试，不是说全国明天就要推，加快推进地方的试点，实际上是一件好事，有一个目标或者有一个靶子，看看到底如何。我认为先税收，然后再改法规，再推广。
最后房地产金融，应该铺开，应该吸收民间的投资。房地产企业应该干几件事？应该琢磨琢磨下一步十二五如何转型？第一个转型给我们新兴产业转型独立，你自己转型支持中国产业结构的转型，如果不是拿那么多钱，一年几万亿去买地，两万多亿不是买地而是干吗？还是拉动新兴节能环保的建筑，提高住房的质量，而是买了更好的生活空间和空间，这不更好，我们转型是拉动整个中国经济转型的动力，应该向绿色、低碳、环保转型。第二，保障性住房这块是对开发商有利润的，一个是公租房，公租房政策已经出来了吸引社会投资，保障性住房我们应该进去，如果进不去的话，将来这块比重也是很大的，而且是缺钱的。
另外，我想说一下，民生问题在中国我们过多的注重了刚刚毕业，没有能力买房，这个夹心层买房的呼吁，可能这段时间你应该租房，而不应该买房，而对另一个群体就是老年住宅的问题，老年公寓的问题在中国稀缺，这块刚性需求很重，这块需求是70—80%，最近《焦点访谈》敬一丹一直在做这件事，中年老年人一亿七，而且中国是独生子女，所以一个家庭担四个，中国老年人群上升的这部分大大的，不亚于我们城市化率一年一千多万的数，不存在抵押贷款，二贷房贷的问题，又没有炒房，为什么这块不发展，美国的老年住宅这块是这次经济救援当中很重要的一块，这块我们为什么不去考虑，同样是民生问题，保障性住房这块，小的要保，老的也要保。所以我特别的去研究老年性的保障性住房。
最后，新的经济布局和新兴产业的布局将极大改变布局，美国的硅谷怎么形成的？是先把IT人才吸引进去，在那里创造就业，然后置业，形成经济带。拉斯维加斯也是这样，沿着产业化的布局走城镇化，铁公鸡已经大量向中部，四处走的铁公鸡，新兴产业进行战略性的布局一定会沿着铁公鸡的走，我们房地产的空间应该是全国的地产，不是围着大城市搞城市化，像东莞也是制造业拉动的。房地产应该走，应该考虑十二五期间房地产如何转型，它的形态应该根据中国的布局，经济发展的转型和城镇化新的布局而呈现新的业态，谢谢！
【主持人】：感谢聂会长的精彩演讲。 行业协会是政策研究者，也是行业健康发展指路人，聂会长对于本次房地产调控的背景与影响做出了深入的分析，相信也为企业接下来制定策略提供了有益的借鉴。而对于广大购房者而言，在目前的市场情况下如何投资置业呢？接下来，就有请北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授为我们做题为《房地产投资技巧》的演讲，掌声欢迎！ 
北师大房地产研究中心主任 董藩
董藩：房价真的不高 否则大家早不买了
【董藩】：各位非常高兴有机会在这里跟大家交流，我临时调整跟大家谈一些房地产投资方面的，我们还有更专业的，像我们胡总专门搞这一块的，我谈一下我的看法。谈投资买房一定难了，房产已经被政治化、妖魔化等等了。投资是市场是赋予我们天然的权利，我对现在的政策，我自己内心感觉非常遗憾，市场赋予我们很多权利，这种权利受到很多限制，第一基本的经济制度和政治制度之间存在着摩擦，这个问题不好解决。第二，传统体制和市场体制之间存在着摩擦，房地产的发展伴随着挫折、磨难、争议，这是毫无疑问的。其实我认为房地产投资既帮着政府，又帮着低端的老百姓，第一部分是买卖市场，第二方是租赁市场，一方连着买房，一方连着卖房的人，一方连着老年人，一方连着刚刚毕业的人，老年人买了房子给那些暂时买不起房子，暂时不想买房的人租着去住就形成了租赁市场，在中国现在不一样了，只要对方有房子出租，大家就在情绪上排斥去。90%的房产还是要出租的，形成相对廉价的出租市场，就帮助了低端的人。前段政策一直在紧缩，不让大家做房地产投资，这样的话成本急剧上升，供应在减少，需求这边出租需求，租赁需求在哗哗上涨，所以租金就在上涨。
在未来几年之内租金都会上涨，一定按葫芦画瓢，租金完全是市场化的，你没有办法控制它，应该检讨我们调控思路，看看怎么控制需求的情况之下，使供应需求还能够健康发展。
但是我要强调，我反对买了房子不住也不租，我强调买了房子出租没有问题，买了房子不住也不租，这种情况我完全反对。
不投资肯定不行，投在股票上不行，过去我讲课的时候讲了很多，从道理上也讲，从实践中也印证，股票市场让富人变成穷人，房地产市场让穷人变成富人，只要咬牙切齿凑一个首付，过几年以后大大增值了，在座的人也许你没有房子，你是租房子，看看当年业主买房子花了多少钱，现在租房子多少钱。从1987年到现在20多年来房价没有一年是下跌，08年没有下跌，因为前面几个月在上涨，后面三个月在下跌，南方在下跌的时候，北方在上涨，上涨成交量非常大，下跌的时候有没有成交？下跌没有成交量，所有全年一平均是下跌的。
买期货也不行，买古董字画也不行千万不要弄那些东西，也不要去买黄金，你也不要买黄金，买黄金你赢不了，只能说你相对亏的少一点，干吗？还得买房。但是买房子还有很多符合政治的，很多人没有机会，没有机会就没有办法操作，但是咱们研究别的办法，一定有别的办法。北京有个官员对山西煤老板的儿子说给你一千万什么事都干的城，山西煤老板的儿子说我给你一千万把我老爸的照片挂在天安门广场怎么样？官员说行，如果不行的话我给你两千万，过了两个月，天安门广场挂的还是毛主席的像。煤老板的儿子气的是他没干成，喜的是两千万到手了，于是找到官员，官员笑哈哈拿出一个户口本和身份证，笑呵呵的说你已经改名了，你叫谁？叫毛岸青。
现在政府需要我们帮助他，需要他稳定房价，我们说房地产投资一定要做，但是还没有办法在中国做，那你只好出去了，在外国进行发展投资实话实说是有必要的，第一分担风险，第二转移风险。我不讲多了，如何利用成熟市场机制获得高额的回报。第一要找值得信赖的机构去做，第二要有流畅的资金渠道，第三要有税费标准信息。网上有个帖子，有个女子在家洗澡穿着睡衣出来了，有人敲门，以为是他老公回来了，结果是邻居，我给你三千块钱让我看一会儿行吗，于是是他看了一会儿，三千块钱到手了，这个时候穿好衣服了，一开门是谁，他老公来了，看他心情不一样，谁来了，邻居谁谁来了，他欠咱们家三千块钱给了没有？所以保持信息的通常是非常必要的，否则你吃亏了也不知道。
第一，要有成熟稳定的法律制度，越难越开发不能做买房的投资，第二澳大利亚又是移民国家，虽然制度非常好，但是我们没法进的，第三，人口增长趋势明显，第四长期趋势看好，第五金融市场成熟完善，投资杠杆要高，第六，无战争风险。
这是澳大利亚中价位别墅价格增长趋势图，涨的好不好？涨的非常好，08年经济危机的时候怎么样？倒数第二，稍微跌一点点，09年又给你补回来，因为什么？只要经济不好，只要有打压，供应减少，此时需求具备。这里头是有经济规律的。
这张图当中什么状态？过去每六几年翻一番，它的回报10%以上，你们看这个图有没有风险？没有风险吧？假如市场这样运行有风险吗？为什么股市有风险？因为它没有规则。需求演化规律完全不同的，就决定什么？有些行业基本上没有风险，只有回报，回报的高低取决于杠杆的高低，在房价上涨当中我们一直打压供应，但是不以为着什么？会永远这样，从长期来看，外国的增长趋势跟我们有所不同，他们稳定的下降，但是我们不一定很稳定。
看完了澳大利亚之后，咱们看美国，美国后来出事，房地产下跌了，此前一直上涨，这是1963年到2009年的变化，此前只有一段92、93年的时候略有一点往下滑，房价上涨是不是一种规律，下跌只是一种以外，所以房价原则上是上涨的，媒体天天骂我，我说原则是上涨的，常态是上涨的，下跌在特殊情况下，什么特殊情况？战争、瘟疫、经济危机等等，所以在人的历史长河 (论坛 新闻)当中我们能说出来的一提就提日本，香港，海南，现在媒体的解读全是错的，不是根本所谓房地产的泡沫的破灭，但是今天没有时间讲了，讲需要三个小时。
讲讲比如说香港，香港此前的大涨怎么回事？是因为我们内地的影响。只要是发生了抓捕事件能往香港逃就往香港逃，文化大革命期间，只要能逃就逃到香港去了。所以香港变成了难民营，整个全部乱了，但是这个终究有结束的时候，什么时候结束了？毛泽东去世了，邓小平搞改革开放，改革开放没有别的出路，只有香港一条出路，所以大陆虽然穷，但是大陆总量在这里，香港延续成贸易中心，贸易中心的时候演化成金融中心，旅游中心，所以香港的房价哗哗涨，香港回归以后，香港97年回归，我们大陆关注香港的未来，有人对邓小平说香港不要让香港卖地了，卖地了，他们把钱卷走了，我们就吃亏了，在前面的影响下房价上涨比较快，房价上涨比较快，老百姓买房子的热情就增加了。第一，香港回归的时候，大量香港移民，我们是一党领导，他们西方看一党领导认为是不民主的，他认为我们是独裁的，我们有我们自己的理由。所以整个资本主义国家接受不了我们这套机会，他们去申请的时候实施政治避难，所以移民的量很大，当这么多人移民的时候，他们还买房吗？到临近97年的时候开始卖房，董建华在香港最主要低端家庭对他不放心，因为什么？低端家庭担心保障，而大陆的经济很落后的，他们看我们太穷了，他看我们接受不了，我们又去看他们，于是惹不起，还躲不起吗？他们也不接受董建华，于是就让他们满意，怎么让他们满意，于是保障他们住房，极大改善供需条件，这是两个基本的政治原因。接着东南亚危机出现了，接着还有两个背景因素，我不去讲了。社会变革而带来的市场振荡，日本也不是泡沫破灭，日本是经济发展的正常反应，日本到了80年代的平均增长率是4%，所以它的高增长结束了，国内市场饱和了。当70年代末，80年代初的时候日本发达水平和发达国家拉平了。人口发生了很大变化，50年代的时候日本人口发展很快，到60、70年代的时候大家的观念发生了很大的变化，人口增长率下降，2006年的时候日本生的人口没有死的多。
我讲的比较笼统，可能你们听不明白，如果想听，咱们再私下交流。
我在清华讲课，在长江讲课，房价高不高？全社会共同认识，告诉你们房价真的不高，如果高解释不了，高就意味着什么，买不起吧，买不起意味着没有成交量，没有成交量房就卖不出去，而现在我们是买房子都要求人，都被内部瓜分掉了。真正不高还源于统计上的差别，还有房地产统计局，没时间，清华大学里讲课，长江里讲课，大家全搞错了。你们知道有小产权房吧？便宜不？算不算，因为它是违法的，就没有往里算。你们知道有房改房吧，它没有算。还有城中村，也不算房价，城市周边也有大量的房子，我的嘴在寺庙里开过光的…所有的观点都有依据的，你们买房子是投资还是消费？买房子不叫投资跟消费没关系，我是自己住，跟你自己住和出租没关系的，什么叫消费，早晨吃顿饭叫消费，你说我不吃了，我吐了怎么样？那不行，那就叫消费。建一个工厂，我不想干了，可不可以卖掉，原来的与初始投资增加了，这叫投资。房价拉动地价，当房价高的时候，开发商有钱干吗？开发商喜欢赚更多的钱，房地产喜欢买更多的土地，买更多的土地盖更多的房子，包括很多学者在内，连基本的概念都不对，他们天天在谈，而且天天反应，最后弄的我们房价都算不对，我们房价都算不对，我们调控方案怎么科学呢？
还有很多，给你们谈，告诉你们70%、80%的认识还是错的，所以很无奈，因为我们房地产业，国家近几年没有这个学科，但是我们没有，有些人在工程管理搞房地产，因为工程管理知识背景不太一样，也有人在搞土地资源管理，如果他们有一批学政学背景还可以，但是搞土壤在这里搞管理又麻烦了。
这是美国房地产回报非常过的，这是英国从79年到05年房产投资几乎没有风险。
这是很多人的榜样，房地产投资的榜样，美国夫妇威尔森910多套房，价值2.5亿英镑，扣除所有贷款有一半净收益。 这是比较牛的人物。
告诉我们什么？海外有很多机会，澳大利亚的经济持续增长，在所有发达国家中增长率最高的，第二澳大利亚有大量的移民，移民都不改变。第三移民过去的人，由于文化不习惯，可能找工作受到限制，但是他们倾向于生孩子，生孩子有大量的补贴，再就是这个地方的资源非常丰富，资源号称两千年花不完，所以经济是非常可持续，市场潜力非常大。出租市场非常好，而且1到2成的首付可以买房了，更牛的在哪里？当房子增值的时候，100万涨到150万的时候，70%拿出来作为贷款重新投资，他允许你把这个钱拿出来继续投资的，等于你提前把本收回来了，而且资产无穷大，没有本了，只有收益。
如果资金储蓄一些还是帮我们政府的，把资金引到外面去，对稳定国内市场还是有好处的。
国内投资选择问题，我们很多人价值洼地这个那个的，我经常听到有些说法是错误的，我临时整理这个材料，整理还不够精细，这个题目非常大，非常系统的东西，而且理论上来讲还要找很多数据验证它，但是一切来不及。
一、投资回报从地带上来看，能买沿海不买中部，能买中部不买西部。
二、从全国城市来看，一线回报大于二线，二线回报大于三线索，北京的回报率就比大连的回报率大很多。我们城市有个外部线，在北京教育更好，医疗更发达，在北京信息更通常，在北京找工作更容易，所有这些优势都想获得到，都想获得它的时候都想来到北京，希望想获得它的时候想获得居住需求，北京是有更高端的人士，北京的富裕程度比别的地方更富裕，富人说钱是什么？钱是王八蛋，只要他喜欢就把王八蛋拿出来换东西。
三、投资回报从城市产业结构来看，商贸型城市>综合型城市>交通物流中心城市>旅游型城市>工业型城市>农业型城市。
四、投资回报从城市区位上看，中心区域>次中心区域>普通地段>边缘区域。
五、投资回报从人口密度上看，拥堵区域>次拥堵区域>正常区域>稀疏区域（交通设计缺陷）。
投资项目的具体选择：
1、投资回报从项目档次上看，高端住宅>普通住宅>经济适用房>；大户型>普通户型>小户型。
2、在房价较高而且新就业人口大量涌入人的城市，从回报上看，一定时期小户型住宅>普通住宅>豪宅。
告诉你90平方米建筑房子，现在没办法，我们资源很麻烦，但是15年以后很多都变成垃圾，相信不？不相信。80年代处级干部住房面积是多少？是70平方米左右，现在70平方米给谁做？小户型还90呢，不节能，不环保，不配套，所以这里头有很多经济规律，不能凭着改革来。
3、商铺、写字楼租金高于住宅；住宅升值幅度大于商业项目。在房地产买卖之下有很多原则和技巧，这里面要区分很多问题，考虑成本的时候怎么选择，考虑环境的时候怎么选择。
4、马太效应与保值增值：好地方更好。
5、从规划发现潜在价值洼地。
比如说考虑人文环境，周边的社会人群，生活层次，我们测算过。 比如说有很多人群测算不同人群，比如说大学教师居住区，大家比较喜欢，外国人比较喜欢，中高级机关比较喜欢，军人比较喜欢，公检法人员比较喜欢，自营企业主、个体户，蓝领阶层也不高，最差是什么？回迁户和外来流动人口，大家不喜欢和他们等在一块住。
考虑经营出租、基础设施怎么选择，怎么考虑特殊人群，购房的时候还要考虑哪些因素，售房什么时候可以卖？有的时候可以卖，有的时候不可以卖，一般的情况下不应该卖。还有出租的时候，什么时候出租比较好，投资回报大概有一个排序，出租户选择什么样的比较好？比如国际性组织、欧美外事机构出租给他们比较好，国内的办事处，国内企业比较好，下面还有很多，时间关系就不再给大家讲了。其实购房投资有很多需要考虑的，在整个回报下降的情况下，把自己的投资搞的更科学，更理性，这是大家需要关注的，谢谢大家！
【主持人】：感谢董藩教授充满激情的演讲。 相信对这个话题，我们现场的嘉宾与广大的网友也有自己的观点，我们也期待大家的微博评论。下面有请住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处处长文林峰女士为我们做题为《房地产市场特征与未来走势》的主题演讲，有请！
文林峰：多建一些能抗八级地震的房子
搜狐焦点“严政下购房与投资研讨会”现场
文林峰：多建一些能抗八级地震的房子
【文林峰】：非常高兴今天有机会跟我们广大业内人士在房地产的发展非常关键的时期，共同交流探讨房地产市场的现状和未来的走势，前面聂秘书长用了大量的数据说明房地产的特征，我想我作为多年从事房地产研究，从感性、共性上对房地产做一些分析，跟大家分析一下，我想声明在座的媒体比较多，我今天的谈论都是以个人的身份，不代表任何机构和组织，希望报道的时候关注一下，谢谢！
我今天重点讲几个方面，一是房地产市场运行的五大特征，还有为什么会出现这些市场的问题，产生问题的原因是什么，最后简单分析一下未来房地产的走势。 
住建部政策研究中心住宅处处长 文林峰
我总结现在房地产的发展体现出有五个非常明显的特征，有些特征是过去一直存在的，有些特征是最近一两年非常明显和突出的：
1、重市场轻保障，我们从98年房地产进入快速发展阶段之后，住房保障曾经有过非常快速发展的时期，比如说2002年的时候，我们经济适用房投资占到整个房地产投资的17%，随着土地、财政投入作为经济增长点，作为最主要的收入来源，住房保障越来越不受重视，到了2005年以后，基本上经济适用房投资占了住房投资的5%以下，过去可能10%、20%低收入家庭买不起房子，随着房价的上涨甚至50%，甚至中产家庭都买不起房子。
在这个问题上，我们在2007年的宏观调控的时候已经引起了高度的重视，在2007年的调控政策里头通篇都再讲如何加大住房保障的力度，随着2008年全球性的经济危机又开始刺激房地产的发展，调控保障又面向商品房，2009年房地产住房保障是否高度关注，近几年中央和地方又要求加大住房保障的力度，提出2009年到2011年住房保障的发展规划，这个力度相当大的。整个从房地产业发展来看，一直呈现重市场，轻保障的问题。
2、重形式轻效果的问题。有些城市搞的住房保障有一定的规模，实际上并没有真正面向低收入家庭，有些只是在整个的住房保障范围内，70%、80%拆迁、安置这些住房，真正面向全社会的低收入家庭只有20%左右，还有在住房保障中靠发租金补贴，没有实际住房，很多人拿了租金补贴租不到合适的房子，把租金补贴作为弥补生活来源的房子，重形式轻效果。
很多人基于房产税出台以后，有利于平抑房价，房产税的征收目标是什么？如何征收房产税才是合理的，才是公平的？先说房产税的征收目标，很多人希望平抑房价，在当前房地产市场供需关系没有得到彻底解决的时候，刚才董藩教授也分析了大量的市场分析情况，如果这个矛盾没有解决，可能出台房产税短期内抑制一部分的投资，如果房产税在复出或者上涨，房产税能够再收回来了吗？房产税应该具有长期、稳定性，房产税的出台应该是非常慎重的。还有房产税收了之后使用方向是什么，我们知道国外和西方国家都有房产税，这个使用渠道非常明确的，大部分钱用于当地的社会公共服务、教育资源、社会治安环境的治理，我们有没有明确这个城市试点，不房产税收来之后，这个钱有一个定向的使用，我们现在还没有做相应的研究。最关键的问题房产税怎么征收的问题。我们看到很多试点城市现在在媒体的报道上都是按套征收，按面积征收，几套以下不征收，房产税是一个资产税，任何一个国家的资产税以价值作为基础，应该有一个评估价值。以价格征收的基础还不具备，还没有全国联网的住房档案管理系统，还不能把全国城镇一亿多套住房估出价格来。我们知道城镇住宅存量130亿多，如果按一百平米一套房子，简单估算有三亿套房子，还有大量的低收入家庭要免税，免税跟我们诚信系统相连接，不管诚信系统，还有住房档案管理系统，还有评估体系，这是征收房产税的基础。这个基础现在应该还欠缺比较大。如果说不考虑这些最基础的东西就匆忙的出台房产税，有可能造成新的社会不公平。比如说我在北京市有第三套房子，第三套就征收，如果北京一套，上海一套，三亚一套，如果没联网，就不合乎征收，相关的问题就很多。还有按面积征收，在建国门有50平米的小户型，在延庆有150平米的小户型，可能价格差距很大，延庆的要收，建国门不收，就有很多问题，资产税应该以资产的评估价作为税金，这是世界各国普遍采纳的。我想种形式轻效果，不要简单认为房产税抛出来之后就能够抑制投资和房价，应该从长远来看不动产税。
还有一点，我们大力推广的公共租赁住房，很多城市他没有建面向我们刚毕业的大学生，年轻人或者低收入家庭公共租赁房，或者象征性搞一个公共租赁房变成工人宿舍，这些现象非常普遍，我们看到大张旗鼓的保障性住房，但是真正排队等保障性住房的人机会非常少的。
3、重数量轻质量。
我们一直关注房价的上涨、下跌，关注每年固定资产、房地产投资销售面积，销售额增长变化，但是在我们调控政策或者产业政策里头，很少去关注质量的问题。但是我们知道质量是百年大计，房子一旦建成之后如果有质量问题就是几十年跟着你，也无法改变。我们知道每年城镇住宅，现在2009年竣工量达到18亿，18亿住宅竣工之后，如果住宅质量没有产业政策支持直到得话给社会造成一大堆质量不合格的产品。我们记得98年聂司长在科技司的时候我们跟几个部委出台了推进住宅产业化的意见，但是十几年过去了，国家还没有相关政策支持产业化的发展。大家看到各个地方商品房小区越建越好，但是开发商在竞争的条件下自觉自愿的提高品质，而不是在产业政策上有明确的指导。开发商建的小区是精装修，用的绿色、环保的材料，我们有没有在税收、下次拿的地时候减免税收，住宅产业化还是相对滞后，一直没有明确的产业政策在进行引导，我们看到汶川地震，温总理忧伤的神情。这是台湾大地震，7.8级，但是他特别重视建筑安全，楼和楼之间互相架住，没有完全坍塌，人员伤员非常少，这是各个地方看到的地基下沉，裂缝啊，这都是不堪一击的。
住宅质量的问题，一直没有引起足够的认识，这应该是一个百年大计，比房价更应该引起高度的重视。我跟朋友开玩笑说，是不是联合开发商盖一个特别结实的房子，这样8级地震的时候都安全一些。我们现在特别没有安全感，我今天坐公交车的时候看着高楼大厦，如果向北京大地震的话，高层的玻璃会像飞刀一样削下来，我们将无处可逃。
4、调控中很难解决的，重短期轻长远，这是我们看到那个图片，04年都出台调控政策，但是还没有住房保障长远的发展目标、发展思路、发展规划，它承载的东西也是太多，一会儿刺激经济增长，一会儿又说洪水猛兽，老在短期波动中，我们有一个行业发展明确目标，如果说我们向香港政府这样，明确住房保障和市场化两条腿走路，一部分人走住房保障，有钱人进行投资或者投机，我们中低收入家庭按步就班等待政府的住房保障也不会引起社会很不和谐的声音，但是我们这方面做的比较欠缺。轻长远还有一个关键，我们缺乏制定长远规划的技术数据，我们现在搞不清楚，每一个城市或者全国到底一共有多少人纳入政府保障当中，或者需要经济适用房，多少人需要公租房解决，很多地方出台准入标准、建设标准、人员收入限制都是摸着石头过河。我们现在这方面问题很多，也跟重形式轻效果有密切相连的。
5、重城市轻农村。
低水平，重复建设，质量问题也是很突出，新农村建设整个小区规划建设都是非常欠缺的，都是城市里面淘汰的图纸又进入农村市场。还有大量的城中村改造，也是缺乏整体的规划，比如像北京唐家岭，很多媒体都关注过，现在的问题一个唐家岭改造了，出现了更多的唐家岭，中低收入家庭，外来人口冲入市戳，依然向城市更边缘的地带扩散，我们改造唐家岭的时候，如果把北京近郊做统筹的安排，就不会出现越改难度越大，城中村越多的问题。
这是当前房地产市场运行显现出来五大特征是我个人总结的，大家有什么不同意见大家可以交流。
房地产市场商品房快速发展，豪宅越来越多，我们看到胶囊公寓大量涌现，一方面验证了我们政府保障性住房的薄弱和跟不上。
前面提到是市场运行的五大问题，我想谈一下为什么会产生这么多的困惑、困境和问题。
1、房地产业是各种矛盾的汇集点，房地产不是一个单一的行业，在国民经济承载的东西太多，所以我们针对房地产的调控，但是相关的问题都没有解决，都没有出路，这个房地产的调控也很难，走的多远。前面有专家提到实体经济不景气，今天早晨的新闻报道我们出口行业给美国生产圣诞树利润不到5%，随着汇率上涨的压力，利润率还在下降，大量的实体企业他们挣了钱之后不再进行扩大再生产，而是把资金投向房地产业，坐享其成20%、30%的回报，实体经济没有良好产业支持，实体经济不再发展，资金就会流向房地产和股市。老百姓每年收入大幅增长每年在8%以上，有的超过10%，资金流向是什么？没有相关的政策让老百姓资金有良好的投资渠道，大家拿着钱就憋着什么时候机会来投向房地产。这个问题没解决，根本资金流向很难解决。同时还有国外资本看中中国市场，一方面是人民币升值，一方面中国房地产利润空间，大量外资进入中国市场。还有分析北京、上海这样的市场有很多各地的小官僚，小腐败到北京来买房子，这些问题很大，这些问题没有解决，房地产单一靠一些政策去解决确实非常难。
我原来写过一篇文章，宏观面对两难的选择，这是一个。
2、各种庞大的资金缺乏出口和出路。
包括四万亿的救市机会，这个钱增加以后投向哪儿？没地可投。就像90年代，我们储蓄存款大幅度增长的时候，朱熔基总理说存款像洪水猛兽一样随时冲出来，这个压力很大。CPI看着上涨3.6，但是存款负增长，实际感受不止这3.6，特别是人民生活相关的食品、房租等等都在大幅上涨。
3、长远目标不明确。
我们虽然有每年的5年发展规划，但是制定五年发展规划，我觉得很多地方没有根据本地的一些实际情况因地制宜非常有科学性、前瞻性、指导性。我们在日本考察的时候，看到日本每五年有一个住房发展规划，在制定五年发展规划之前，要进行住房调查，全国的住房调查，你是哪五年进行一次，根据住房调查来编制下一年的五年发展规划，99%完成规划，这个我们在制定不管地方还是从中央级别来说制定发展目标上很难做到非常的严谨，非常有数据支持，非常科学。
4、基础资料欠缺，摸着石头过河。
5、政府责任缺失，公共财政投入不足，特别在住房保障方面。
这么多年我们每年财政大幅度的增长，我们对住房保障的投入非常少的，07年住房保障开始重视，07年一年达到了80亿，超过06年累计的，这几年投入增长大幅度增长，但是没有稳定的资金来源渠道，特别是公共财政支出，在财政预算上没有一定比例，像西方国家在公共财政3%、5%就是用于住房保障，我们现在住房保障的投入主要以公积金的增值收入和土地出让金的净收益，这两块又房地产调控的影响，市场低迷的时候相对低就影响住房保障的推进，特别是公共租赁房建设需要长期稳定资源来源的时候，这方面就非常欠缺的，住房保障领域应该建立以政府财政支出为主的渠道。
这是我在重庆拍的一张照片（PPT），看出城市规划方面，这样的楼盘在各个地方像杭州已经拆出西湖旁边影响景观的高楼，但是重庆还在建这样的高楼非常影响环境。
最后，讲一下房地产来发展五大发展趋势：
1、房地产市场需求将持续相当长的时间。不管怎么调控，从房地产来发展前景、市场需求、城镇化快速发展的空间，我们工业化发展，城乡居民收入水平大幅度增长，中国传统观念买房置地的影响，还有投资投机的影响，刚性需求，未来市场需求依然非常庞大。
2、加快推进住宅产业化，发展节能省地绿色低碳住宅日益紧迫。
这个也是迫在眉睫，我们如果不尽快出台相关产业引导政策，大量浪费也是越来越严重。
3、建立多层次住房供应与分配体系。
我们整个社会上不同收入的家庭对应的不同的供应渠道。
4、大力发展住房保障，促进社会稳定的民生工程。
这是未来非常明确的方向，已经有越来越多企业认识到这一点，积极参与到各个城市保障性住房的开发建设。
5、建立长效调控机制和科学发展目标，完善法规。
我们目标到2020年中国城镇化达到50—60%，每年一个点的增长就有大量的人口进城，这个对住房的需求，不管租赁市场还是购买市场都是非常庞大的。
我们建多层次的住房供应体系，针对中收入家庭，低收入家庭，农村的贫困人口等等有一整套对应方案，同时有相关配套的支持政策。
我们现在配套政策里头，随着宏观调控一直都在做加法，没有做减法，我们一直税收在增加，利率在增加。但是对于中低收入家庭，减法做的不够，比如说我买一个二手房，我第一次置业，还要承担10%左右的税费，同时贷款利率也没有体现出真正的对第一套刚性自住，改善性需求的支持。中低收入家庭靠自己的能力买房子越来越难，没有在产业政策上支持更多出的人通过市场化解决问题，而推向了住房保障范围，我们政府资金能力不行，所以导致现在住房保障缺失越来越大，市场化应该是住房保障同步推进，相关政策里头大力支持广大的城镇居民，依靠自己的能力解决自己的问题，大幅度降低公积金贷款利率，这样才能缓解每个月月供的负担。
时间的关系，就主要谈这些，谢谢大家！
【主持人】：非常感谢三位演讲嘉宾的精彩演讲，在2010政策频出，楼市走向扑朔迷离的情况下，三位专家对房地产调控和市场的梳理，让我们受益匪浅。
同时，搜狐焦点也在积极关注楼市变化，发挥百城联动的优势，推出了大型策划《决战"金九银十"》系列，通过百城调查、爬房系列、楼市万象、论坛等内容，对今年的金九银十进行全方位跟踪和解读，并推出了大型报告《新政半年房价分析与未来趋势》，对新政以来的楼市动态进行全方位分析总结，对未来房地产行业的发展提出了分析预见。下面我们就有请搜狐焦点总编辑骆祖斌发布报告。 
搜狐焦点总编辑 骆祖斌
骆祖斌发布CRRC报告：新政半年房价分析与未来趋势
【骆祖斌】：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！二次新政的影响大家都想知道，我们这份报道的核心观点和前面三位演讲的嘉宾基本一致，如果用一句话概括的话，二次新政可以给市场带来一些波动，但是推进这个行业增长核心力量并没有发生本质性的变化。
二次新政很多措施除了19号的加息、国五条对北京细则和国十条的深化，一些更严厉的政策不多。回顾这半年来新政对北京市场的影响，可以对下一步二次新政之后的市场走势有一个预判。
这是政策解读，还有政策出台本年以来的市场表现，还有发挥搜狐焦点媒体优势对开发企业和购房者做了对政策反馈的调查，这个调查对未来市场的判断有一定的参考价值。
我们特别想提醒大家注意一下所谓的房市调控的背景，从这个背景里面，我们可以看到究竟什么力量在推动房地产市场？新政出台的背景我们也知道07年次贷危机，08年金融危机之后，全球各国包括中国在内推出了一系列的积极财政宽松的货币政策，是推动经济增长。08年底大概中央有4万亿救市措施，地方政府有18亿救市措施，09年信贷增长大概接近10万亿水平，2010年是7万亿的，截至8月底货币总量大概接近68.8万亿，我们如果以09年GDP总量来去衡量一下的话，09年GDP35万亿，从这里可以看到推动行业根本力量可能过多的货币在追逐没有那么多的资产。
小结一下调控背景，房价过快上涨对“住有所居”的民生工程制造了困难，又会促进投资投机性购买行为，使房地产市场演变为资本的游乐场。因此，为了保障房地产市场平稳有序发展，遏制房价过快上涨，出台政策加以干预和调控实在必须。二次调控的背景金九银十带来传统的销售忘记，商品销售住宅量价齐升，这是二次新政。
二次新政以来的市场表现可以从土地市场、新建商品房住宅市场、二手房市场来做一个观察，这几个市场基本上是保持了一个相同的趋势，仅仅从商品住宅市场成交开发情况来看的话，可以看到基本上新政出台以来有一个迅速回落大概是1—4月份，然后是施工和竣工面积6、7、8月保持增长的态势，供应情况是一致的。搜狐焦点在新政出台的第二个月，大概在6月份左右就敏锐观察到市场的变化，我们提醒广大购房者关注市场回暖的迹象，在8月份的时候策划了全国联动的大专题提醒我们购房者注意市场发生的转变性变化。
在供求不平衡的市场，开发商对政策调控有什么样的判断？对我们观察市场未来的走势可能会有一些影响，在5月份的时候，我们大概针对开发商企业做了调查，二次新政出台我们又对同样的开发商做了同样的调查，认为调控达到下面的大概只有三成比例，接近7成比例的开发商觉得开发商调控效果有待观察，觉得房地产调控没有达到效果，然后判断房地产调控会是长期趋势的企业接近8成，有接近6成开发企业认为房地产调控可能持续在一年以上。我们从开发商企业拿地、开发、销售策略上对两次调控做了调查，5月份的时候在我们做的调查里还有12%的企业认为尽可能的要多拿地，但是要注意一下到10月份的时候，只有4%的企业认为要尽可能的多拿地。认为有合适的土地的企业大概才出手的企业增加了15个百分点，到10月份的时候基本上没有一个企业有这种想法。开发企业对这个市场信息方面有比较明显的变化。对房地产调控走势的判断上，将近4成的开发企业认为房地产调控可能还会继续维持，认为房地产调控可能推出的房地产调控政策方面除了加大保障房供应，改革土地出让置地，我们看到加息也是大家预期很重要一项举措，可能最多大家对房地产调控政策的预期加强现有政策的执行落实。
在我们对消费者做的购房意愿调查里同样可以看到消费者对市场信心的变化，在新政出台之后的一个月，5月份决定推迟买房计划的消费者大概占了1/3，有33%的比例，可能高达55%比例的消费者决定要观察一段时间。现在在10月份做的最新调查里打算买房这部分人差不多增加了20个点。决定购买房的比例在27%，大概有1/4左右的人群。在对消费者做的调查里，认为房地产调控已经调整到位的比例当然是相当之少了，差不多只有13%的比例。觉得房地产调控已经见效的也非常少，大概有20%的比例。
对未来房地产调控的增长，消费者一致认为调控还需要加大，觉得房地产市场维持一年以上高达六成，持续到年底或者持续一年接近3成，只有11%的购房者觉得调控在这个状态下差不多了。在已经出台的各项调控政策对购房的影响上，我们做的调查显示33%的购房者觉得加息是对置业影响最大的政策。41%的消费者觉得是限购，认为首付提高对置业有影响1/4的左右。
通过对开发企业潜在购房者的可以发现，尽管市场各方对于调控效果效果的评价不一，对下一阶段政策走向也有不同的判断，但是经历了近半年的市场调整期，悲观情绪逐步驱散，市场信心正在恢复之中。调查结果有力揭示了“金九”的市场回暖。
我们这份报告基本结论是，二次新政有可能再一次迫使已回暖市场重回调整期。但是刚才说过推动市场增长的力量没有发生根本转变，二次调控可能会让市场有一些小的转折，第四季度是二次新政的观察期，可能政府根据市场表现出台辅助政策、完善性的政策。对于市场走势我们认为下一阶段可能会有小幅振荡为主，不太可能出现成交量急剧萎缩或房价快速下跌的局面。
现场没有拿到这份报告的同事，可以去我们网上下载，谢谢大家。
【主持人】：谢谢骆总编。 相信此时对房地产市场的发展和政策调控做一个如此深刻的总结，必然会有利于业界更清晰的认识和判断房地产市场的走向。
思想交锋：纵论房产市场购房及投资策略
论坛现场
思想交锋：纵论房产市场购房及投资策略
下面我们就进入本次论坛的思想交锋环节，在这个环节中，我们将邀请业内人士、投资专家、购房者代表一起深入分析房地产市场的形势、政策因素对于楼市的影响以及购房和投资策略。首先，有请论坛环节主持人：搜狐焦点新闻中心主编王子鹏先生。
【王子鹏】：首先请上我们今天嘉宾上台，他们是：
北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师 董藩
全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝
高策顾问总经理 车轮
我爱我家控股公司副总裁 胡景晖
21世纪不动产中国区副总裁 王皓
三河中和房地产开发有限公司副董事长 谢文仁
资深投资人 廖承军
资深投资人 向小铁
强大嘉宾阵容
我们阵容极其强大，为什么在一个环节邀请这么多嘉宾跟我们一起互动，不光是嘉宾之间的互动，还有与网友之间的互动，我们这次嘉宾包括专家学者，经理人、开发商、中介机构和我们投资者，如果我们有问题尽快通过我们微博的形式参与我们的活动。
我和在座的嘉宾当中和董藩教授的交往应该有很多年了，如果我们在论坛当中见到董藩很多人有一句话，曾经有一个机会摆在我面前没有去珍惜，为什么，因为董藩教授是一直房地产的看涨派，认为房地产的价格一直涨的，很多人错过了这个机会，董老师骗了我，很多人错过这个机会没有买房。我觉得在市场目前的形势下，董藩老师是不是继续看涨还是一个问题，社科院发布一个报告房地产将会下跌，第四季度可能下跌20%，我们现在房地产市场，北京商品房价格年内跌破万元以下，成交量下跌37.1%左右，这是10月份数据，这种情况下董老师你还持这种观点吗？
【董藩】：应该说可能会下跌，我们通常跟大家讲长期趋势，但是现在发生了特殊情况，我们改变了交易条件，过去的调控都不是改变交易条
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