家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 谁会是本轮房价上涨的带头大哥?

谁会是本轮房价上涨的带头大哥?

https://m.biud.com.cn 2015年05月13日09:52 家居装修知识网  

  近段时间,深圳楼市火爆,房价持续上涨,在部分热点板块,甚至出现二手房一房难求的罕见现象。不仅自住需求忙着入市,而且投资需求也开始蠢蠢欲动,以致本地人惊呼市场正在重现2007年楼市盛况。

  这 样的情形,会让三四线的居民更加吃惊和困惑。因为,当前广大三四线城市的房价还未止跌,住宅库库存量依然偏大,当地人连自住需求者,都在犹豫是否该入市。 这也不难理解,自2011年以来,一线城市和三四线城市的楼市分化不断加剧。而当前,一线城市房价已经上涨,势头强劲。

  国家统计局的全国70个大中城市房价指数表明,3月总体环比下跌0.2%;而一线四市则总体上涨0.2%,且自去年12月就已翻红。其 中,深圳房价最早反弹,且房价涨幅全国最大。比如,3月深圳新房价格环比涨幅为0.7%,而北京、上海和广州分别为0.3%、0%和-0.1%。3月深圳 新房价格同比下跌0.7%,而北京、上海和广州分别下跌4.7%、5.9%和6.5%。由于这是房价指数,相比同质房源真实价格,其变化涨幅偏小。

  不 妨,再以安居客的二手房数据加一比较。2014年全国楼市降温,一线城市房价也经历了先降、后稳的变化,其中低点大概在9月份。北京二手房挂牌价,由 2014年9月低点的约37000元,涨至2015年5月的约39000元,上涨5%;上海由2014年10月低点的30000元,涨至2015年5月的 32000元涨7%;由2014年9月低点的17000元,涨至2015年5月的19000元涨12%,由2014年9月低点的26000元,涨至 2015年5月的32000元涨23%。

  深圳 房价已上涨二成多,这一幅度与深圳本地人的感受比较接近。四个一线城市中,广州楼市一直偏弱,房价绝对水平也最低,二手房均价不足2万,而其他三市皆3万 以上,甚至厦门房价也超过了广州。另外,从近十年房价波动来看,广州房价波幅明显小于其他三市。因此,接下来,重点探讨一下京沪深三市房价短周期表现的差 异与特征。

  中国房地产具有短周期波动的规律,笔者曾在2013年通过写书的方式,首次提出房地产短周期理论,过去十多年已经历过四个短周期,目前正在经历第五个。而每轮短周期中,房价领涨城市都有所不同,虽然每次一线城市总体表现都较强,但带头大哥却并非总是一线城市。本轮短周期上涨过程中的带头大哥,非深圳莫属。那么,前面四次呢?

  第一次:上海领涨全国。进 入本世纪后,长三角房地产市场,在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣,尤其是2003年温州炒房团兴起后,长三角主要城市,如上海、杭州、宁波、南京、苏 州、无锡等地房价皆快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以,2005年3月,国家出台的空前严厉的“国八条”,主要是针对以上 海为主的长三角的。这引起了其他城市的抱怨:上海感冒,全国吃药。当时,北京与深圳的房价涨幅明显小于上海。

  第二次:深圳是带头大哥。广 东房地产市场,在全国发育得最早,上世纪90年代就曾红火过一阵。90年代后期和本世纪初期,广东楼市有些沉寂,尤其进入本世纪后,没有长三角复苏的那么 早。从2005年开始,珠三角步长三角后尘,楼市回暖,持续发力,2006年7月深圳房价涨幅却高达14%,位于70个大中城市房价指数涨幅榜之首。这还 不算疯。2007年,随着全国房价趋涨,深圳房价涨幅持续扩大,2007年8月达到顶峰,超过17%。

  第三次:温州泡沫严重。2005 年至2006年,持续而严厉的房地产调控之后,长三角地区楼市显著降温。2007年随全国大势而上涨,2008年随全国大势而下跌。但是 2009-2010年,浙江板块房价强势上涨,尤其是温州,房价泡沫显著。比如,在70个大中城市房价指数当中,2010年4月温州高达26%,雄霸全 国,金华居次为24%,杭州也高达19%,北京也较强,为21%,而上海为12%、深圳为14%。

  第四次:北京表现抢眼。2005 年以后,北京房价总体保持较为强势的态势,全国大势涨时,他涨得更多;全国大势跌时,他跌得少。但在上述三次房价上涨周期中,北京房价一直未能成为最强势 者。直到2013年,一线城市房价大涨,其中北京领涨全国的月份最多。比如从70城房价指数看,2013年7月,北京房价同比上涨18.3%,上海为 16.5%,深圳为17%。此为房价指数,而当时市场交易层面的切实感受是,北京房价明显热于沪深。

  到了当前的第五轮,第二轮的带头大哥深圳,再度杀了回来,傲立潮头。规律何在?不妨再回到文章开头,本轮房价上涨过程中,深圳一马当先,但第四次房价表现最强的北京,其房价远弱于深圳,也不如上海。原因何在?“月满则亏,水满则溢”,凡是前一轮房价上涨周期中,领涨的城市,常常难以在下一轮房价上涨时继续当带头大哥,甚至还可能成为70城中的最弱者。

  比 如,上海房价2004年大涨后,2006年逆转为领跌全国70城;深圳房价2007年暴涨后,2008年同样垫底于70城;温州房价2009-2010年 疯涨后,2011-2014年持续领域领跌全国。同样逻辑,2013年领涨全国的北京,2014年降温程度大于沪深,但毕竟是首都,仍强于大部分城市,不 过至少在去年四季度至今年上半年的一线城市复苏周期中,北京房价表现继续弱于深沪。

  资产价格运行存在一个规律:上涨之后,就会回落;上涨幅度越大,回落幅度越大。虽然商品房只是具有一定程度的资产属性,并非像股票那样纯属资产品,而且房价变化的黏性较大,但从短周期波动来看,确实也存在上述强弱轮回规律。其中,温州的暴涨和暴跌,将这一规律演绎得淋漓尽致。相较而言,一线城市则在大势涨时表现突出,大势跌时特征较弱。

  依此推理,则下一轮房价上涨周期中(前半段可能出现在2018年或2019年),深圳房价将不可能再度领涨。与之相反,更值得关注的是,下一轮楼市降温周期中,深圳很可能降温幅度比较明显,或者说至少弱于北京和上海。当然,这一预判,尚须时间验证,在此仅供参考。

相关知识

谁会是本轮房价上涨的带头大哥?
智能锁将会是未来智能家居的发展方向?
TOP50房企集中度升至33% 谁是下一个倒下的地产商?
灯具价格战大爆发 谁会是最后的赢家?
谁是上海疯狂楼市的幕后推手?
如果房价下跌一半,会出现多数人失业的现象,首先是这类人群失业
长期人口流入才是城市房价稳定的核心
改善型需求有明显释放 不会刺激郑州房价上涨
经过低谷 当前房价会出现2009年时的暴涨吗?
经济参考报:三大背离削弱房价上涨动力

本文来自 家居装修知识网 谁会是本轮房价上涨的带头大哥? https://m.biud.com.cn/news-view-id-546097.html