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“中国版MBS”将落地 它才是推涨房价的核武器?

https://m.biud.com.cn 2015年05月19日10:17 家居装修知识网  

  回暖势头明显的中国楼市,又将迎来一款新的核武器——MBS。

  MBS,不是“面包师”,也不是“梦芭莎”,这看起来有点高冷、读起来 有点拗口的三个英文字母,中文名更让人头晕:个人住房抵押贷款资产支持证券。它的运行机理是:银行将已发放出去的房贷资产打包,以债券形式在银行间或通过 券商进行买卖交易,变现的资金用来进一步增大房贷资金池,以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。

  2014年9月30日,央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内大V更把它称作--引爆楼市热度的核弹头!

  这三个英文字母的威力到底有多大?它真能成为房价上涨的助推器吗?

 美国人早就这么干了!

  到底什么是MBS?举个例子。

  假入你三年前买了一套150万元的房子,支付了50万首付款,然后向银行借了一笔期限30年、总额100万元的房贷。3年后,你已经偿还了5万本金,房子也 升值到200万元,这时银行把你剩余的95万元房贷打包做成一个名为MBS的证券产品,以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构,银行顺利拿回所有的贷 款本金,房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构,这个时候,借给你钱的不再是银行,而是购买了MBS的机构或者个人投资者。

  而谈到 MBS,就要谈到它的起源地--美国。上世纪70年代前后,美国二战后“婴儿潮”一代开始成年,对房贷的需求激增,但由于房贷的发放机构--商业银行的资 金来源大多是中短期存款,而房贷是长期贷款,期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚,造成金融机构资金来源紧张,很多美国人无法贷款买房。

  为 了解决房贷难题,从1968年起,具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款,然后打包成证券化产品,向投资 者发售。由于这些产品隐含了政府信用,但收益率高于美国国债,受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。截至2014年上半年,美国按揭贷款余额为 13.3万亿元,其中MBS余额达到7.7万亿元,占比57.9%。

  除了缓解房贷资金来源紧张的难题,申银万国房地产行业分析师韩思怡认为,MBS能把房贷这一流动性较差的信贷资产,转化为流动性较高的证券资产,由于流动性提高,买卖更加方便,银行可以降低资产收益率的要求,从而实现降低房贷利率的效果。

 有了它 楼市再也不用担心被误伤了!

  跟美国相比,国内的房贷市场依然维持在商业银行“一家独大”的局面。截至2014年上半年,我国个人住房按揭贷款余额为10.74万亿元,但MBS产品几乎没有。自2005年以来,我国仅发行过4单MBS产品,总规模约为171亿元,在房贷余额中的占比可以忽略不计。

  所有,每当房贷紧缩,楼市总是免不了被误伤。尤其去年,银行纷纷收紧房贷额度,导致房贷利率普遍上浮,且放款时间延长,这是导致楼市出现深度调整的重要原因之一,连任志强也忍不住炮轰:去年房价就是被银行“打拐”。

  目前,随着监管层大力推动资产证券化,MBS的发展已经箭在弦上。考虑到目前房贷的基准利率已经跌破了2008年末的最宽松时期,如果MBS真能让房贷利率进一步下行,购房者的月供负担将进一步减轻,这对楼市无疑是重磅利好。

 MBS虽好,却难以引爆……

  尽管MBS前景美好,实际推进却面临不少困难。

  首先,对于投资者而言,现阶段的MBS产品难有具吸引力的回报。根据申银万国的分析,在扣除银行的发行成本后,国内MBS和5年期国债收益率利差仅有 0.7%,远低于美国版MBS与5年期国债之间约2.7%的利差,考虑到MBS的风险系数高于国债,若没有足够利差空间的支持,预计愿意购买的投资者非常 有限,更别提带动房贷利率下行这一重任了。

  在另一方面,在美国,MBS的主要发行方为“两房”(房地美与房利美),这两家机构由美国政府提供信用担保和背书,因此大大提升了投资者的信心。但目前国内尚无类似机构,单靠商业银行自身的信用担保并不够。

  第三,银行缺乏冲动。目前住房按揭贷款70%的市场份额集中在五大行手里,但与去年上半年房贷紧张时期相比,由于目前经济下行压力较大,银行贷款缺乏理想的 投向,相对而言房贷仍是银行的较优质资产。由于手头上的钱不紧张了,银行将房贷证券化后所获得的资金也没有太多理想的投向,因此短期内银行不急于将贷款通 过证券化转移到表外。

  因此,MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场监管能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。

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