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人民房评：北京当前没有开发商涨价的土壤

https://m.biud.com.cn 2015年05月27日08:42 家居装修知识网

近日，随着北京房地产市场成交量上扬，以及一系列利好消息的释放，有些开发商感觉“夏天”要来了，酝酿楼盘涨价。

5月26日，《证券日报》刊发文章称：北京多家开发商计划涨价通州房价升至2.2万元领涨。

笔者对文章中报道的通州区、朝阳区等楼盘进行了调查后获悉，的确有开发商酝酿捂盘涨价，而这些指令和想法甚至来自房地产公司的老板或者董事长层面，也就是说，这是一些房地产公司决策层对北京楼市未来走向的判断。

然而，市场果真有这些开发商预想得那么好吗？

首先，这次意欲捂盘的开发商楼盘集中在北京市通州区，原因是有一些利好消息，而据笔者了解，这个利好消息多年前就已经在传，是典型的“冷饭热炒”。

通州区的楼盘一向是刚需购房需求的主市场，刚需购房主要看的是价格。熟悉北京房地产市场发展历史的人都知道，通州区的房价总是北京市房价的“晴雨表”，市场好的时候会涨得很快，市场差的时候也会跌得很惨，只有真正自住型需求的购房者才不会受价格的涨跌影响预期。

因此，如果是自住型购房需求，通州区的房子可以从性价比上去考虑，而如果从投资来说，整个北京市的房地产市场都已经回归了理性和去投资化的状态，寄希望于买房快速实现财富增值，已经是不现实、不客观的想法。

如今，通州区房价平均已经到了2.2万元/平米以上的价格，对于北京市刚需性购房家庭来说，如果首付在100万元，购买一套90平米的两居室，还需要贷款100万元，按照贷款最长期限30年计算，每个月还款还需要将近6000元，这对北京市的一个两口之家来说，也是一个不小的负担。

而且，如今通州区在售新商品房100平米以下小户型越来越少，大部分是三居室，房贷的首付和按揭贷款还款压力不小。

其次，北京市房地产市场库存充裕，并没有开发商所传言那样库存不足的问题。据北京市统计局等机构发布的数据，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口。

根据亚豪机构的统计数据显示，截止5月18日，北京商品住宅存量套数为80550套，按照4月的成交量来计算，去化周期需一年有余。而在这其中，现房住宅的存量甚至比期房还高出8116套，项目滞销的程度由此可以见一斑。

还有一个不容忽视的问题，今年6、7月份有6-7个住房将摇号，价格在22000元/平米-29000元/平米，分流不少低中端需求，尤其是通州区这样刚需性楼盘扎堆的区域，自住房的分流作用不可小觑。

人民网记者现场去走访和调查通州区多个在售楼盘时就发现，通州区虽然近三年供应新的住宅用地比较少，但是区域内热点地区楼盘和待开发的土地存量充足，以通州区热点楼盘地区运河新区为例，该区域内至少有5-6个新盘同时在售。

在这轮房地产调控政策的调整当中，我们看到，有关交易成本和二手房买卖的税费政策并没有做太大调整，目的就是最大限度降低房产的投资属性，降低其流动性，让其回归到居住属性上来。

今年5月份以来，虽然全国主要一线城市出现了房屋成交量上涨的趋势，但是价格并没有明显的环比上涨。很多开发商对此情况不满，但是又不敢轻易涨价和提价，出于公司自身财务压力，担心房子卖不出去。

以北京为例，过去两年开发商拿地的成本很高，在很多地区出现了目前在售商品房的房价跟地价差不多的情况，也就是所谓的“面粉贵过面包”的情况。面对这样的情况，开发商们急切寻求房价上涨，并期望获得相应利润，从其经营角度来说，出发点是没有错的。

但是，从房地产市场的实际情况出发，目前的市场反应以及真实的市场承受购买力，可能真的未必有那么乐观。