在北二环安定门外大街与和平里北街交界处,一栋外立面正在翻修的庞大建筑颇引人注目,盛装迎客的售楼处让这个项目看上去高端大气。
这个名为“盛德紫阙”的高端项目实为2003年就曾入市的杰宝公寓,在资金不继、数次易主、烂尾十余年后,这一项目如今终于获得销售许可证再度入市。
不过,由于产权缩水、户型欠佳,尽管该项目采取了低价策略,但销售仍堪忧。北京市住建委官网数据显示,目前该项目仅售出约1/10。
业内人士认为,如果后期销售遇阻,资金难以到位,昔日的杰宝公寓很可能再度归于沉寂。
烂尾多年变身豪宅
5月24日下午,当记者以购房人身份来到盛德紫阙售楼处时,该项目刚刚举办完一场营销活动,现场聚集着不少人。
“现在我们推出5万抵20万优惠活动,全款9.8折,算下来均价6.5万元/平米起,按1万-1.5万元/平米的标准精装交房,现在已经售出100多套了,到下个月开发商还要提价。”一位销售人员不时提醒购房人下月调价的消息,暗示购房人趁早签约。
盛德紫阙总建筑面积近9万平米,共23层,其中1-3层为商业,4-20层为住宅,共378套。
“这个项目其实价格并不高,同区位同地段的二手房基本都在5万-7万元/平米的价格区间,装修较好的二手房价格还要高。”北京链家地产门店经理沈伟告诉记者。
北京市住建委网站上数据显示,这一项目的拟售价格为86591元/平方米,目前的实际销售均价为70000元/平米左右。
资料显示,盛德紫阙前身为杰宝公寓,最初入市是在2003年前后,当时最先入市的是1-3层的商业部分。当时首创集团在此推出了“产权式商铺”巨库卖场,销售火爆时价格曾高达4万-5万元/平米。2005年杰宝公寓陷入债务纠纷后,首创集团又获得杰宝公寓部分住宅项目的权益。
2011年,盛德基业通过旗下两个全资子公司,以85%和15%的股权比例分别收购了杰宝房地产公司,并同时收回了杰宝公寓权益。此后,盛德将杰宝公寓1-3层的商业部分以12亿元左右的价格整体转让给中国黄金集团,但随后又将这部分商业收回。
在数次倒手过程中,杰宝公寓的产权分散,存在多个产权人手中,也阻碍了项目的重新入市。记者查阅北京市住建委官网发现,这一项目的初始案名为“盛德大厦”,目前仅有41套住宅处于签约后的资格审核阶段。
“这个项目除了地段较好外,项目本身并不完美。其前身是公寓商业,后来因为资金链断裂烂尾了10多年,现在改造了户型,但整体格局难以改变,我可以给您介绍其他一开始就是住宅立项的房源,居住体验更好。”在记者表示不想签约后,一位售楼员突然开始转而推介其他项目房源。
记者从这位售楼员口中得知,目前盛德紫阙的销售人员既不来自开发商,也不是代理行代理,而是由我爱我家、链家等置业顾问组成,其中一些置业顾问负责驻场接待。
亚豪机构发展中心总监郭毅表示,今年豪宅供量大,高端市场成交量升温迹象明显,各个豪宅项目都在产品、服务、营销等方面越来越专业化,有缺陷的项目恐怕市场前景不会太乐观。
多次抵押融资
值得注意的是,盛德基业在2011年收购杰宝公寓后,曾多次以杰宝公寓为抵押资产进行融资。
资料显示,2013年8月,盛德基业曾发行北京杰宝公寓投资基金,募集资金1亿元,投资期限1年半,年利率11%-12%,也就是在今年2月底应偿还本息。
此外,杰宝公寓还与北京锦富聚金投资管理中心、光大银行签署《公司委托贷款合同》进行融资,规模为3亿元,年利率11%-14%,保管行为光大银行。
这两笔资金用途类似,前者用于杰宝公寓项目的资产及债务清理、资产回购、相关证件手续办理、内外装修及营销等工作;后者用来支付旗下北京杰宝公寓项目的后期开发建设,外立面装修及内部装修等工程款。
上述两笔融资本息均由河北融投担保集团有限公司承担连带责任担保,承诺到期若发生本息偿付问题,由河北融投以现金代偿本息。
从事理财产品研究的分析人士对此表示疑虑,“上述两笔融资目前偿还状况不明,但河北融投因为海沧资本管理人姜涛跑路事件,以及秦皇岛嘉隆高科实业有限公司面临破产等事件影响,现在的担保资质并不理想。”
记者发现,在上述第二笔融资协议中,北京杰宝房地产开发公司承诺,若委托贷款到期,将降价销售北京二环内杰宝公寓,直至销售回款足额偿付本次贷款。
按贷款协议的计划,北京杰宝公寓项目将在2013年完成6亿元的销售任务,2014年完成28亿元的销售任务。而实际操作过程中,杰宝公寓的发展并未跟随该笔基金的偿还计划如期进行。
事实上,除了房地产,盛德基业旗下还有汽车销售、粮食仓储、节能环保等其他业务板块,除了为杰宝公寓“专项融资”外,盛德基业还以杰宝公寓为优质资产,在为其他业务进行融资时得到加分。
在一份名为《渤海信托-盛德科技项目贷款集合资金信托计划》中,盛德基业发行的7000万元信托,就是为了向盛德科技发放贷款用于购置外墙保温材料辅助生产设备以及补充企业流动资金。
而在这些融资协议中,盛德基业经常提到,杰宝公寓作为优质资产,将为公司带来巨额收入,如该项目“未来预计可以实现40亿-50亿元的收入,未来现金流充裕”等字眼。
记者多次致电盛德基业咨询上述资金还款情况,但截至发稿,盛德基业方面并未予以回复。
烂尾项目的风险
实际上,烂尾楼时隔多年变身豪宅再度出售,在北京市场并不少见。
位于东二环朝阳门桥附近的“朝阳首府”项目,前身是被称为“北京最大烂尾楼”的森豪公寓,这个高端项目于1999年开始预售后,卷入了北京最大的“骗贷个案”,并于2002年停工。
直至2008年9月份,森豪公寓公开拍卖,最终龙洋地产以5.6亿元取得该项目,并将其更名为“朝阳首府”。项目改造成高端公寓后,售价一跃升至3.3万至3.5万元/平米。
“因为地处东二环黄金位置,交通便利,配套完善,周边驻有中海油、中石化、外交部等各大部委办,因此这个项目重新入市之后,当时的销售情况还可以,”一位了解当时情况的业内人士指出,但目前这一项目的二手房价却并不高,主要是产权大幅缩水所致。
“实际上,北京城内有不少烂尾多年的项目都在择机入市。”中国房地产住宅协会刘伟指出,尤其是市场成交升温时,曾经的烂尾项目也会选择适时“复苏”,但随着市场项目增多,购房者的购房观念也逐渐发生改变,此前烂尾变豪宅后热销的场面也不复存在。
北京最知名的烂尾项目“长安8号”则为此做了最佳注释。该项目从2004年起由于开发商资金问题及股权复杂,曾经六次易主,烂尾多年。但每次市场出现成交升温的行情时,这一项目就传出入市消息。2009年奥园入主长安8号时,该项目一度出现开盘售罄的局面,如今市场再度好转,这一项目被佳兆业接手后也将于今年6月再次开盘。
刘伟分析,购买烂尾楼会比购买普通商品房更具风险,首当其冲的是烂尾楼的土地使用年限不可避免地大幅缩水。此外,不少烂尾楼由于经历多次产权交易,也存在产权不明问题,拿到房产证的手续比一般商品房更复杂。
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