“行走西安，只为地产”——走进西北国金中心洞见商业地产的强势逆袭

　　由北京构筑空间文化传媒有限公司打造的大型系列行走栏目——“中国·城市·行走”之“行走西安·只为地产——西安行”活动，在5月28日下午正式拉开帷幕，这也是主办方——北京构筑空间文化传媒有限公司，继2015年初“中国·城市·行走——苏州行”活动之后的又一次盛会。

　　活动邀请了包括业界知名建筑师、开发商以及学术专家在内的数十位精英人士同聚古都西安，共同开启为期三天的考察、体验、思想交互的游走之旅，深度剖析了西安房地产市场的现状，并为寻求困境的解决之道谏言献策。　　
      在接下来的日子里，将为大家直击本次活动的精彩细节，带领大家共赴这场思想的豪华盛宴。

　　行走第一站——西北国金中心

　　5月28日，虽然天公不作美，一直下着淅淅沥沥的小雨，但在相关工作人员的的引领下，考察团的十多位专家依然兴致盎然的参观了西安经开区大型地标性商业综合体项目——西北国金中心，以及其附属的住宅项目——国金华府。　　

　　之后，大家在国金中心就地开展了本次西安行的第一场深度对话研讨会，到场嘉宾针对“西安商业地产如何筑就西北商业格局”这一主题进行深入探讨，通过“从粗放到集约的中国经济新常态解读、西安市场的政策优势和区域优势探析、商业综合体的精细化运营之道”等话题的延展，为西北国金中心乃至整个西安的商业地产的当下和未来共话谋略。　

　
  对话研讨会在下午四点正式开始，作为主办方之一的北京构筑空间文化传媒有限公司总经理邵兵，首先对在场嘉宾进行逐一介绍，并对他们的到来表示由衷的感谢，随后，考察团成员与国金项目负责人就相关问题自由发表见解。　　

　　考察团代表观点总汇　　

　　中国房地产资源委员会会长、住建部政策研究中心原副主任   王珏林

　　【关键词】合理规划、稳步发展　　
总体来说，我国的商业地产现在基本处于一个发展阶段，主要存在着以下三个问题：

　　一、缺少规划。

　　商业服务于人群，而一个城市对于商业的需求量到底是多少，这个问题政府并没有从中采取更多的干涉。

　　二、过早开发。

　　开发商为了拿地，政府为了使用商业贷款，两方各取所需，一律超前开发。正如当年的北京燕莎，筹建三年才正式开张，却有一半的场地无人问津，但现在，燕莎整体爆满，因此，商业是存在一个培育期的，如果太过心急，短时期内很难收到成效。

　　三、错误的把商业地产和住宅混为一谈。

　　住宅属于短平快投资产品，而商业地产属于长期的产业。实际上商业地产面临的问题不是数量多少的问题，而是合理规划的问题，太多或者太少都不行，商业配套也要与其他城市配套趋于一致。  

　　对于房企未来的发展走向，王珏林表示，当下大区域市场日渐饱和，而中小城市已全面进入升级时代，因此像海荣这样的实力强企应当多关注中小城市的发展，政府对此也是大力支持的，只有这样，商业地产市场才会更加稳步的发展。他还分析了西北国金中心项目的地理位置、周边交通以及配套设施等，认为其综合实力非常强大，因此不必过多担心其销售前景。

　　中国房地产协会人居委员会委员  开彦

　　【关键词】改善理念、注重品质、转型发展　　
  首先，对于国金中心整体的规划定位和开发商的资质我是认可的。包括从住宅样板间来看，整个套型的面积和布局都比较适合我们现在改善性住房的需求，适合中产阶层市民入住，市场潜力巨大。

　　提到改善性，也就是保障房，政府历来都在建。实际上，促进和保障市场繁荣，归根到底还是改善性的问题，而这关键就在于如何把整个领域和潜在的购买人群都调动起来。尤其对于西安来说，人民整体收入和购买力都比较弱，如果能通过一定的策略，适当的改善民众的消费理念，就可以帮助大家减轻思想上的负担。

　　就国金中心来说，商业也是可以作为零售来做的，可以给一些中小型企业提供一个优质的商业平台，加之地段的优势，和精准的商业定位，后期市场的潜力将是巨大的。

　　实际上，我们当下整体的建设水平是落后于国际的，至少有一多半的住宅都是在合格线以下的，产品转型就意味着我们盖房子一定要讲究质量和品质，而怎么转型？一是精心化，二是人性化，第三就是网络化。

　　金地集团华北区域设计总监  李莹

　　【关键词】商业地产的周期性、与时俱进　　
  从目前来看，虽然西安商业地产市场整体供需相对失衡，但就整个大商业分布来说，国金中心基本占据了“天时、地利、人和”的优势。然而其中还是存在着一定的隐患，首先，整个商业面积过大，必然会在销售和运营上造成一种潜在的压力。加之国金中心总体开发全都是自有资金，而商业地产本身就是一个需要长期培育的项目，因此从总体规划到实际落地，再到销售需要一个很长的周期。

　　而正因为整个项目的最终成功需要一个很长的周期，所以我们不能忽略掉社会发展对于市场所带来的变化，因为这在很大程度上会颠覆性的改变最初的运营思路。尤其是商业代理公司，一定要更加的务实，只有保持警醒，随时准备根据当下市场具体情况，制定相契合的发展思路，并相配于完美的策略引导，才会对销售和发展提供真正有意义的帮助。

　　北京住总房地产开发有限公司高级工程师  李青

　　【关键词】寻求创新、达到极致　　
  从整个行业来讲，房地产已经到了一个转型期，这其实是一个机会，也就是说我们可以摒弃过去已经走过的路，从而去寻求创新，比如前面提到的互联网思路。

　　当然，虽然互联网消费在大家的生活中占了大量的比重，但体验永远是必须品，这对企业管理的智慧和战略是一种考验。

　　此外，就住宅来说，一定要做到一种极致，不管从细节、用材还是户型来说，都要细致雕琢，要避免做同类型的产品，形成差异化竞争，并在一定程度上通过当下的社会环境来优化自己的项目，这样才能在行业里占有一席之地。

　　CCB design 执行董事  陈长斌

　　【关键词】环保、人文、简洁、性价比　　
  一是专注于项目的环保性，不管时代如何发展，环保主题无论如何都是一个永恒的主题，而这同样也是我们的企业信条之一。

　　二是要努力争做行业内的标杆，在市场上起到一个引领的作用。室内设计未来的发展方向必定是偏人文的。比如就西安来讲，汉唐盛世文化不能忽视，因此我们可以尝试一种中西合璧的概念，更能吸引眼球。即便我们的项目缺少文化上的东西，也可以通过软装将其不动声色的植入进去，让民众更加容易接受。

　　三就整个设计行业来讲，大众往往比较容易接受大方简洁、结合度高的东西，比如国金中心的地面，整体完全可以简化，以实用为主要方向，既可以省一半的成本，又可以给业主形成一种性价比高的概念。

　　说到性价比，也是很重要的一点。我们可以尽量的优化造型，强化空间色彩和灯光概念，比如可以增加艺术装置，也许用一个板做一些红色的小球，掺杂一点中式的味道，但是和环境要相协调。所以产品定位一定要准确，无论是改善性住宅还是刚需房或是豪宅，都要创造一定的卖点，这样销售的前景一定是可观的。

　　HOOP深圳霍普建筑设计有限公司总经理  王晓泉

　　【关键词】现象学、消费者行为需求　　
  我们做设计的，工作往往是滞后的，只有在营销方案和市场定位确定后，甲方才会进行设计的环节。实际上，城市有很多你看不见的现象，现象背后与人的消费理念、城市特色等都有着千丝万缕的关系，甚至决定着未来市场的走向，我们期望通过对现象学的研究，帮助开发商解决他们的问题。

　　过去商场是分层，一层化妆，二层服饰，三层影院。但时代的发展会孕育出一种新兴方式，也就是氛围为先，比如儿童区域，左边是儿童器械，右边是玩具，前边是儿童服装，如果有一些老人带着儿童，还可以增加一个卖健身鞋的区域。要尝试从原先传统的业态里超脱出来，以服务为先，从洞察消费者的内心需求做起。
   而方式其实就是回到经验再深入，不管是消费群还是消费方式或者是投资行为，主客体的互动、开发商与消费者的互动，不同的东西会产生新的组合，能不能做并没有固定的标准，因此各企业都要改进，改进的快就可以得到发展，改进的慢就可能会被时代淘汰。
   这一切表面看来是一个政治或经济问题，其实背后都是跟人的行为息息相关的，我们在研究什么？我们研究的已经不是过去单纯的户型、平面以及布局，这一切在市面上早就形成了自有的标准化，不需要过多的重复，再往下深入，就应该是去研究如何找到对项目和案例来说真正适合的产品。我们应该寻求一个方法，通过全国各地信息的结合，达到我们共同的目的。

　　HOOP深圳霍普建筑设计有限公司现象学研究中心主持人  王衡

　　【关键词】生活方式　　
  房子，不仅是生活的容器，而是你想为你的消费者营造一种什么样的生活方式，这才是产品的核心竞争力所在，也就是在过去，卖房子就是卖房子，而现在，你在销售的时候就应该试图让你的潜在客户群体明白，你将带给他们一种什么样的生活。

　　我们地产人在这个转型契机已经成熟的时代要尽快去做出调整，转变自己固有的思维，尽快从产品尽快拉伸至营造生活方式这一概念，这才是当下的重中之重。
   所谓商业地产的泡沫不过也就是无效的泡沫太多，虽然西安在当下有两千多万的量，但是仔细去看过这两千多万都是些什么产品的时候，真正有野心的开发商是会笑的。因为他看到的不是绝望而是希望，重要的是品质，还有商业的差异化，开发商的不景气不过是因为整个城市放眼望去都一个模式，但有些地方虽然卖的也很贵，但仍然很火，这说明归根到底还是取决于开发商怎么做。　　

　　国金项目代表观点总汇　　

　　西安海荣集团副总经理  丁锐

　　【关键词】稀缺优势、历史责任　　
  西北国金中心这个项目是海荣集团集20年开发经验的转型之举。之前我们是一直在做中端刚需产品，也是因为对高端产品信心不足，而现在之所以尝试，必然是有原因的。

　　泱泱中华三千余载，无不在缔造中心，世界的中心和国家的中心，历朝历代皇宫所在之地就是中心之地。而我们这个项目恰恰位于汉代主轴与唐代主轴的交汇，西安市行政中心——市政府的落址之处。用地之稀缺，可想而知。作为一个身处于西安又有社会责任心的企业，就应该对得起历史所赋予你的机遇和使命。更何况这样的地块百年难遇，因此我们从规划之初再到现在项目落地，一直都充满了敬畏之心。

　　说到销售，我们从不给购房者画饼。海荣一直努力让梦想变成现实，并且始终信奉“实干筑就成果”的企业信条。因此我们打破以往常规的做法，不仅是给西安百姓的一份诚意，也是因为我们相信，生意之道在于赚取人心，只有把整个心扉毫无不保留的敞开，才会赢得消费者信任。

　　皇马不动产投资咨询有限责任公司总经理  李小莉

　　【关键词】优势引进　　
  国金中心身处于市政府的行政形象之内，所以要把最顶尖的东西引进来。台湾汉神百货在经过内地的考察之后，摒弃大区域城市，在国金中心成立了内地第一家旗舰百货公司。虽然成立之初曾遭遇了一定的水土不服，但双方很快就整个商业设计层面和使用层面达成了共识。这一进驻，对于区域内整个文化的提升有很大的帮助，因为它把传统理念和服务意识做的非常好，相对来说消费者的购物心态也会得到放松。目前这一部分商业只能属于运营自持，不可能去销售。等到四号轨道交通修好之后，相信会带动起我们整个商业。

　　西安世联行投资咨询有限公司事业部总经理  庞东萍

　　【关键词】谨慎态度　　
  西安目前的人口根本不足以支撑大体量的商业，各个区的商业地产市场从去年开始就下滑严重，压力也日趋明显，库存量去化不容忽视的，因此对于之后的发展，我们依然要保持谨慎的态度。

　　GREW说

　　房地产市场已全面进入用户至上的高品质时代。

　　众所周知，从2014年开始，政府对于房地产市场的调控政策陆续放松，至少在短期以内，这对于当下房地产市场的困境而言是有利的。然而西安楼市的库存量依然存在，虽然从年初到现在房地产整体市场稍显好转，但是局部地区依然存在供大于求的现象。因此，着长远计，开发商及相关企业都应该积极应对，以求在当下崭新的市场布局中加速转型，时刻信奉用户至上的原则，倾情为民众打造更加精品、更具舒适度的用户空间。　　

　　【中国·城市·行走】——体验·对话·融合

　　北京构筑空间文化传媒有限公司

　　【与您共赢未来】

　　Tel :010-80595412

　　Email: gzkj001@qq.com

　　Add: 北京亦庄中关村经济开发区合生世界村H8-1602

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