5月24日，闷热，太阳灼烧着华北平原，从高铁站往东三环方向走，开阔的道路两旁，四处可见的塔吊和密布的楼盘，正在改写这座河北中部小城的面貌。
这里是以“驴肉火烧”闻名的城市，清代的直隶总督署保定。
一年前的3月，在京津冀一体化概念的推动下，保定初定为北京政治副中心的民间传言不胫而走，尽管很快被官方否认，但一夜之间，原本平静的保定楼市如饮下兴奋剂一般，开始骚动——投资客进场，房价闻风而涨，一场由传言引发的楼市狂潮席卷而来，这几乎让保定成为中国三四线城市楼市的独特范本。
2015年以来，楼市进入深度调整期，《第一财经日报》记者再访保定，发现如今的保定楼市，与一年前的疯狂大相径庭。
热浪退却之后
5月24日正值周日，在距离保定东站7公里车程的东湖附近的隆基泰和旗下楼盘，售楼处沙盘周围的洽谈桌几乎坐满，有不少购房者带着孩子全家出动。
“本来还有5套，上午卖了4套，现在就只有一套了。”该楼盘置业顾问黄琳(化名)告诉《第一财经日报》记者，该楼盘户型在80~120平米之间，3月开盘时项目均价每平米6300元，现在价格在7100元左右，虽然价位在当地偏高，但由于周边规划有保定师范附属学校新校区，因此去化较快，80余平米的两居室目前只剩下最后一套。
“我又来了。”正当黄琳给记者介绍价格时，两名身着骑行服的中年男子走了进来，其中的刘胜军(化名)告诉记者，他来自徐水区(原徐水县)，为了方便孩子上学，想在这里买一套100平左右的小三居，但由于目前小区房源所剩无几，他还考虑过从刚刚买完房的业主手里买二手房。据他介绍，二手房价格接近每平米7000元，与楼盘新房价格接近，略低于新房。
虽然看房人数较多，但与去年3月的热闹场面相比，保定楼市降温了许多。
去年3月25日，同样是在这个售楼部，当时正在销售的是同一个开发商隆基泰在同区域的二期产品，包括写字楼和36平米~57平米的精装小户型公寓，产权为40年，均价在7000元/平方米上下。
彼时，“副中心”的谣言还在流传，一位置业顾问向本报记者透露，那个周末买房的人特别多，“好像这些房子都不要钱似的”，很多投资客专挑小户型全款买入，不少客户来自北京、天津、唐山等地，还有从山东赶来的。
根据该置业顾问当时的说法，该期项目总共两栋楼，周末一天就成交了100多套房，那个周末她自己一共卖出了17套房子，按照千分之几的提升计算，当月她薪水已经超过2万元。
“去年保定楼市太癫狂，很不理智，一个传言大家就开始抢房。”回忆起一年前的场景，黄琳对记者感慨，虽然在售项目也有不少客户用于投资，但已趋于理性了，购房者多是本地人，看中了学区，以方便孩子上学的自住型客群为主。
前述购房者刘胜军便属这一类型。他对记者说，虽然徐水也有不错的学校，但保定毕竟是市区，教育水平高于徐水。至于买了之后会不会涨价，他说：“真不知道，保定房子很多，不见得会上涨，但长远来看，我觉得房子还是要涨价的。”
在“京津冀一体”的政策拉动下，一些在保定等地市场占有率颇高的房企正做大规模，隆基泰和便是例子。
去年12月，隆基泰和董事长魏少军通过收购方式获得开世中国控股有限公司(下称“开世中国”，01281.HK)接近四分之三的股权，随后完成要约收购，并在近期将开世中国更名为隆基泰和控股有限公司，重新挂牌上市，股票代码不变。今年5月21日，隆基泰和正式宣布借壳开世中国登陆香港资本市场。
目前该公司在保定、邯郸、唐山等城市整体的市场占有率在15%到30%左右。挂牌当日该公司高层对媒体表示，目前该公司投资区域已经遍布了河北省的9个市，包括20个城市，现阶段战略仍是立足于京津冀地区，深耕河北，未来5年，将在京津冀地区投入超过1000亿元(人民币)加大新型城镇化建设。对于投资区域，该公司高层表示，现在隆基泰和在不同的城市投资量不一，未来将布局环京津冀地区的“重点的高成长区域城市”，比如保定。
隆基泰和网站数据称，2014年其营业额逾500亿元。然而，有媒体援引隆基泰和首席财务官殷晓净表述称，截至去年底，上市公司隆基泰和手持现金及等价物仅为630万元。
投资客离场
今年3月以来，随着保定房地产市场监管加紧，房企销售规范化，楼盘价格调整趋于理性。保定新浪乐居监测数据显示，3月保定新建商品住宅(不含保障房)均价环比下降30元/平方米，市区新建商品住宅(不含保障房)均价6180元/平方米，环比下降46元/平方米，该月保定个别楼盘根据自身项目周期选择提价，但整体保持下跌的态势。
4月的成交情况也颇为“淡定”。根据搜房网数据，4月保定商品房总备案1421套，环比上月下降12.9%，4月平均每天仅有47套住宅，较3月平均每天53套的数量有所下降。
进入5月传统旺季，保定楼市需求日渐活跃，但从开发商的营销策略看，各家对后市的判断趋向理性，纷纷推出了购房优惠。
在保定当地老牌开发商河北秀兰房地产集团有限公司(下称“秀兰地产”)设在保定市客运中心的接待中心，记者看到，门厅里的沙发上，一名置业顾问正在接待客户，沙盘旁边的一名置业顾问则在打盹。这里展示的沙盘，是秀兰地产在东三环附近开发的在售洋房项目，均价约1万元/平方米。置业顾问丁文(化名)向《第一财经日报》记者介绍，目前项目有全款优惠，洋房产品若全款购买每平米可减500元。
全款折扣在保定主流房产项目中颇为普遍，不同项目全款购房每平米减100元~500元不等。上述隆基泰和项目的黄琳告诉记者，该项目产品如果全款购房，每平米也可减250元。
实际上，除了全款优惠，保定楼盘还使出了其他营销手段，有些楼盘正在推10套特价房，有些楼盘与电商合作进行付1万元减3万元的促销，有些则进行老带新奖励或低首付活动。
“这样的房子适合自住，投资的话现在价格就已经1万了，再涨可能也没有太大空间。”对于秀兰地产正在销售的洋房项目，丁文坦言，尽管开发商在进行优惠，去年涨价前东湖附近的毛坯高层产品才每平米5300元~5800元，现在买该项目洋房的人大多都用于自住，他认为，现在投资客户较少，因为投资“差点儿意思，太再涨也涨不了多少”。
记者在接待中心采访时，先后进来了两名看房者，一名女购房者带着孩子，看了沙盘问了价格之后很快驱车离去，另一名购房者则用手机拍下了沙盘。他说，这个楼盘是保定的高档小区，他买来想自己改善居住。当记者问及对未来保定房价走势的看法，他回答：“至于以后房价再涨，我看难。”说罢，他摇了摇头。这与去年全民看涨的抢房场面，形成了反差。
关于保定楼市的特点，当地一位房企营销人士对记者分析，保定楼市依赖于当地城镇化进程，购房需求多来自从周边县城、农村来市区务工者，另外保定的优势在于高校较多，华北电力大学和河北大学都在保定，因此置业者还包含了大学毕业后在保定扎根的年轻人。
“未来如果要溢价，每平米也就是长300~500元，不会像去年那样出现恶意、病态的跳涨。”该营销人士说，尽管此前保定经济水平不错，但相对于石家庄、唐山、秦皇岛房价比较低，后来，经过京津冀一体化概念带动，房价上涨，但目前价格水平当地市民尚能接受。他预计，即便保定楼市回温，也不可能再出现大涨。
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