楼市月报12

　　广州日报讯 （记者王荔珏）“阳光家缘”数据显示，5月（4月26日~5月25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签二手住宅成交量为4161宗，环比涨4.3%。中原地产二手均价为23896元/m2，环比微幅下跌2.9%。5月二手住宅交投整体表现良好，在4月成交量已经较高的基础上，仍然上涨4.3%，继续创2013年3月以来的新高。

　　中原地产研究部人士认为，这主要来自两方面利好：第一，“五一”客户看楼量较同期增加，不少自住型客户对比一手产品后仍选择配套成熟、居住氛围浓厚的二手物业；第二，5月10日央行宣布再次降息0.25%，这是今年以来央行第二次降息，也是2014年11月以来半年内的连续第三次降息。信贷政策利好不仅为客户节省购房成本，更刺激了客户入市欲望。

　　据中原地产监测，5月广州一手住宅成交面积环比涨16%，成交均价微跌3%，与二手住宅买卖市场类似。总体来看，目前政策利好频繁刺激，更多是释放了成交量，成交价还处在平稳期。中原研究部客户研究主任熊小洪指出，目前楼市还处于逐渐回暖期，但回暖程度不明朗，业主不可“任性”开价，以免错失成交良机。目前市场成交有两种情况：一类是楼龄较新的电梯楼物业，拥有较好的生活配套、区位或学位房资源，业主心态坚挺甚至反价，客户都愿意接盘；另一类是楼龄较老的楼梯楼物业，升值空间有限，业主心态较弱，不少急需资金的业主都降价出售，而接手的多为“刚需”首置型客户。

　　电梯楼价格坚挺

　　楼梯楼价格有所回落

　　“3·30”新政利好效应持续，营业税“5改2”利好使目前市场上有约四五成的客户改善置业。5月100~144平方米的户型成交量环比仍然增长7.3%，虽改善型成交增速大幅收窄，但仍高于100平方米以下的小户型和144平方米的大户型。熊小洪认为，目前二手成交仍以二次置业为主，其中包含两类客户，一是单纯为增大居住面积或改善居住环境，另一类是购买学位房客户，由于郊区的一手房较为偏远，而市中心的一手楼房价相对较高，因此二次置业的自住客户相对青睐市中心的优质二手楼物业。

　　目前，电梯楼物业市场价格相对坚挺，还价空间大幅收窄，其中以楼龄在10年以内的电梯楼成交价呈上升趋势，若区位较优越或对口省一级小学，则业主都有反价意向，如荔湾黄沙地铁上盖的逸翠湾有业主反价7%，一宗2楼西北朝向89平方米物业，业主放盘价为280万元，目前要价为300万元以上。光大花园小区带省一级学位房的业主心态同样较坚挺。

　　楼梯楼则呈现不同态势，一些楼龄较久的楼梯楼，在目前市场下升值空间有限，物业品质相对较差。据中原研究部统计分析，楼龄15年以上的楼梯楼，成交价格有波动下降的趋势。熊小洪建议在当前市场环境下，物业品质相对较好的电梯楼业主可适当涨价，而楼龄较长的业主，则不宜涨价，以免错失成交良机。

　　“3·30”新政刺激

　　6月成交价或平稳波动

　　“3·30”新政刺激作用在4月中旬达到高峰，在随后的5月虽成交量仍保持高位，但难掩下滑的趋势，政策效应在慢慢减弱。如6月未有新的政策出台，“刚需”客户在4、5月已经释放，且成交量保持高位，预计6月成交量会有小幅下滑。客户仍以“刚需”客为主，预计有部分客户将炒股获利买自住型住宅，拥有优质物业的业主心态逐渐企稳，5月业主上调报价占比已超过50%，虽然未达到2013年的水平，但较2014年下半年有大幅度提升，预计6月成交价格会保持平稳或小幅上扬。

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