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　　□专题策划 信息时报记者 张金娜 专题撰文 信息时报记者 张金娜 罗莎琳 陈莉 姜沁诗

　　近年来，房企“众筹”新型式陆续上演，早期仅是小范围小打小闹纯粹是营销噱头，而近期开发商将众筹对象扩张到所有市民。近日，碧桂园、万达、万科等巨头房企面对广大投资者的首个“众筹”项目落地，但形式各有不同，有的是纯粹的互联网金融产品，有的是金融产品＋实体。那么，到底什么原因使得房企频刮“众筹”风？“众筹”对房企和消费者有何影响呢？

　　多个“众筹”项目落地啦！

　　企业：万达集团

　　参与项目：稳赚1号。

　　众筹模式：该众筹项目投资金额起点千元，投资者即可享受万达广场净物业收入及物业增值双重收益，预期年化收益达12%以上。本项目以万达广场作为基础资产，募集的资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。项目标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产)。

　　众筹门槛：面对广大投资者，每份众筹金额为1000元人民币，认筹起点份额为1份，超出部分以1份递增，最高认筹1000份。也就是投资总额不会超过100万。

　　收益分配：预期年化收益达12%以上，包括两部分。净物业收入分配，预期年化收益6%；每年收益派发日发放；物业增值收益，预期年化收益6%，退出时一次性发放。

　　收益时间：自项目成立日起满一年后的每年7月15日，逢节假日顺延以及退出时一次性发放。

　　亮点：中国互联网金融行业协会会长宏皓认为，万达广场众筹项目实现了资金与实体产业的直接对接，开创了全新的商业地产融资模式。该项目也是迄今为止全国范围以及上海自贸区首个具备实质意义的金融创新项目，是产融结合的有益尝试，是“互联网+”拉动实体经济的典型范例。

　　企业：万科集团

　　参与项目：万科黄埔仓。

　　众筹模式：投资者首先是该楼盘诚意登记客户或是通过网站交付固定金额认筹，通过电脑秒选450名有资格分筹者。将物业竞拍后得出的价格，算出溢价金额，再将溢价金额平均分给认筹并且被秒中有资格获利的投资者。

　　众筹门槛：下诚意金5000元者以及网上报名交付800元认筹金额才有资格参与认筹。

　　收益分配：产品拍卖后按照溢价人均分配，比如34平方米loft公寓最终66.5万成交，溢价30.5万，众筹收益率高达84.72%，即每筹800元投资，收益677.76元。

　　收益时间：一个星期。

　　亮点：该方式只能称之为房企营销行为，通过该众筹活动吸引众多参与者，增加人气，并带动企业营销。当然对投资客来说，在网上用多个名字登记认筹800元，增加被抽中机会，并且一个星期不到就可获得成倍收益。

　　企业：碧桂园

　　参与项目：上海嘉定项目。

　　众筹模式：碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米’作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

　　众筹门槛：一平方米作为起拍。

　　收益分配：认购项目众筹金融产品者，可参与项目开发全过程，还可获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。

　　收益时间：项目建成后。

　　亮点：开发众筹在融资和营销环节，能够减少贷款、营销等方面成本。同时也有效规避了某些不可预知的市场风险，碧桂园将这一部分的节约成本让利消费者，最终受益的是客户。

　　企业：富力地产

　　参与项目：北京东香河北部新城开发的大型城市综合项目富力新城。

　　众筹模式：富力新城众筹活动，享5折购82平方米两居优惠。

　　众筹门槛：众筹基数仅为1000元。

　　收益分配：众筹成功后十五个工作日内，平台组织众筹房源的摇号。特价房源获得者需在摇号结束后五个工作日内向平台支付众筹收益总额，领取特价房购房凭证，众筹平台依据本众筹规则向投资人返还本金及收益。

　　收益时间：富力新城众筹活动于5月15日正式上线启动。

　　亮点：安居客评估报告显示，富力新城的众筹模式和其他房企的类似，最大不同是这种方式是买房优惠和投资收益兼具的房地产互联网金融产品，对于买家来说更有保障性。

　　企业：远洋地产

　　参与项目：去年11月11日，远洋地产宣布与京东集团旗下互联网金融平台展开合作，在“双十一”期间双方将以众筹折扣的方式，针对远洋地产在全国12个城市的25个项目、近万套房源进行营销。

　　众筹模式：筹购房首付款以及折扣房资格。

　　众筹门槛：京东金融的“小金库”或“白条”用户，支付11元就有抽取资格，其他京东用户则需支付1111元参与该活动。

　　收益分配：按照远洋地产的说法，在“11元筹首付”活动中，京东用户支付11元，将获得筹一套房三成首付款的抽取资格。

　　收益时间：抽取资格结果在活动结束后30日内公布，用户所支付的11元或1111元金额将退回原卡。

　　亮点：根据远洋和京东公布的数据，活动当天共众筹资金1200多万元，远超过1万元的众筹生效门槛，参与人数近18万人，是当年参与人数最多的地产众筹项目。

　　●三大原因使得房企频刮“众筹”风

　　去年开始，房地产企业就已刮起了众筹风，但去年参与的企业不多，形式也较单一，都是以众筹买房为主。但今年，整个行业的“众筹”势头更猛了。总结其原因，主要有三点：

　　1.把“众筹”当成营销手段

　　今 年以来，从各大房企间的营销大战可以看出，他们为了吸引更多的购房者，真的是“拼了”，且规模越大的房企，越敢于尝试新玩法。而众筹，是一个既新颖又能吸 引众多购房者或者是投资者的不错选择。参与这类项目的门槛低，而其给出的回报又很吸引人，自然可以吸引很多人来参与。去年京东和远洋地产在双十一当天推出的房产众筹项目就是很好的实例。当天该项目在一天之内便吸引了超过18万人参与，效果显著。

　　2.便于房企变相融资

　　有 不少业内人士分析，房企参与众筹也是无奈之举，其主要目的是想通过众筹来获得更多资金。例如，万达推出的“稳赚1号”商业地产众筹产品，1000元便可作 为进入门槛，单个投资者最多可以认购1000份，预期年化收益12%以上。投资者将钱投入进去，开发商便积少成多，将收集到的资金合理利用，减轻资金运转 上的压力。并且，暨南大学教授胡刚认为，房地产企业本质上还是一个资金密集型的金融企业，通过学习金融界的众筹来达到筹集资金的目的，也是房地产企业在凸显它的金融属性。

　　3.“互联网+”概念支持

　　有不少专家认为，房产众筹的流行，其实是建立在“互联网+”这个概念上的。因为国内房地产企业大多数的众筹产品都需借助电商平台的帮助，跨界推出。

　　●房企“众筹”战以哪些方式打响？

　　房企众筹项目多为房企与金融联姻后首胎

　　近半年时间，国内多家房企与金融机构合作，如万达投资快钱，平安投资碧桂园成为碧桂园第二大股东，远洋与京东金融平台频繁合作等。房企与金融平台合作当时虽然被各方解读，但是实质具体内容并没有被公布。然而，不到半年时间，双方联姻终有有结晶了。

　　据了解，目前房企公布的众筹多是通过之前收购的金融平台，投资者现已可以登录快钱平台或下载“快钱钱包”查看项目详情。同时，快钱还将开放转让功能，项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。

　　●对房企有何影响？

　　“众筹”或加快短期内资金流动

　　易 居智库研究中心研究总监严跃进表示，从房企参与众筹模式来看，主要有三个动机。第一是快速获取融资，传统购房模式下，是需要走首付加按揭贷款等模式，导致很多人因为种种原因不能入市。而目前通过此类方式，能够化大为小，使得普通购房者也有能力参与此类投资；第二是快速降低融资成本，过去对于房企来说，通过 资金回笼等手段，以及银行信贷等方面进行融资，中间有很大时间成本。而目前通过此类方式，使得融资转移到互联网金融平台上，降低了获取融资的行政效率，且此类资金不会中途撤资；第三是尝新的想法，通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式的创新带来基础，后续也可以扩大楼盘的试点范围。

　　安 居客最新报告认为，真正意义上的房产众筹需要开发商在立项之初提前锁定购房人，并用购房人的众筹资金来建房。按照这样的标准，目前既有的众筹模式尚停留在以众筹之名卖房或是投资理财的阶段。但是现阶段更多的通过互联网参与众筹的人士还是把着眼点放在投资本身，他们会把这类众筹的收益与其他的理财产品做比 较，看中的还是其短期的投资回报。但是目前股市火热也带旺了理财产品的受益，商业，目前未必是众筹的最好时机。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰也认为，都是房企在销售压力日渐增大的前提下，自有资金及银行开发贷款都被“捆绑”在项目或用地上，这种新的众筹方式，等于把社会上的闲置资金收集在房企的帐户上，可以加快短期内的资金流动，有利于开发商的持续运营。

　　●“众筹”对消费者

　　有何利弊？

　　“利”：

　　砍营销费用，降融资成本

　　记者梳理发现，众筹参与者可以从地产融资、项目营销、房产销售、后期运营等四个阶段实现全程或者部分参与，不仅实现客户定制、定向开发的新产业模式，另外由于减少了财务成本、渠道成本，让房价比市场价便宜。

　　在 购房者所支付的房款中，土地与税费合计约占到五成以上，资金成本、建造成本、房企净利润各占约一成多，此外，营销费用可占3到5个百分点。其中，土地和税 费是硬性支出，让房企自已承担也不现实，众筹设计者所希望的是降低营销费用和资金成本。于是，各类产品通过各种去中介化的方式，努力砍掉这3到5个百分点 的营销费用，使开发商和购房者达成共赢。平安好房的系列众筹产品即是其中一个代表。

　　“弊”：暗藏风险和不确定性

　　不可否认的是，看上去很美的“众筹买房”、“众筹建房”对于普通购房人很有吸引力，毕竟可以花更少的钱买到心仪的物业。但是其中暗藏的风险和不确定性，亦是不容忽视的。

　　广州一位不愿意透露姓名的开发商表示，目前企业拿地的主要途径仍然是参加招拍挂，在土地稀缺的一线城市，开发商很难以较低的价格获得土地，这使得他们也很难真正为消费者提供诱人的购房价格；

　　其次，房地产开发商发展众筹业务，首要目的是希望减少自己的资金投入，降低经营风险。如果购房者只是支付部分首付款，开发商依旧需要支付较多的资金，仍然需要承担较大的经营风险。但如果让消费者一次性付款，不仅很难做到，也会影响参与众筹者的热情。

　　再 者，消费者参与众筹开发的一个前提就是众筹资金要有第三方监管，以确保资金的安全。而与国外成熟市场相比，国内房地产众筹还处于起步阶段，行业规则、法律执行、资金监管、收益分配等都存在不确定的因素。另外，房地产众筹的目标是房屋，涉及的金额较大、周期长，资产的流动性存在着风险。

　　●“众筹”是未来房企发展的趋势？

　　仅是房企融资新渠道 不会成为主流

　　合 富辉煌首席分析师黎文江认为，就目前来看，“众筹”还仅仅是各个房企进行融资的一种新渠道，效果如何，是否有能够一直存在下去的生命力还很难说。他表示， “众筹”这种融资有利有弊，利是指这是一个不错的营销方式，弊则指众筹这种融资方式是一种还未成型的试验品，有一定的风险。

　　暨南大学教授胡刚也认为，“众筹”未必会成为当下房企发展的一个方向，仅仅算是一种新的尝试，能否成功还不一定。

　　中原地产项目部经理黄韬也认为众筹不会成为房地产行业的主流趋势。他认为，这只是各大房企在拓展营销渠道上的新尝试，且更多只是噱头，没有过多实质性的内容。

　　他 说，分析目前很多房企的众筹方式就不难发现，其给到的优惠力度有时甚至还不如直接去买一整套房的力度大。还有的众筹是100个人一起去抽签买同一套房，但 这种操作方式的前提，仅仅是针对某个楼盘中的某一套或者几套房去众筹，绝不可能把整个楼盘里的几百套房子全部拿去众筹。

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