楼市“3.30 新政”施行已经两个多月，新房成交量自5月份开始发力，6月份继续保持着高走的态势。但在回暖的背后，青岛的房地产市场却不时传出中小房企陷入资金链困 境，崂山区、市北区以及平度市的项目已经或正拟通过出让股权来“断臂求生”。楼市回暖，为何开发商反而陷入资金困境？

  资金断流项目难开盘

  “出去找钱，是我这半年来的主要工作，但效果并不理想。”14日，市北区福州北路一家地产项目的营销经理庞伟（化名）说。这个即将封顶的写字楼 和住宅项目，虽然从施工进展上早已具备了预售的条件，但还有几道手续没有办理下来，目前土地、建材、人工等成本不断增加，公司从去年开始就没有了资金流的 补充。“三千万，只需要三千万，就能救活这个项目。”庞伟说。

  现实情况是，庞伟负责的项目所面对的难题，并不是个例。不少房地产企业正面临下游资金供给不足、成本又快速涨升的困境，从去年到今年，尽管楼市利好政策接踵而至，但多数开发商的日子并不好过。“房地产这碗饭不好吃，盖房子就赚钱的日子一去不复返”这句话，早已成为业内的共识，控制成本、加快融资已成为房企求得生存的关键。

  股市分流楼市需求

  在看到“长沙男子股市赔光170万跳楼身亡”的消息后，楼市分析人士张百忍发了一条微信：“股市永远有风险，170万买套房子升值虽慢，可至少不会赔光。”

  “可现实情况是，股市从2000点蹿升到5000点，确实刺激大量的资金涌入了股市。”张百忍说，一个朋友部门共8个同事，全部进军股市，平均 资金是20 万元。自2008年以来的股市低迷期间，熟悉地产市场的人都知道，手头有闲钱的人一般首选投资楼市，购买住宅或者商铺来达到资产的保值增值，尤其是 2010年前后，一掷千金购买住宅和商铺的例子非常多见。

  一方面，涌入股市的资金在增多，另一方面，则是楼市投资性需求降到了最低。在很多业内人士看来，这轮资金流动的“此消彼长”，或许会持续很长时间。

  部分房企“断臂求生”

  楼市即将进入下半年。上半年当中，市场先后迎来三次降息两次降准，货币政策也呈现出宽松的特征。受此影响，一线城市和部分二线城市的房地产市场快速复苏。但与此同时，部分房企资金链断裂或被整体收购的声音却不断传出。

  “目前三四线城市的楼市仍然冷清，这和2013年的市场情况非常相似，区域内的房地产龙头企业再次面临开发回款慢、融资成本高等资金链问题，三四线龙头企业转让项目或股权‘断臂求生’的情况还将会上演。”房价点评网高级分析师张斌说。

  三四线城市房地产市场陷入困境，寻求“断臂求生”之路的并不仅仅限于地方龙头企业。三四线城市如此，青岛主城区也不乏陷入资金困境的开发商。位 于崂山区的中北崂片区改造项目，也通过股权转让的方式，由海尔接手，定位于高端别墅。“原来项目的东家想通过股权转让方式抽调资金，以盘活位于市北区瑞昌 路的另一个项目，但股权转让后，瑞昌路的项目依旧深陷资金困境，难以启动。”楼市分析人士张百忍说。

  多位业内人士分析，对房企来说，卖股份或转让土地是聪明的选择。“如果开发商转为出让土地套现，获利的速度可能会更快。”地产经理人龙江说。

  银行严格放贷标准

  “银行金融机构的风险控制意识在不断强化，开发商已经不受银行待见了，追债务追得很及时。”房价点评网高级分析师张斌说，银行与开发商多年结成的“亲密盟友”关系已经难以为继。

  李沧区金水路一家住宅项目的销售部李经理介绍，银行开发贷款一般采取“一季度一结清”的方式，以前是上一季度的结清了，如果企业没有大的问题，可以接着审批新的贷款需求，但现在的情况是，上一笔贷款结清了，再贷款变得难上加难。

  “今年，楼市仍然是以去库存为主，银行等金融机构通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式，对风险房企或项目 进行风险控制，防止楼市出现债务违约，控制坏账率。”李经理说，受此影响，恰恰是占整个行业绝对数量的中小房企，会面临资金紧张的难题，不难理解，尽管当 前已有三次降息、两次降准，货币政策也呈现宽松，楼市也在整体回暖，但房企资金链断裂或被整体收购的消息仍然频出。

  “房地产行业的增速下滑趋势已成必然，而未来房地产行业将会频繁发生规模化聚集与并购重组，‘大鱼吃小鱼’的并购加上合纵连横的‘强强联合’，会成为新常态。”张斌说，此前，万达、万科这两家地产巨鳄的联手，已算是先例。

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