中国的房地产业逐步结束资源型暴利时代,将与中国经济一起进入新常态。这在业界已经形成共识。由于身处产业中游,房地产业的转型之路注定不会平坦。 房地产投资信托基金(REITs)被业界认为是房地产业实现转型升级的一大利器。国内地产巨头万科、万达近期推出了REITs试点产品。

  REITs 产品于上世纪60年代在美国诞生,是美国大型机构投资者和个人投资者的主流投资品种之一。数据显示,过去20年,多个REITs板块实现两位数的年化总回 报,其中写字楼为12%。同时在美国上市的REITs在2013年度派发了大约340亿美元的股息分红,投资价值凸显。

  大约在2006年前后,内地就有专家提出要发展房地产信托投资基金(REITs),实现房地产资产证券化。但直到2013年,国内首只酒店地产REITs基金才实现在香港上市。

  经历挂牌延期、发行规模削减等波折之后,开元酒店地产基金2013年7月10日成功在香港上市,这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后,业界即对其寄予厚望,认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。

  但 事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后,内地地产基金的发展仍是步履维艰。直到2014年9月30日,央行与银监会共同发布《关于进一步做好住 房金融服务工作的通知》,提出积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年年初,住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的 指导意见》,更是明确建立多种渠道发展租赁市场,推进房地产投资信托基金(REITs)试点。至此,REITs试点的开展才有了政策依据。

  6月8日,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示,鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”,已正式完成注册。

  据了解,鹏华前海万科REITs发行规模达到30亿元,一半用于购买前海万科公馆的资金收益权,另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣,投资者也可以在二级市场进行交易,交易门槛为10000元。

  此 前一天,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,这是一款类REITs的产品,投资门槛为1000元,期限为七年,预期租金年化收益率为 6%,物业增值收益预期年化收益率为6%,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有 1000元,而发行规模数十亿元计,这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

  这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅,也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步,对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为,三年内,REITs产品将实现在A股上市。

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