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深圳豪宅市场脱缰：均价超过京沪

https://m.biud.com.cn 2015年06月17日08:07 家居装修知识网

借助此番深圳楼市过山车式的暴涨，一向落后于京沪的深圳豪宅大有赶超之势。

根据深圳市美亨投资咨询有限公司(下称“美亨投资”)统计，在单价6万/平方米以上的豪宅中，深圳5月成交总额65.7亿元，超过了上海的50.9亿元和北京的21.5亿元;成交均价方面，深圳也以8.4万/平方米远超上海的6.8万/平方米、北京的7.1万/平方米。

业内将2015年称为“深圳顶豪年”。以深圳湾壹号、招商海上世界双玺、深业上城等为代表的顶豪正带领深圳楼市跨入“10万”时代，其中不乏单价超20万/平方米的高层豪宅。

无论是豪宅开发商还是二手中介，都明显感觉到深圳的豪宅进入了新一轮井喷和上涨之势。

“深圳豪宅以前老跟在北京和上海的后面，现在终于可以‘扬眉吐气’了。”深圳某豪宅项目人员王莉(化名)对《第一财经日报》记者感叹道，唯一的缺憾在于，深圳豪宅买家更多注重投资价值和圈层效应，真正能够欣赏豪宅的买家还少了些。

刚需变豪宅，豪宅变顶豪

经历了多年低谷期之后，深圳的豪宅市场正像一匹脱缰的野马。

根据深圳中原地产数据，5月深圳豪宅市场创下年内新高，一手豪宅成交581套，环比大涨117%;成交金额67亿元，环比增加122%;成交均价62717元/平方米，环比上涨11%。

其中，千万以上豪宅总量占比五成，1500万以上的顶级豪宅占比突破三成，环比上月再增一成。

豪宅入市的也速度正在加快。5月，深圳共有4个高端豪宅入市，包括当月获得批售的两个项目。

由于市场火爆，5月开盘的豪宅项目平均销售率在八成以上。这相当于过去很多普通住宅的销售速度，打破了豪宅“慢慢卖”的规律。

而根据美亨投资统计，5月份，深圳6万/平方米以上的豪宅成交总额达65.7亿元，是上海、北京同期的1.3倍、3倍;成交均价8.4万/平方米，比上海、北京分别高出了18%、23%。

也就是说，在单价6万/平方米的豪宅市场中，深圳无论是在成交均价还是总量上，都已超越了上海、北京。

王莉告诉记者，她所在的豪宅项目在2014年不温不火，当时最低单价5万/平方米，都会被客户说太贵。但到了今年，尤其是4月份以来，单价在7~9万/平方米之间，客户都抢着买。

位于深圳蛇口片区的招商海上世界双玺也遭遇了“豪客”们的哄抢。4月22日，该项目开盘，所推房源很快售罄。本报记者在深圳规土委官网查询发现，该项目已备案的房源中，最高单价达20万/平方米，最高总价超1亿元，大部分房源总价都在2000万以上。

那么，深圳豪宅为何会在此时爆发?主要还是受到“330”新政的刺激。

深圳中原地产监测的数据显示，深圳豪宅在“330”新政出台后的第一个月，也就是4月份开始启动。4月，深圳一手豪宅项目共成交268套，合计 5.33万平方米，面积环比增加36%，同比去年4月大增288%。其中，800万元以上豪宅成交在豪宅总量的占比高达53%，环比上升15个百分点。

中联链家二手房研究院总经理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳刚需市场暴涨，龙华、前海、宝安等区域一些刚需盘的价格涨到了5~6万，已接近豪宅价格，促使部分买家将目光投向豪宅。

“刚需盘的价格上涨使得一部分人在高位套现，进而有资金进入豪宅市场。”肖小平说，这包括换房客和投资客。一些拥有中大户型的换房客在深圳房价暴涨之际将原有的房子高价卖出，成为豪宅的自用型买家。而此前投资了刚需盘的投资客，也趁机高位套现，2~3套刚需盘的价格足以买入一套豪宅。

《第一财经日报》采访的多位投资客确实看好深圳的豪宅。投资客林伟(化名)表示，过去几年由于限购限价，深圳豪宅一直滞涨，在当前换房客的需求井喷之后，豪宅将会迎来一波上涨行情。而他早在今年年初就已买下一处海景豪宅。

投资客的舞台?

对于市场反应最灵敏的深圳来说，豪宅4、5月的上涨仅仅是开始。

“二手豪宅也开始动了，前几天香蜜湖一号又成交了两套。”投资客陈彬(化名)昨天兴奋地告诉记者。

香蜜湖一号是深圳老牌豪宅，陈彬在十年前入手该项目一套房源的单价不到2万/平方米，如今该项目的均价已经涨到了14~15万/平方米。

而深圳一手豪宅的备案价格正在被频频刷新：前海月亮湾山庄最高价16万/平方米，蛇口招商招商海上世界双玺最高价20万/平方米，福田深业上城最高价25万/平方米。宝安中洲E-class最高价高达37.6万/平方米，虽然该项目随后被深圳官方约谈，更改后的备案价仍然高达16万/平方米。

在肖小平看来，深圳豪宅的一大特点是投资属性强，这也是驱动深圳豪宅快速上涨的一大因素。深圳的买家都比较理性，希望既能居住，又能升值，甚至升值空间是放在第一位的。相比之下，北京、上海有更多买家可能会把兴趣及品味放在第一位，升值只是附带而来的。

来自豪宅开发商的王莉也表达了类似的观点。她说，深圳豪宅过去在价格和品质上都落后于北京、上海，近几年有所改善，一些豪宅舍得花高价聘请国际上一流的设计大师。但实际在深圳市场中，真正能懂豪宅的买家并不多。

“很多人只是觉得豪宅看上去不错，未来有升值空间，所以就买了。”王莉说。

越来越多的外地人也将目光投向了深圳豪宅，包括一些来自北京和上海等地的。

肖小平分析，深圳的竞争力在这几年迅速上升，加上良好的气候环境，对外地人的吸引力增强。

一些香港人也成为深圳豪宅的买家。王莉说，她所在的豪宅项目就有很多香港买家，这里的价格还不及香港的普通住宅价格。

“深圳的财富阶层正在快速增长，创业大潮会诞生大批新贵阶层，他们对豪宅市场也会有一定需求。”肖小平说，深圳豪宅具有较大升值空间。

但她同时提醒，买家购入二手豪宅时，要留心卖家的负债情况。因为豪宅业主可能运用杠杆较多，负债较高，甚至高于房屋的交易价，这对于买家是存在风险的。

而豪宅市场的热度还将延续。根据深圳中原研究中心的监测，6月预计有30余个楼盘开盘或加推，其中有多个豪宅，包含深房传麒尚林、壹方玖誉、蓝郡左岸等项目，豪宅市场也将进一步呈现量价齐升的局面。

据相关机构统计，2015年，深圳将有超过10个千万级顶豪项目诞生，可入市的千万级高层豪宅3411套，别墅1125套。