除了轻资产，商业运营一直被视为凯德又一核心竞争力，在商场的生命周期里，每隔3-5年凯德便进行相关的资产优化，进行商场再投资。北京商报记者走访凯德在京全部门店发现，拥有规模优势的凯德在招商方面很有筹码，但过去稳健和低调的运营让它几乎沦落到商业品牌主流梯队的末端。
发展渐缓
在电子商务冲击以及实体商业竞争加剧的大背景下，传统零售项目都在加速品牌升级、调整，龙头企业更是不进则退。在品牌选择上，凯德MALL购物中心内不乏优衣库、热风、GAP等快时尚品牌，以及ZARA、ONLY、Jack&Jones等国际时尚品牌，但这些品牌在北京购物中心内基本已成为标配。在特色品牌和餐饮品牌的引入上，凯德MALL近年来却与大悦城、万象城等项目有差距。
以凯德MALL望京店为例，凯德于2005年便将其收归旗下，距离较近的一次品牌升级是在2013年该店八周年庆上。新引进的品牌包括MO&Co.、bouthentique、JNBY等时尚品牌，以及云海肴、金鼎轩、南京大排档等餐饮品牌。从北京商报记者日前探店情况来看，新引进的餐饮品牌满足了一定需求，但服装品牌更迭却明显止口。“来这里主要还是逛逛优衣库，看看有什么喜欢的新款。”在消费者王女士看来，类似JNBY、MO&Co。等品牌在其他购物中心也比较常见，很少会给予过多关注。
曝光锐减
“凯德商业在中国发展一直十分谨慎”，有商业地产专家如是表示。维稳的策略本是凯德商业在华稳步发展优势的体现，但这或许也正是其在品牌、业态调整上显得棋慢一招的原因所在。凯德商用总裁林明志曾于2011年在公开场合表示，凯德商业将在3-5年在中国构建100家购物中心。
根据凯德官网显示，凯德目前在中国进驻了38个城市拥有64家购物中心，总建筑面积为654万平方米，总物业值达195 亿新元 (约合897亿元人民币)。而凯德商用在2011年时购物中心数量为53家，三年多增开项目仅11个。从近两年情况看，2014年凯德商用开业项目有成都凯德天府等3个项目，今年计划开业项目包括武汉凯德广场1818等4个项目。
在品牌、业态调整上凯德也在积极做出改善，但从曝光率来看凯德MALL也没有花太多心思。北京商报记者了解到，凯德晶品购物中心去年引入餐饮品牌羲和同乐，成为该品牌在北京西部的第一家店；凯德MALL翠微路店于去年相继引入网鱼网咖、X-kids俱乐部等品牌，加码体验业态；凯德MALL太阳宫店的餐饮业态，从两年前的35家提升为69家，增加近一倍。但这些“悄然”发生的改变与经常在各大媒体抛头露面的商业相比显得微乎其微。中国商业地产专家王永平向北京商报记者表示，凯德商用的外资属性，让其在投资、运营过程中，时刻都要保证谨慎的态度。
后劲不足
在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，从整个行业分析，过去商业地产发展主要依靠经济增长的红利带动；第二阶段则主要依靠商品、品牌去做商业；而如今，伴随消费者的选择在增加，商业运营更应该增强本地生活黏性，做好商圈情感交流。
商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍则表示，凯德MALL应该明确消费需求、明确自身定位，在品牌和业态组合上应该多做更新。以凯德MALL西直门店为例，虽与西单大悦城同处交通枢纽核心商圈，均定位于时尚、年轻消费群体。但在餐饮品牌组合上，凯德MALL西直门店则更偏向于标准化正餐、快餐，对年轻消费群体缺乏吸引力。
北京市商业经济学会秘书长赖阳向北京商报记者表示，凯德当下要在商业运营思维和模式上做出改变。在新实体商业革命过后，消费者实体购物需求大幅下降，购物需求转向休闲、娱乐、体验为主，购物中心则大部分转型为生活方式中心、休闲娱乐目的地，具体表现为经营模式体验化、品牌去主流化。“作为海外进入国内市场的代表，凯德的项目则依然保持着过去传统的购物中心运营模式，明显滞后于当下购物中心转型发展趋势。同时，伴随实体商业销售量不断下降以及实体商业项目供应量大幅度增加，缺乏新意、特色的凯德商用在经营上压力不小。”
北京商报记者 李铎 孙麒翔 陈克远
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