家居装修知识网

首页装修资讯家居知识家居百科

当前位置 >> 装修资讯林伟强：房地产投资的下一股浪潮或在东南亚

林伟强：房地产投资的下一股浪潮或在东南亚

https://m.biud.com.cn 2015年06月18日14:09 家居装修知识网

“新加坡早已是房地产投资红海，但是隔壁的马来西亚还相对冷清，所以马来西亚会是房地产的下一个增长点，住宅、商业都是如此”。

资本市场牛市，不少房地产企业借着这股东风“跑马圈钱”。

5月中旬，华润置地公告宣布一项配股融资计划：通过“先旧后新”的方式，以每股25.25港币的价格向资本市场配售4亿股股票集资，集资所得净额约为101亿港币。

这是2015年以来香港资本市场最大的房地产公司配股交易，也是华润置地今年以来的第二笔资本市场融资。

当然，青睐香港资本市场的不止房地产企业。

阿里巴巴集团董事局主席马云对于港股似乎有着近乎偏执的热情。尽管阿里巴巴在纽约证券交易所和香港联合交易所的权衡中最终投奔了华尔街，但马云对于港股市场的热情依旧。5月中旬，马云通过云锋基金斥资近26.9亿港币(约21.5亿元)入股老资格证券公司瑞东集团。

随后不久，阿里巴巴集团通过人事、股份变动成为银泰商业潜在的最大股东。在马云一手打造的阿里生态体系中，“夺天下”的雄心显露无疑，而阿里将旗下资产分别注入不同的壳，在马云浩浩荡荡的排兵布阵中，港股市场始终没有离场。

像一块跳板

A股市场如日中天，大佬们为何还是对H股魂牵梦绕？根据德勤统计，2014年内地企业赴港总集资额高达1950亿元，中资股集资所占比重由2010年的31.1%升至2014年的86.5%，而在香港上市企业中，超过一半为内地企业。

兴业侨丰融资有限公司（马来西亚RHB银行）投资银行部主管董事总经理林伟强在权衡几大资本市场时，对《中国房地产金融》表示，投资者海外融资的首选目的地依然是香港。

“在A股和美国市场之间，香港更像是中间的平衡方案，像一块跳板”，林伟强说道，“国内市场目前最大的短板在于相对不流通，海外投资者入场还是相对困难，而美国市场由于法律税务体系巨大的差异，往往容易让国内企业望而生畏”。

而赴港上市的企业也呈现全行业覆盖的趋势，其中房地产行业则呈现出别样的光景。

房地产企业选择香港上市的例子并不少见，然而国内的宏观调控政策加之房地产的下行趋势，地产行业在港股的道路并不好走。

“股本融资的渠道都会有所困难，上市后投资者的兴趣和热情有多大也需要打上问号”，林伟强这样说道。

时间向前推移，2007年房地产市场一度火爆，大批房企赴港上市，然而八年后的今天，由于政策原因和投资者热情的消褪，IPO业务越发困难。在这样的背景下，房地产企业还有哪些海外融资渠道？

林伟强指出，企业一般会选择发债作为融资渠道，但是房地产行业面临的情况却非常尴尬，“发债的前提条件是用高利率吸引投资者，但是房地产企业首先在利率上就不占优势，而行业的整体趋势和政策的不确定性又增加了投资者的风险”。他分析，在这样的情况下，房地产企业依然可以选择发债来融资，但面临的一定是高昂的成本。

港股顺风车

虽然地产遇冷，华润置地却逆势增发，募集了101亿港币。华润的逆势而发虽然有其特殊性，但也不得不让人怀疑是否港股市场重拾对地产行业的信心。对此，林伟强认为，房地产行业并非开始回暖，仅仅是搭上了港股市场的一班顺风车。

过去几个月中，香港恒生指数从2.3万左右在一周内一路涨到2.7万左右，香港各大媒体均冠以“股市异动”，有人大举入市，有人恐跌观望，不过可以肯定的是，地产股确实搭上了这班顺风车。

林伟强称，此轮上涨背后的原因目前仍然难以界定，但从股票的表现来看，涨幅较大的多为和国内关联的股票，“不能说沪港通导致了此轮上涨，毕竟沪港通开通已经有相当一段时间了，但A股和H股之间的价差确实吸引了不少投资者购买港股”。

“为什么恒生指数暂停在2.7万的水平，香港历史高峰是07年的3.1万、3.2万，大家都在谈会不会有可能突破，但是开始有不同的声音了，有些认为07年的光景已经一去不复返，不可能再打破。但是另外一派认为现在有更多国内资金对香港感兴趣，存在突破的可能。”

除了华润置地和雅居乐这样“跑马圈钱”的例子，不少中小企业也利用这样的窗口期进行融资。

据林伟强透露，RHB就利用这段窗口期给一家国际物流公司在香港主板做了上市，募集资金1.3亿港币，上市价格1.18元，曾经在两周之内涨到超过2元。

林伟强以他的经验看来，成长潜力最大的企业往往是一些中小型企业，“因为这些企业开始估值并不高，但是爆发性比较强，这也就是中小型企业和外国企业区别最大的地方”。

东南亚新标的

作为一家立足马来西亚的金融集团，RHB主要面向东南亚市场，从东南亚各个股票市场的表现看来，林伟强总结，A股市场和H股市场扮演者举足轻重的角色，“和东南亚几国相比，A股和H股表现更好，潜力也更大”。

和股本市场IPO不同的是，股票市场或者IPO都很注重时机，而对于每一家企业来说，大环境塑造股票表现，小环境则决定了并购的时机，“经济大环境的波动很少影响并购决定，企业自身的成熟条件从更大程度上说决定了企业的战略操作”。

林伟强指出，和欧美国家跨国并购正经历的退潮期不同的是，东南亚的并购市场异常活跃。而除了并购以外，东南亚的投资也愈发活跃。

在欧洲、美国、澳大利亚这样的热门投资地日趋饱和的今天，不少投资者开始把眼光放向东南亚，据林伟强介绍，越来越多的中国企业开始在马来西亚以及其他东南亚国家进行房地产投资，“不管买整栋楼，商业房地产也好，住宅也好，很多的来源也是我们国家自己本身的投资者”。

林伟强据此预测，地产投资的下一股浪潮很可能就在东南亚。“新加坡早已是房地产投资红海，但是隔壁的马来西亚还相对冷清，所以马来西亚会是房地产的下一个增长点，住宅、商业都是如此”。