今年4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，购房者争先购房，楼市量价齐升，甚至爆出36万元/平方米的天价。涨幅最高的南山区，5月房价同比上涨了85%。疯狂的楼市，让深圳处在风口浪尖。

  深圳这样的房价合理吗?上海市易居房地产研究院(下简称“易居研究院”)最近发布了《全国35个重点城市房价收入比排行榜(2014)》，显示深圳房价收入比雄踞全国之首，是北京的1.39倍，是上海的1.70倍，是广州的1.71倍。

  按照易居研究院排行榜的数据，2014年末深圳房价收入比为20.2，通俗点解释就是深圳一个处于平均收入水平的居民家庭，要买一套该城市平均水平的100平方米房子，得不吃不喝20.2年。

  深圳收入全国排第七

  易居研究院是上海市社会科学界联合会主管的研究机构，它的房价收入比指标，是用“一套一手的100平方米住宅的销售价格(平均水平)”除以“一个居民家庭一年可支配收入(平均水平)”得到的比值。

  近几年，易居研究院每年都会比较全国35个重点城市(西藏拉萨之外的30个省会及深圳等5个计划单列市)的房价收入比。按照易居研究院最近发布的2014年度排行榜，2014年深圳市房价收入比为20.2，比2013年增长了17.4%。

  2012年，深圳房价收入比为12.9，低于北京当年的13.3，排全国第二。但2013年，深圳房价收入比激增至17.2，跃居全国第一。2014年，深圳蝉联全国第一。2014年与2012年相比，深圳房价收入比两年间的增幅超五成。

  同是一线城市的北京、上海、广州，2014年房价收入比分别14.5、11.9、11.8，位居第二的厦门也仅为15.5，与深圳相比差值较大。

  易居研究院分析指出，2014年全国35个重点城市居民人均可支配收入，深圳刚突破4万元，排第7，低于上海、杭州、宁波、北京、广州、南京。

  全国房价收入比为7.1

  2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比，2014年房价收入比再度下降，这主要是受2014年楼市降温导致房价增幅收窄，收入增幅远大于房价增幅的影响。

  不过，上述房价收入比所使用的房价数据，包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内。剔除这些可售型保障性住房(下简称“保障房”)后，各地房价收入比更高，也能更真实地反映房价收入比水平。

  据易居研究院数据，剔除保障房后，全国35个重点城市2014年房价收入比均值为10.6，比剔除前高了3.5。换言之，购买不包括保障房在内的纯商品房，需要的时间更长。剔除保障房之后，深圳房价收入比为21.7，与剔除前相差不大，仍排全国首位。

  而在剔除保障房后，北京、上海的房价收入分别达20.1、19.7，相较于剔除前提高幅度较大，深圳与两地的差距则缩小了。广州剔除保障房后的房价收入比为12，相较于剔除前提高了不到1，低于北京、上海、深圳。

  广州房价“超标”21%

  易居研究院曾根据各个城市房价收入比历年变化趋势，估算各个城市的房价收入比合理值，然后再分析其偏离程度。结果发现，2013年深圳房价收入比偏离度高居全国首位。

  按历史走势，易居将深圳房价收入比合理值定在11左右，但2013年深圳房价收入比为17.2，偏离合理值56%。

  房价偏离度排在第二位的是北京，2013年，北京市房价收入比为14.5，偏离度为45%。上海、广州分别排第10、11位，2013年房价收入比分均偏离合理值约21%。

  世界银行曾分析全球96个地区的统计资料发现，各国(地区)房价收入比的数值差距很大，最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  易居研究人员指出，由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。“根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。”

  近五年深圳卖地很少

  易居研究人员还对全国35个重点城市的人均商品住宅库存量进行比较分析，计算方法为人均库存量=2014年年末库存/2013年市区常住人口。从人均商品住宅库存排名看，长沙、沈阳和重庆的人均库存量较大，分别为2.63平方米/人、2.61平方米/人和2.45平方米/人。

  深圳、郑州和北京的人均库存量较小，分别为0.44平方米/人、0.51平方米/人、0.53平方米/人。在35个重点城市中，深圳人均库存量排在最后一名。深圳和郑州由于库存规模有限，导致人均库存排名靠后，而北京则是由于城市规模和人口基数较大，导致人均库存较小。

  易居研究院还分析了35个重点城市近5年企业购置土地面积的排名情况，重庆、沈阳和北京分列前三位，海口、深圳和西宁则排名末尾;近五年35个城市住宅用地累计成交建筑面积排名来看，深圳、海口和福州排名靠后。易居研究人员认为，这与城市自身情况有关，深圳主要是土地稀缺，供应量有限，使得排名靠后。

  买房要花多少钱?

  近三年房价收入比

  全国平均

  7.1

  2012年　　2013年　　2014年

  排名　　排名　　排名

  13.3　　1　　14.5　　2　　14.5　　3

  11.7　　4　　12.1　　4　　11.9　　4

  9.9　　8　　10.9　　6　　11.8　　5

  12.9　　2　　17.2　　1　　20.2　　1

  买100M2商品房要花多少年?

  剔除保障房后房价收入比

  20.1

  19.7

  12

  21.7

  房价超出合理范围多少? 2013年房价收入偏离度

  45%

  21%

  21%

  56%

  数据来源/上海易居房地产研究院 数据整理/陈强 制图/麦宇恒

  陈强、麦宇恒

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