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楼市地市冷热不均市场供需将现逆转

https://m.biud.com.cn 2015年06月25日10:41 家居装修知识网

　　一夜间告别库存危机可能连开发商自己全始料未及。与楼市成交火速上涨形成鲜明对比的是一线城市土地供应量在上半年出现了大幅下滑，而且幅度令人咋舌，未来市场供不应求的局面或许在下半年就将显现。

　　地市降温

　　土地市场的降温并不是表现在价格上而是数量上。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，今年上半年北京等全国十大重点城市合计土地出让金为2549.8亿元，而这一数值比2014年同期的4852.99亿元下调幅度达到了47.5%。

　　从不同城市看，一线城市除上海外，土地市场成交额下调明显，其中北京同比跌幅达到了46.2%，深圳跌幅达到了80%、广州跌幅也达到了61%。

　　“虽然出让土地大部分成交溢价率非常高，但因为挂牌土地明显减少，造成了土地市场的人为降温。不过数量的减少让一线城市和部分二线城市的地价不断上涨，地王频繁出现。”中原地产研究总监张大伟表示。

　　据了解，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张

　　同时市场明显分化，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，明显一二线城市快速复苏。

　　三四线城市天量库存积压。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。

　　北京领头

　　在“3·30”新政的影响下，北京楼市持续升温，但是与楼市形成“冰火两重天”局面的北京地市却持续断顿超过一个月。

　　5月5日北京密云县十里堡镇地块以7.25亿元成交之后，连续一个月内，北京市都无新地挂牌拍卖，直到5月28日，北京市国土资源局网站挂出一块位于北京市大兴区庞各庄镇的住宅地块，该地块将于6月17日正式挂牌竞价，暂时缓解北京土地供应“青黄不接”的局面。

　　据中国指数研究院统计数据显示：截止到2015年6月15日，北京市土地成交总计33宗，其中住宅用地13宗，商业、办公用地15宗，工业用地5宗；建筑用地面积200.27万平方米，成交土地均价29926平方米，土地出让金共计599.64亿元。

　　这是北京上半年截止到6月15日的土地市场成交剪影，不难看出，整个2015年上半年土地成交量呈大幅锐减趋势，根据数据统计分析，土地成交宗地数量同比下降62.9%，建筑用地面积相比2014年下降67.1%，土地出让金额同比下降46.2%。

　　据了解，造成这种局面的原因是由于2015年国有建设用地供应住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程450公顷、商品住宅750公顷。同比2014年，北京2015年住宅用地供应计划减少了27%、商品住宅用地减少了25%。

　　楼市升温

　　与地市不同，最近楼市升温明显。截止到6月22日，54个城市合计住宅签约高达18.56万套，合计环比上月同期上涨5.5%，其中涨幅最明显的是一线城市，涨幅高达9.6%，市场分化明显，其中一线与二线成交量明显上涨，三线城市则出现了8.1%的下调，整体市场的不均衡依然非常明显。

　　一二线好转，导致销售额率先好转，但三四线依然未明显好转。特别是目前的销售数据中，销售额数据率先上涨，而销售面积涨幅并不同步，这主要是因为一二线因为相对高价，这部分率先占比提高，导致了市场数据好转，而这完全是因为政策刺激导致。

　　未来一二线不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化。这种隐忧会导致未来政策刺激效果集中体现在一二线城市，而三四线则越来越差。一二线价格暴涨也会导致后续经济出现大问题。另外包括房地产的投资额数据也未好转。

　　北京商报记者赖大臣