【上午】

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家早上好！大家好，我是刘凯总的好朋友，我是虞澜。今天来主持刘凯总的论坛，我很开心，房讯网很繁忙，刘凯总也很繁忙，一年见两次，每次都在富力万丽。

欢迎大家相聚富力万丽酒店，出席“第七届中国产业园商务区发展论坛”。

本次“中国产业园商务区发展论坛”是由全联房地产商会和中国最大的商业地产线上线下整合服务平台——房讯网共同主办的中国目前规格最高、影响力最大的产业地产论坛，也是中国房地产业界一年一度的顶级盛事之一。

本次论坛的主题是“创新与融合——京津冀协同发展下的产业地产”，京津冀三地总人口已经达到一亿，总占地面积达到了21.6万平方公里。如果用两个词来形容这三个地方的关系，可以说是地缘相接、人缘相亲。今天我们共同探讨行业趋势，北京召开了一次关于京津冀协同发展的座谈会上，国家主席习近平提出了七点要点，其中第三点就说到着力加快推进产业对接协作，理顺三地产业发展链条，形成区域间、产业合理分布和上下游联动机制，对接产业规划，达到创新与融合。我想有这样的一个政治背书，今天我们行业内以及媒体的朋友相约这里，共同探讨这样的话题是非常有意义和价值的。也希望我们这个盛会能给行业内外的朋友带来一定的贡献。

一个好的盛会，它的全新的观点和非常有价值的论点，更需要我们的媒体朋友来传播。今天我们也邀请了很多同行，包括：新浪网、人民网、新华网、和讯网、凤凰网、搜房网、网易、腾讯网等进行全程的视频直播和图文直播。还得到了新京报、北青报、京华时报、中国房地产报、北京商报、华夏时报、中国建设报、信报、中国证券报、中国经营报、每日经济新闻等主流媒体的大力宣传和支持。

论坛现场

首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾，他们是：

全联房地产商会创会会长聂梅生

中国房地产业协会名誉副会长 朱中一

国家发改委城市和小城镇中心主任 李铁

中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长 刘哲

房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯

北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

中国区域经济学会秘书长 陈耀

亿达软件新城总裁 高炜

联东集团常务副总裁 梁环宇

利海集团执行总裁 汪传虎

北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清

全联房地产商会秘书长 钟彬

大猫网络科技（北京）有限公司董事长 李毅

启迪协信产业研究院院长 徐鹏

泰禾集团总裁助理 沈力男

星太装饰集团董事长 胡振海

北京金丰科华房地产开发有限公司总经理 张毅

全球企业不动产协会大中华区及日本地区总监 钱江

北京兰格加华集团副总经理 庄捷

平安不动产北京公司总经理 许良飞

北京国际矿业城总裁 朱绍宝

鸿坤地产集团北京区域公司副总经理 王悦新

让我们用热烈掌声感谢一下各位的光临！

此外，还有500多家北京主流房地产开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理商、建材公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎！

“中国产业园商务区发展论坛”是目前国内最具影响力的产业地产品牌论坛，自2009年以来迄今已成为举办六届，在社会经济、房地产各领域内产生了重要的影响。

现在我正式宣布“第七届产业园商务区发展论坛”开幕！

首先让我们有请主办方领导：全联房地产商会秘书长钟彬先生致辞！欢迎！

全联房地产商会秘书长 钟彬先生

钟彬：尊敬的各位来宾大家早上好，首先我代表全联房地产商会欢迎各位来参加第七届关于产业地产的论坛。其实想一想这七年真的过得很快，因为每次我都参加论坛。

今天我们讨论产业园区的时候，我们发现跟七年前有了很大的变化，什么变化了呢？商业逻辑变化了。七年前我们讨论产业地产的时候，我们能够非常充分的感受到关于人口红利、城镇化红利、经济红利、改革红利给我们带来的巨大的产业红利，让我们是的的感受到了所有商业逻辑下核心是什么，商业模式是什么，其实就是土地红利。我们开发的策略是什么？就是广土地、高杠杆、快周转、大资本，用这样的方式来发展。但是到了今天这条路仿佛不通了，仿佛遇到了很多困境。我们的行业、企业都在反思，我们讲到了人口红利也好，经济快速发展的红利也好，包括改革红利，制度红利等等，都在一步一步消失，甚至成了我们新的阻碍。

在这个时候，我们会怎么办呢？我们会看到政府在调整，因为一个行业的变化，既包括了政府，也包括了行业，也包括了企业，我们三者不断的互动、良性的优化。我们的政府在土地制度、财税制度、分配制度、金融制度以及双轨制方面都在做新的探索与改革，务求给我们一个更好的用市场调控的方式，来促进我们行业健康发展。

另一方面，尤其是互联网和移动互联网对我们行业的影响，已经不是简单的一个口号了，因为房地产商会最近走访了很多副会长单位，所有的总裁、董事长都在想互联网经济下，我们的房地产该如何变革。我们会看到我们的产业在重构，我们的组织在重构，我们的价值在重构，那么新型商业逻辑下房地产的路径，我们开始关注用户、关注平台、关注生态，所以这种逻辑下，我们的商业模式是什么呢？一定是商业模式优化下的一个产业的红利。所以今天我们讲我们的产业园区就是在思考我们的产业模式优化下我们的产业园区该如何发展，跟房地产如何形成更好的互动。

今天我们已经不再讲我们是一个单纯的住宅，而且我们更加关注的是全链条，关注与金融的结合，关注与互联网的结合，关注存量，关注服务。投资与服务成了我们新的关注的亮点，而不是过去简单的开发。因为房地产商会在最近有很多活动，今天是关于写字楼的，我们在几天之后是关于社区服务的，紧接着还有一个全国商学院联盟的会，以及我们在7月底的博鳌论坛，商会一直在探索如何在新的形势下，优化我们的商业模式，如何把我们的商业模式逐渐沉淀成一种商业制度，最后我们的行业能够真正形成一种优秀的商业精神、商业文明，让我们的企业、行业、让我们国家的经济能够健康、可持续发展。谢谢大家。

主持人：谢谢秘书长，秘书长说得非常真诚，这七年走过来，每一届都参加，每一届致辞都在跟行业内很多朋友进行交流，也关注行业内很多企业的成长和发展，刚才说到一点特别好，就是产业红利。在今天全天的会议当中都会来探讨一个模式的创新和关于这个行业内新的外延的发展方面的问题。其实一个品牌活动如果能够持续多年，光靠它的人气不足以支撑，关键是在平台内，在这样的活动中，能够产生什么样的商业价值，能够带来怎样的智慧的碰撞，我想在这种做垂直、做纵深的情况下，做一个专业性的品牌活动，才能够可持续的发展。在这一点上我们的活动主办方之一，也是活动的发起人之一，房讯网董事长，也是全联房地产商会写字楼分会的秘书长刘凯先生是最有发言权的，今天是您的活动，您是主人家的，赶紧上来给我们致辞。欢迎刘总。

房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯

刘凯：尊敬的聂会长、朱会长、李铁主任、尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友，大家上午好！首先代表论坛组委会、代表房讯网、代表全联房地产商会写字楼分会，对大家莅临本次论坛表示热烈欢迎和衷心感谢！

我们这个论坛源于2009年6月，由我们发起，与全联房地产商会共同主办，到今天已经共同举办了六届。截止到前天，本次论坛的报名人数已经超过了700人，700人有的是下午，有的是晚上过来，这已经是连续第二年参与注册的人数突破700人。

产业地产是在新经济和城市背景下，以产业为依托，以地产为载体的各类产业园区、商务园区为形态，集约化经营的新兴产业形式，产业地产对推动我国工业化、城市化起到了极大的推动作用。在4月京津冀协同发展规划纲要出台以后，疏解北京非首都功能和产业转移为产业地产行业也带来了新的发展机遇。

今天我们论坛的主题是“创新与融合：京津冀协同发展下的产业地产”，上午我们将聆听部委领导和顶级专家分别从宏观的、政策的、产业的各个角度进行解读，对当前房地产形势的预测以及京津冀协同发展和产业地产，当前金融与房地产问题的对策等热点话题展开系列论坛。下午除了六位专家的精彩案例分享之外，我们还安排了一场圆桌对话。明天上午我们安排了中国产业园区十强鸿坤金融谷项目的参观考察环节，欢迎大家参与。

最后我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴，感谢出席论坛的所有来宾和媒体朋友，六年来不离不弃，对我们中国产业园商务区发展论坛的信任与支持，谢谢大家。

主持人：谢谢刘总。还有一位致辞嘉宾，掌声有请主办方领导中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长刘哲先生致辞。欢迎。

中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长刘哲先生

刘哲：非常抱歉堵车来晚了，首先我代表中国建筑金属结构协会向聂梅生会长、朱中一会长和各位来宾表示感谢和欢迎，非常高兴能够出席这次会议。

中国建筑金属协会是1981年成立的协会，有钢结构委员会、钢结构分会、铝窗塑窗木窗等四个委员会，还有一个遮阳分会，还有散热器分会，地暖分会，给排水分会等十几个分支机构，我们跟协会和产业园区也有很多密切关系，钢结构是目前工业园区一个主要的结构方式，我们的供电也是在努力的想和工业园区结合起来，把工业园区的屋顶利用起来，做分布式发电。其他的像门窗幕墙、给排水设备、散热器，都可能跟园区的建设结合起来。也希望将来我们的协会会员企业能够和我们工业园区有更多的发展、更多的合作。

谢谢大家！祝大会圆满成功。

主持人：谢谢您。致辞环节到此结束。接下来正式进入到今天的干货阶段。

首先我为大家邀请的这位是大家太熟悉不过了，早在我们没有把城镇化当做热点话题进行讨论和传播的时候，他已经在致力于这个领域的研究和实践。现任国家发改委改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任，兼任清华大学高级研究员、中国农业大学博士生导师。多次主持和参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定，参加了2004年以来七个中央一号文件的起草工作。

国家发改委城市和小城镇中心主任 李铁

他演讲的题目是“京津冀协同发展与产业地产”。

李铁：我们在认同市场经济的规则下，一定会出现供需的矛盾，所谓供需的矛盾在某种情况下它的波动会体现在一段时间内供求紧张，一段时间内供给过剩，这是商品经济、市场经济的普遍规律。但是中国的房地产和国际上的房地产发展有非常大的区别，房地产商和政府的利益紧紧的绑在一起，因为房地产商要拿房子的利润，政府是拿土地的出让金。一种商品仅仅在企业的推动下，商品在某种时间下会出现积压，在某段时间内会出现缓解。在政府和市场双重推动下，它的矛盾就会持续放大。这是第一个表现。

第二个表现，房地产和其他商品不一样，是占有空间的的，占有的资源量也不断扩大。工业制成品的过剩在90年代特别突出，我们当时提出城镇化进行研究的时候，也是要解决工业制成品过剩的问题，我们想象的如果那时候有几亿农民进城，那么他们进城租赁住房、购房住房都会带来一个家庭的制成品的购买需求。当时是电冰箱、洗衣机、电视等等，我们提出扩大内需来解决需求问题。但是那个库存和房地产库存是不一样的，房地产所占用的资源和那些制成品是不可同日而语的，所以它引起的社会反响也大，影响的产业链的波动也大。这种供求之间出现的矛盾会形成连锁反应，甚至也成为导致我们经济下滑的重要原因。所谓地产和地方政府之间的关系，和地方政府利益的追求，包括地方政府城市的发展模式，和地产商利益的结合，都形成了对这种过剩的巨大的推动。这是当前造成结构性波动一个非常重要的中国性的原因。

第二个问题，怎么来看这种结构性的波动呢？我不想在这里分析房地产未来发展趋势，但有几个数字可以请大家进一步了解。

第一，城镇化中国是在进行中，而不是完成时。欧美国家的房地产的泡沫是在城镇化已经完成之后出现的，我们现在城镇化率不到55%，户籍城镇化率还不到40%，欧美国家出现泡沫的时候，城镇化率都达到70%、80%以后，大量农村人口进入城市，2.5亿农民在城市打工就业，八千万城镇间流动人口存量，未来每年即使一个城镇化百分点的增长，大概每年还有1600万人要进入城市。到2030年，按我们现在城镇化增长速度，还有两亿多人要进入城镇，对住房能没有需求吗？这是一个问题。长期趋势是看好的，但是短期波动现象非常严重。

第二，从收入上看，不要看统计局的数字，有一些经济学家通过自己的方法来分析中国高收入人口所占的比重，这个高收入人口是年收入在18万到20万人民币之间，这就意味着大概年收入在4万多美金，10%的人口，13.6亿人口那就是1.36亿。第二阶段是较高收入人口，10万到12万人口再加进去，就是2.6亿，就是有将近3亿人口是较高和高收入人口，相当于美国人口的总和，高收入人口相当于日本人口的总和。我们说这个需求、这个人口的购买力是非常强劲的。

我们和欧美发达国家还有一个不同的区别，区别在于我们是有13.6亿人口，在经济增长速度不断增长的情况下，我们还有很多人口在逐渐的向高收入人口、较高收入人口迈进，特别是当未来国家的政策缩小贫富差距的时候，这个政策幅度会越来越大，人口变化会越来越多。而其他欧美国家基本是靠海外市场来解决这些问题。这就意味着在国内的内需有非常强劲的需求，大家都跑国外去买东西，很多人都认为为什么这么多中国人可以跑到欧美去买东西，我们如果对人口收入结构进行分析的话，两亿、三亿的人，就是较高收入人口会有什么样的购买力、购买需求。这就是第二个问题，需求的问题。

第三，对房地产的认识。我们在曾经多个场合讲中国的房地产发展曾经有过几个阶段。第一个阶段是满足基本需求阶段，这是80年代以前，到80年代以后，特别是90年代到21世纪初，我们有一个叫视觉阶段，更多注重房地产的视觉效应。我们可以看到所有的房地产小区封闭的、生态的、绿色的、打水系的概念，在中国曾经风靡一时。我们现在到地方看，现在大量的已有的房地产发展的成果也是这种模式，但是这种模式导致了另一个负面的影响，就是资源配置效率的严重下降，导致了我们土地的粗放型的利用。所以这种发展模式也导致了土地的成本过高，走到了一定的尽头。

第二阶段是万达模式，就是综合体的模式，在满足我们视觉模式的基础之上，加进了各种消费需求满足。特别是商业模式的进入，第一个是改变了我们城市的空间形态，通过综合体提高了城市的人口密度，使我们在一定的空间内可以满足各种商品的各种消费需求，甚至包括文化消费的需求。这种综合体在本世纪初到现在迅速扩张，扩张到什么程度呢？扩张到从中等城市向小城市，甚至已经扩大到一部分人口规模较多的小城镇。

我前几天去诸暨，开了一个城市综合体。房地产商在这个时候又感到了转型的压力。我们可以把中国的城市划分一下，五万人口以上的城市现在1500个，这是按数量上算的。这里有一千万以上人口城市是6个，100万人口以上是84个，50万人口以下到20万人口的城市是434个，这些城市全部分割成所谓的五万人的城市或者十万人的城市，那就是几千个。市场还是有限的，我们开发了无限的综合体，最后一定会走到尽头。

那么我们怎么办？在面临着结构性过剩的时候，大家就提出来了，包括今天几个致辞嘉宾也都提出过，房地产要面临什么样的转型。我想要解决转型的第一个条件，就是不要被短期的利益所困扰，大量的短期压力。第二个，不要对传统的发展轨迹所约束，过去的发展轨迹就是卖房子、占地。第三个，要加强研发，研发什么？恐怕这就需要我们所有在座的企业家去进一步思索。我们知道绝大部分房地产商是不搞研发的，为什么不搞研发呢？因为所有的房子里的材料都是由别人去生产的，由涉及院负责设计，自己没有必要去进行研发。可是我们知道如果它是一种商品，是一种投资品，我们要在市场上占领领先的位置，要不要研发呢？在80年代，我们大量的制成品过剩的时候，为什么有几家企业独占鳌头呢？那就是因为他们及时的进行了知识的储备、进行了研发，最后使我们企业在未来面对市场化能满足更先进的需求，所以他们站在了市场的前列。

房地产业发展也是如此，所以研发是必要的前提，而不能在我获取利益的时候，只想怎么赚钱。要想占领市场，要提早进行知识的储备。这就是研发。

那么研发什么呢？这是很重要的，这就是我今天话题要讲的房地产和智慧城市，在互联网+的基础上怎么来认识房地产。

很多房地产商包括企业家也聊过，我们过去看到的房地产更多的是看到房屋内部和社区的结构，我们看到了家庭，更多的是沙发、厨具、洁具的变化，我们看到了社区是更多的物的变化，固定的形态的变化，我们看到消费也是固定的、传统的商业模式在一个空间点上的变化。但是现在智能技术、互联网已经改变了我们对社区甚至城市的认识。怎么说呢？我们现在可以看到一个手机可以完成很多很多功能。我们最近接触了大量的所谓的互联网营销商，包括一些新的概念的企业。比如举个例子，水壶，过去我们自己在家里烧，现在你拿着手机就可以遥控它的温度，你是想喝茶还是咖啡，你在办公室里完全可以操作这个工作。

我去日本看到松下电器商给我展示了整个智能家庭的变化，这个变化体现在哪里呢？所有家里的空调，所有的电器设备，是在智能控制下的，以保证我在这个家庭中我离开了，我什么时候需要不同的温度，自动的就会根据你日常的习惯来进行调整和调节。目标是什么呢？最大限度的降低你的电能的消耗，最大限度的满足你的实际的消费需求。这是一个家庭的组合。我们过去研究一个电器，只是这一个空调，一个彩电，或者一个冰箱。可是现在把它组合到了一起，通过智能的方式来解决日本能源消耗问题，这是日本智慧城市的智慧家庭第一目标就是智能化的管理。

在现在中国互联网发展到日新月异的今天，我们可能已经超出了这个范畴。比如我们知道乐视和小米在打架。过去我们知道电视就是你给我什么，我看什么，而现在乐视电视就是大量的内容的储存，你想看什么，我可以选取，互联网通过电视来影响家庭。过去我们想象的一个房子只是满足居住功能，可是远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入你的家庭。那么如何把这些不同要素组织到家庭里呢？组织到一个房地产的概念里呢？或者把不同的电器供应商和家庭相结合呢？我们在研发的基础上就想到了一个新的名词就是“跨界”。我刚才讲的跨界仅仅是家庭的概念，还有社区。

我们今年1月份和日本召开了一个智慧城市的现场交流会，全国去了50多家企业，这个会对我国的智慧城市发展也起到了非常重要的作用。我们现在智慧城市是碎片化的，一个公交一卡通，或者智能交通大量的摄像头，我们叫做智慧城市，这是碎片化的一个功能的智慧城市。真正的智慧城市是要满足多方面需求的，市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府的公共需求，整合到一起的智慧城市。可是对我们地产商来讲，企业家来讲，智慧城市离我们很遥远，这是政府的事情。不是，是我们企业家的事情。所以在研发跨界的基础上，日本就做到了在一个两万五千人的距东京不到30公里的地方，就集合了三菱、东芝、松下等等企业整合的智慧城市，以降低能源消耗为第一目标。

松下电器的智能家庭的智能管理延伸到社区，社区有一个智能控制中心，来控制整个社区中每个家庭的能源管理消费。当白天用电量低的时候，有一个大的储存器系统，把所有电力储存进去。当晚上用电量增加的时候，就把它释放出来。而且这里还有个自动调节的功能，每家用电少了，社区会奖励你公共服务。这只是一个能源目标的社区管理。我们的社区管理远远不只这些。比如水费、电费、天然气费用、采暖费，怎么交？分着交还是通过智能化的方式来交。

社区服务我们过去讲是一种收费的模式，我们现在知道很多互联网收费模式已经发生了变化，它的基本概念叫做羊毛出在猪身上，为什么羊毛出在猪身上呢？是通过一种模式来扩大影响力，去营销另一种产品来打广告。前天我去了互联网的私厨，只要你认识我了，你可以随意定制在我们家吃饭，我可以给你菜谱供你选择，也可以把陌生人凑在一起，时间不定，可以选择，但不是每天都做这个。我说这是主要的盈利模式吗？他说一顿饭三千块钱支出，能赚多少钱呢？他说有三万多粉丝，三万粉丝会带来其他产品的营销，这叫羊毛出在猪身上。

所谓社区的服务是多方面的，不仅仅是所谓的孩子有个活动的场所，也不仅仅是拥有一片绿水青山和水系，更重要的是我们所谓的多元化服务基本都体现在社区上。洗衣服务、餐饮服务、打扫物业卫生的服务等等等等，通过什么方式来给它组合到一起，和我们的家庭进行衔接呢？就像我们房地产商开始设计的楼盘和模式的时候，就要注入这些因素。

我们这几年在研究智慧城市的时候，很多政府官员、很多学者都提出“大数据”，但是我想从这个角度谈大数据，面临的体制障碍会很多。从政府角度推，不讲效益的时候，在现在是越来越难，因为政府没钱。可是一个房地产商如果有200亩地，就可以在我的房地产概念上融合所有其他互联网的因素，使我这个房地产的概念发生根本的变化。所以所谓智慧社区非常重要的意义就在于，我把原来房地产的实体经济和中国领先于世界的现在排名第二，某些方面还排名世界第一的互联网的影响力融合进来。为什么叫跨界呢？所谓跨界就是房地产商不再是过去的房地产商了，在社区的发展过程中，我要和其他的产业、行业进行紧密的结合，不仅仅是卖商品，而是卖服务，通过房地产的方式来卖服务。

这种跨界和在日本已经实现了，25家大型企业在一个小城市，就实现了这种跨界融合的房地产发展模式，但是它不是基于互联网，我们现在在中国，就可以按照这种模式来塑造我们的新的所谓智慧家庭、智慧社区模式。当这个智慧社区模式建成的时候，就是无数个智慧社区的组合，就变成了智慧城市。无数个社区模式组合，会带动社区所有用户进入一个互联互通的系统，那到这里大数据就会发生作用。但是这里就面临一个很重要的选择，跨界之后怎么办呢？跨界之后就是分享，所谓分享，就是我不是在我仅有的自己的利益上去想我的盈利模式，而是要和其他产业、行业来共同分享未来房地产发展模式和所形成的利益收入关系。而不是在之后，是在之前设计过程中，我就要想到未来的收益模式。我们如果研究过互联网，研究过电商，我们都知道分享的意义何在。在这个基础上，我们的房地产从一种简单的空间的实体的形态，和未来会发生紧密的连接，那它的意义就会发生很大的变化。

智能家庭、智能社区，最后要回到智慧城市和智慧产业园区。房地产是和城市紧密联合在一起的，一个房地产我不敢说是一个城市，五六个、七八个房地产在一定的空间内，就形成了城市，就跟过去的功能发生了根本的变化。城市是不仅仅在这个空间内满足每个人的家庭需求、市场需求，还要提供公共服务。

我今年上半年去了韩国松岛，松岛是30万人口，是潮汐性人口，白天是30万人口，晚上就8万人口住在这里。我参考松岛城市控制中心的时候，我感慨万千，为什么呢？控制中心把全市所有的交通路口和大大小小的角落布满了摄像头，通过所谓的有限的智能的管理，来完成最好的交通控制和治安控制、治安管理。这是过去的时代的思维方式。但是在互联网，这个情况已经发生变化了，我们现在也在进行实践。怎么实践呢？现在互联网给你提供的东西，已经远远超出了固定摄像头能提供的内容。

今年上半年我去了柏林，360万人口，才有360个摄像头，为什么？因为那里老百姓有隐私问题，不愿意让你搞这么多摄像头。可是在中国，像北京两三千万人口，这么大的城市，我们所面临的社区管理并不是都被摄像头所涵盖的。我们所涉及到的任何的琐琐碎碎需要公共服务的事情，不能全都被摄像头覆盖。可是我们手机能做到。前几个月我们知道在北京市发生了一起案件，就是一个交通管制的案件，在西便门，一个汽车在交通管制过程中，交通警试图拦截他，他跑了。这时候就实时发布信息，就是微信、微博，就是每个看到他的人都会发布照片，结果在下午两点钟他被抓到的时候，每个阶段都有照片，都能看得到。

很多事情我们很多概念不清楚，地点、方位、时间、场合不清楚，一个手机全可以做到，一个手机拍下来，时间、地点、场合全有了，到了控制中心，哪块发生了什么事，控制中心就可以告诉你，这个地方发生了什么问题，要求哪个部门去解决。所以拥有更多的IT用户，拥有更多的网民，就可以占领这个市场。

这就是城市公共服务系统和智慧社区、智慧家庭最后的衔接，既满足了市场化的需求，也满足了政府公共服务需求，是通过各种大数据控制中心，最终集合多方面的需求。

地产商干什么呢？地产商实际上是要做手机，手机里面无数个软件需要下载，可是我们和其他产业的融合，就是在房子的概念里面加入很多新的东西，这些新的东西就不是传统地产商能做得到的，需要分享。在分享利益和分享经验的同时，也要整合，就是融合。融合到最后，我们才发现我们的房地产概念和以往发生了根本的变化，这个变化在于我们利用了最先进的互联网技术，满足了我们可能通过家庭、通过社会、社区和城市给我们带来的多元化的需求。日本仅仅是一个降低能耗的需求，韩国仅仅是交通和平安的需求，在我们这里，我们要把碎片化的内容通过一个项目来进行实验的整合。

我们现在在全国抓样板城市建设，我们也找了一大批企业家，不同行业的企业家，要在样板城市中实现1+1，就是一个房地产城市加一个互联网，2+1、X+1的组合，组合成新的房地产的模式。这种模式就代表着我们未来产业园区、产业地产发展的一种走向。我希望在座的所有的企业家朋友们，你们都可以在这方面进行探索。谢谢大家。

主持人

主持人：非常感谢李主任。

刚才我在想我们是一个开放式的平台，不光是资源开放，不光是思想可以碰撞，当然也可以在大会整个过程当中进行很多开放式的思考，比如说如果我给你几个关键词，你会做怎样的作文呢？比如说众筹、养老、产业、互联网+，很多朋友可能脑海里已经有了他自己的勾画。如果我再给你一个题目，你会做怎样的文章呢？养老产业的清朋华友模式，下面让我们用热烈掌声欢迎尊敬的聂梅生会长做主题发言，掌声欢迎！

全联房地产商会创会会长 聂梅生

聂梅生：各位朋友大家上午好！我知道今天的会议主题是关于产业园里面商务圈的事，后来我就想讲什么好呢，我研究什么就讲什么，这样是最好。大概将近一年我差不多做了这一件事情，是亲历做的，我非常愿意今天跟大家分享。

说到互联网+，现在是非常热门的，所以这个题目当中，大家看到左上角有个@plus，就是互联网+的意思。我们这个孵化器刚刚破壳，是一只新鲜的小鸡，我愿意跟大家分享。就是中国养老产业的轻资产之路。

我们来看一下整个行业的权重跟房地产比较一下，是不是危言耸听，其实不是的。我们可以看到2010年中国老年人口消费额已经达到了一万亿，到2014年是17.5万亿。这是原来的估计。而最近的估计，2014年是4万亿，到2050年达到106万亿。这是什么概念呢？它将占GDP的比重从2014年的8%涨到33%。原来我一直在说房地产比重，算了很多，现在转到这个行业来以后，我发现不对，这个远远大于房地产，因为大家都知道房地产业在GDP当中的比重，加上了建筑业才是15%。所以这是一个非常重要的产业。我翻了一下前后的政策，可以看到正因为如此，我们国家对养老产业的政策发生了很大的变化。

为什么在GDP的比重会达到这么多呢？看一下这个柱状图。2011年只有1.85亿老年人，不过是五年当中，我们就涨到了2.21亿，是非常快速的发展阶段。当它涨到4亿的时候，占全国人口差不多1/3的时候，当然它的消费力和拉动在GDP当中就会是上升期。我们现在处在一个我们没有想到的快速发展的老龄化阶段，那它对经济的作用就很重要了。

如果大家注意到在3月份人大以后，4月份出台了三个大文件，都是关于养老的，密集出台，一个是4月7日，关于养老产业专项债券，4月14日《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，还有4月22日，《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》，这是欢欣鼓舞，还有发改委可以申报养老产业基金，已经开始。政策环境发生了很大的变化，我们往往都注意房地产出了什么调控政策，出了什么利好，其实这一块也出了很多。

这种情况之下，我们做养老产业是怎么样的发展路径呢？

第一，去房地产化。做养老产业绝对不能再陷到原来的地根、银根里面去，从第一驾马车投资，转到第三驾马车消费，这就是总体思路，让它成为促进消费的重大产业，第一个就是去房地产化。

第二，轻资产，轻资产的概念是什么呢？它有这么几件事情在养老产业当中是能够形成的，一个是大家津津乐道的平台资源，一个是互联网资源，一个是渠道资源，这三个加到一起，就能达到综合的运营服务体系。我们会有一个创新的金融模式，从传统的银行信贷，进入到金融产品的整合，在养老产业当中，你去看全世界各个国家的养老产业金融组合，是整个前后的各种产品的整合，和我们现在要融进互联网金融天天都在谈的众筹，而且众筹这件事情真的在我们面前，被很多做养老产业的人开始触摸和开始接受。

前面我讲了一下环境和整个的顶层设计。下面我就讲一下清朋华友学子园。清华大学的学风有一条叫做行胜于言，说养老产业大概从2009年开始我就在做这件事情，做标准、调研、科研。后来我想这个事得实实在在落地一个，把自己做进去才能说清楚。在这样的思路之下，我们就打造了一个。

顶层设计与项目定位、商业模式。

指导思想是以服务作为项目的核心价值，以轻资产作为它项目的软实力，来做一个全球性的清朋华友品牌的共建共享，这个正在铺开，昨天有一位澳洲的朋友过来，问在澳洲能不能做。这里面引入了一个非常重要的要素，就是这次做养老产业的很多人都很同意把它总结成这样。如果做养老产业，你就要引进一个双“零”要素，土地成本趋近于零，融资成本趋近于零。如果做不到的话，做成一个也很好。所以现在好多都转变了思路，觉得奔跑了很辛苦的五年、十年，回过头来一想，谁能够胜出，谁趋近于零谁就能胜出，否则无论如何算不过来账。轻资产，引入渠道资源提高技术含量降低成本，提高性价比是非常重要的。

操作模式。我们有两个平台，因为这个项目我们充分利用了平台资源，也就是想打造一个示范工程，行业平台+校友平台。行业平台就是全联房地产商会，因为它有各种各样的资源。再加上清华房地产校友协会，就是校友会资源。我昨天在一个圈里面看到对养老产业的总结，我非常同意。他说要做养老产业，第一件事情就是找到你的目标客户是谁，他为什么要住进来，找到你的有针对性的服务。校友平台当中提供了这样一条，目标客户是精准的，而且还可以量身定做。

再就是互联网，我拎出来一个比较醒目的，我们做了一个双层的众筹。就是B2B的企业众筹，加上B2C的客户众筹，同时进行的。这样就可以形成两个基金，一个是私募股权基金，一个是众筹基金，也是在和我们国内的比较权威的金融机构、银行在讨论这个问题，已经是非常的聚焦。最后是渠道资源非常重要，在座的我觉得都有渠道资源，怎么样把它放到一个平台里。比如电商平台，这已经上线了，模块建筑、社区O2O和Elite海外基金和后续加盟资源。我原来的思维比如是做水处理、做智能化，这样一个一个做下去的，所以会有N个。可能参加过我们去年房地产商会的年会的时候，我就已经开始非常务实了，我说我有五件事，其中就和这个有关，有电商平台、有养老等等。后来他们说聂梅生我估计你很快就有第六件事情，果然今年O2O的事情就变成第六件事情。后来我想不对，应该把12345678件事情放到一件事情里，归一，这样才有承载力。比如产业地产，产业地产当中的商业园，这样一些大平台，能够把N件事情都放在一起，而不是去做123456，这就是我的思路的改变，就是要集成。

清朋华友学子园定位很清楚，就定位在1950年到1970年间毕业的高校学子，年龄在65岁到85岁之间，为什么我特别有发言权呢，因为我正好在他们中间，我是1962年毕业，我今年是75岁，正好在65岁和85岁的正中间，所以我觉得这个事我大概有一些发言权。以清华校友为骨干，但不完全是清华的，一般来说，做这种品牌，做学子园品牌，占到15%到20%就可以了，联手全国高校打造高知白领养老公寓。因为现在关于青年公寓、白领公寓做得很多，但是可不可以做养老公寓呢？当然可以，现在老龄化铺天盖地过来，有大量的余地。但是弱水三千，只取一杯就可以了。

涵盖独立生活、半自理以及全护理老者。享受现有医疗保险盒养老保险的政策保障。充分利用政府对于养老产业的各项政策支持。机构养老为主，兼顾社区养老与居家养老服务，开展市场化运作。

组织架构。

这个图当中有两个咖啡色的，一个是GP众筹的B平台，一个是用户众筹的C平台，就是GP、LP基金。用户众筹的C平台主要是解决项目的建设费用，解决建安、投资。因为老年60岁以上没有按揭，所以缺一大块杠杆，又没有首付，怎么办呢？我们用C众筹平台来撬动。我们有轻资产系列和渠道资源集成系列来加持，所以整个形成轻资产运行的模式。

企业在项目层面上以股权方式开展与清朋华友学子园品牌合作。品牌合作方有权优先加入B-GP众筹。品牌合作方享有B平台提供的金融服务和轻资产服务。品牌合作方享有C平台提供的客户源及相应的众筹资金。

轻资产资源包括哪些呢？轻资产系列有运营服务中心，是由清华同方他们做的一些投资来做这个事情。还有清朋华友会所，这是我们设计联盟很多家都做了这方面的贡献和这方面的设计、装修等等，最后连国外都过来了，说太有学子园的味道了，非常有清华的符号和品位，现在运营得也非常好，很多活动都在这里。我们有一个老年大学，我们把它升级了，升级成书院，镜烟书院。还有养生健康，还有云医疗、大数据，因为我们觉得没必要每一个养老社区里面都盖一个医院，一点道理都没有，现在全球和国内都开始做云医疗、做大数据，我们嵌进去了，已经在学子园里面落地。还有设计资源。从开始的策划到精装修，整个产业链接下来都可以，所以设计资源也是我们的强项。轻资产里面就有这么多系列。

我们的运营中心有线上线下，他们提出来一个4H+3E，作为整个运营服务体系。清朋华友会所，设计理念和一般的会所不一样，是老者的大客厅、读书的佳境、会友的沙龙、多功能才艺演示场、书法绘画作品展示廊、文化交流的讲堂。这些图片就是我们的实景照片。画板上的画全是学子画的。

云医疗。我们提出的概念是倡导积极养生、避免消极养老，不要搞成养老院，实际上还是应该积极养生，我们有一个云医疗全程健康管理体系，是基于北大的背景，还有全科医生、名院远程、绿色通道、云健康管理，这些植入进去之后，解决了很多有名的医院的就医问题。这个云医疗就绑定了安贞医院和301，这两个医院能够解决绝大部分问题。其他的医院，像协和、天坛、同仁，还有国外的一些美欧等等，都开始进入到云医疗当中的远程会诊。

养老与健康。我们有一套程式，让大家天天积极养生，而不是消极养老。

现在报名要进入学子园品牌的人挺多的，他们第一个就是问，能不能从头到尾做了，我们说能，确实能。

还有一个轻资产的资源就是渠道资源。比如有中国地产部品采购联盟，这是已经上线了，昨天来还找我谈了，已经开始B轮融资了，上线之后开发商对部品商的采购，因为聚量优势很大，所以采购成本可以比自己去采购便宜10%到15%。是我们两年以前开始打造的，现在上线以后，运行得非常好，开始走上市的道路，而且步伐还挺快。现在我们签下来的第一个要的就是这个，先把建安成本降下来，就上采购平台，采购平台我们也是和中国技术结构协会一起搞的，因为他们里面可买的东西太多了，基本上好多都在技术结构协会里面可以做到。

绿色建筑与产业化，我们也是做了十几年。

社区O2O，也是最近红火的一块，把物业管理做到互联网化，做到E金融、E购物，都是大大扩张了原来的物业管理。

Elite国际部动产投资基金，因为整个里面金融是背景，金融模式是最重要的，如果没有很好的管理团队，怎么敢去启动这样一个轻资产模式呢。当然后续加盟的还有很多，比如他们到上海去开会，马上芭比馒头在上海做得很火热，推向全国，就是讲配送的，配送在老年住区是非常必要的，所以就可以做加盟。我们在做一件什么事呢？我们在修一条高速公路，那么谁来修呢？是GP、LP，是资金、基金在修这条高速公路，第一站、第二站、第N站就是你的项目，高速公路上跑的车就是这些，他可以在每一站下车卸东西。其实就是这么一回事。

上次跟国开行谈这个事，国开行说聂会长你不是在修高速公路，你是在做高速公路的标准，在这个高速公路上跑车的标准，符合这个标准的车就能让，不符合标准的车就不让上高速公路。我说也对，我总不能从造汽车就开始管吧，你连车都没有造好，没有这个能力，那怎么能上这个高速公路呢。

中国房地产部品采购联盟，已经上线了，主要是聚量优势，节约采购成本，提高采购质量，有一个很强的数据库，这是基于大数据云跟踪来做的。我这个就不详细讲了，它已经引爆了，引爆了以后就好做了，就开始走流量了。

绿色建筑我们有几大体系可以植入。模块建筑已经是一层楼一层楼的在吊装，可以减少建设周期40%到50%，降低财务成本。不是一个一个板、一个一个梁这样上去，而是一层楼一层楼整体的做好，一层楼一层楼的吊装，在这一层楼里面，比如办公室，里边的办公桌、窗帘、地板全部都可以放进去，当时我在现场，这是在镇江拍的照片。这样是比较适合于我们中国目前转型的趋势。

社区服务O2O我也不详细讲了，大家讲得太多了。我们清朋华友社区的O2O，上面是物业管理公司，下面是商户，左边是垂直的电商平台，右边是业主，是十字型的设计。在O2O当中关键是你能找到多少人。昨天我一天都在弄云医疗的事，其实我想通了，基本上做云医疗的商业模式在于聚量以后，会形成巨大的效益。这也是改变我们思维方式、盈利模式的就是在于聚量。

Elite基金是非常需要的，因为我们需要一个国际化的基金管理，需要这样一个金融平台。这只基金在海外很多城市，在美国城市微笑曲线当中投了很多个，今年大概要投到5亿，马上就是5亿美元，一年计划投资10亿美元，这样一个国际化的基金管理，对我们国内的基金是非常有借鉴作用的，而且基本是按照他们基金的整个管理模式和设计来做的。清华校友会这样的资源也是非常重要的。

资源优势当中，有两个平台，一个是精准的校友平台，一个是行业的平台，把它融进来，因为互联网讲究平台。这个平台做过各种各样的标准、各种各样的示范工程。

清朋华友学子园目前情况是怎么样的？它在温都水城有五栋楼，每栋楼是300户，因为那旁边非常繁华了，旁边就是一个非常大的超市，地铁、交通都非常不错，我们当时选的就是靠近城市的地方。

今后准备怎么做呢？我们线下继续打造示范工程，线上拓展B、C这两个众筹平台，每一年我们准备做五个。最后品牌输出以后，在全国做几十个以后，肯定形成了一个候鸟式养老。各个品牌都叫清朋华友，这个重资产是由各种不同的投资人或者开发商做的，做完了以后必然形成一个候鸟连锁，因为在同样品牌、同样品质之上，所以候鸟嫁接到这个品牌上去以后，多了一块资源，多了一块盈利。最后我们是准备对接资本市场。

今年到明年我们踏踏实实做五个，建成B、C平台，三年到五年，每年做五个，最后我们想做到40个，形成国内知名的学院式养老的服务平台。

这张图看懂了可能就全懂了。红颜色的是核心部分，是我们比较熟悉的基金和基金管理公司，我们有一个清朋华友基金，是B众筹，怎么个众筹法呢？为什么它是众筹基金？就是因为GP基金我们不是一家，是找了20家，有20位价值投资人，他们每家认投两千万，实际上第一期只需要投一千万。第一期我们做一个两亿的众筹基金，第二期再扩大到两亿，一共四亿。这个基金是一个种子基金，往下面投，投整个基金规模只到10%，这就是我们做海外基金的时候学来的。美国的开发商都在GP这个位置上，投整个项目的多少呢？是10%，甚至只有5%。这就是刚才我说Elite海外基金全部都是玩别人的钱，都不在玩自己的钱，自己只投10%，我们这次也学会了，只投10%，看能不能玩起来，结果真的可以撬动起来。所以它只投10%，也就是说第一期两亿，就可以做20个项目，每个只投一千万。LP的部分就是咖啡色的部分，包括三种类型，第一种类型是最重要的，就是C众筹投资人，谁将来要用这个房子，就一直穿透到项目公司，谁来住这个公寓，谁就交这笔钱。这个众筹量很大，比如我住在清朋华友学子园，我就是它的众筹对象，我进去以后就交了100万，两间房子要交200万，这就是众筹，一下子就把100万、100万、20万等等全部圈进来，只要圈进来30%的住户，建安成本就够了。因为建安成本最多一平米是6000，现在卖给我们的时候是两万，不是卖给我们，是使用权，我们交的是押金。两万一平米，和周边相比，很便宜，周边楼面价已经是2.3万了。对它来说，6000块钱的建安成本，最后出手的时候是两万，所以只要出手30%左右，前期成本全部回来，所以这是很重要的。为什么我说的20%到30%，就是这个意思，如果你的目标客户能进来20%到30%，给你交众筹的钱，你前期的建安成本就基本上差不多了。

美国所有的养老公寓里边都有押金，最后都要退回。只不过有时候退70%、80%、90%，不一样，我们那个项目是退100%，现在也改了，退成70%了，就是7月10日以后只退70%，这跟美国模式一样。我们把它叫众筹，其实早就存在，在养老公寓当中美国早就是这么做的，就是拿老人的钱进来做押金，再退给你，实际上是向老人借了一笔无息贷款，再还给你。为什么我敢说零财务成本？就在这儿，如果这个众筹提前，还没有拿到土地证就开始众筹了，那就变成负的了，你还赚钱了。所以为什么说负融资成本、零融资成本，就在这里。关键看你怎么做。当然你可以有社会投资人，可以做直接的债权融资，把比较便宜的钱、保险的钱或者政策性贷款，这都是开放的。4月份出了那么多政策，全是针对养老地产融资的问题，那就是最后一个直接债权融资。

所以整个这一块撬动起来，就是我们的金融模式，应该说目前看起来我们一项一项的在落实，不容易，但是都是有希望的，因为清朋华友学子园就是这么做的，而且前期投资已经回来了。开盘不到两年，是两年以前的10月份开盘，到现在前期投资回来了，不存在做养老地产十年回本。你做成重资产绝对是十年。

还有一个紫色的是很重要的，就是清朋华友平台公司来管理什么呢？平台资源、运营资源、渠道资源，把轻资产嵌入到基金里面，给项目公司，是金融两边加持的做法。

项目投资比如我有项目，现在好多把工业地产的项目转到养老这边来，如果做的话，比如学子园项目公司，首先愿意投GP基金，才一千万就可以加入，而且还要投回去10%，那当然愿意进去。当然有平台资源的这些愿意投，因为放大。比如我们的电商、云医疗都愿意进入我们的GP，为什么呢？我辛辛苦苦的去东找西找，不如进入你的平台放大，跟你一起玩、一起走，还可以享受GP的回报，而且还可以扩大项目。比如能够做养老设计，为什么不在这里一下子做40个项目呢，为什么非要自己一个一个打市场呢，所以两边都很积极，愿意进我们的GP基金，两个亿的基金。

最后就形成这样简单的模式，有四种合作方式、三列菜单。四种合作方式就是四种合同，我有项目，要有养老公寓，要进五个GP基金，这就是第一类合同。第二，我有资源，有云医疗，有规划设计，有装修，什么都有，有轻资产资源，要进这个项目，那加入GP。第三，就是想做一个项目而已，那与学子园项目合作。第四是又没有资源，又没有项目，我有钱，就是投资。那也可以，跟GP基金合作，在做PE阶段，就是第二轮融资准备上市的时候，你起作用。所以基本上是有项目的、有资源的、只做项目的和有钱的，这四种合同就形成了高速公路这种模式。

具体做的时候也很简单，比如我是第一类合同，我有三类轻资产的服务清单，你点，比如有金融服务清单，有十项，你点要哪个不要哪个，你可以划勾。我估计大家C众筹是肯定都要的。我有轻资产资源，有渠道资源，电商部品采购，绿色建筑，社区O2O，云医疗，都有，你可以打勾，就可以开干。现在总结下来以后是比较好操作的。

财务测算。财务成长曲线，根据我们这个模式，一年五个，大概一年的收入是五千万，这主要是为了成长做的，五年以后回到2.7亿，如果上市以后按照20倍估值，也已经有60亿了。

C平台为什么这么重要呢？我再强调一下。零地价、零财务成本为什么那么重要，我们在这个项目做了一个定价，短期会员和长期会员，短期会员是消费型的，如果一点都没有众筹，押金型的一点都没有，我们做一个函数，短期和长期是一半一半的撬动，最后大家看一下是什么结果，这个图，投资回收期，如果一点押金都没有，一定是十年以上投资回收，现在开发商做这件事情算不过来账，投资回报期太长了，这样做真的是十年，我们算出的也是十年以上。但是如果加入了押金、加入了众筹、加入了杠杆，投资回收期就可以到3.6年，差这么多。所以真的要好好精算一下。

内部收益率IRR，如果完全是开发商所谓地产模式，那只有12.14%，因为是靠建成以后的经营，那确实很少，但如果加了众筹，加了轻资产以后，就是21.98%。我觉得李克强总理讲的互联网+模式确实是引爆了很多产业，在房地产业里我参加了N轮关于互联网+的演讲和讨论，我觉得起码在我这里引起了很大的变化，换一个思维方式得到的是完全不一样的结果，那就是C众筹的结果，完全可以解决土地成本和前期建设费用。关键是商业模式怎么做。

如果运行的顺利，我们的B股权众筹平台，就是管理基金这部分有PE投资人对接资本市场。关键是我非常想把清朋华友学子园的轻资产这块整体上市，因为这块是太重要的，属于我们住宅产业或者住宅科技这部分，让它有一个渠道。重资产这块，比如我们做数十个项目，这一块正好是我们国家强力推的REITs，质量是差不多的，又是同样的品牌，所以最后在资本市场上用REITs的方式退出是非常好的，持有个五年、八年以后用REITs退出，我估计那时候中国的资产证券化已经很成熟了。

我希望能够通过我比较实际的案例，给大家一些启发。谢谢大家关注。

主持人：用热烈掌声感谢聂会长。刚才聂会长讲得特别好，给我们用生动的案例展现了一个模式，一个宏大的平台，拓宽了我们很多人的思路，我个人想跟您请教，您讲的轻资产、重资产，这个模式本身还有两个特点，就是重杠杆和重服务，以后有机会我们应该再深入的在专业性、实战性的案例中多做探讨。

刚刚听了干货，也是精华，接下来邀请另外一位领导上台跟我们做分享。原建设部办公厅主任，在任职期间配合有关司局起草了国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格、规范拆迁行为等重要文件和房地产市场形势分析、经济适用房政策实施情况分析、中国特色城镇化道路等报告的草拟与修改工作。2004年4月起任中国房地产业协会副会长兼秘书长，现任中国房地产业协会名誉副会长——朱中一先生。他演讲的题目是“当前房地产市场形势分析与预测”。

朱中一：我已经辞去了名誉副会长，我是以原副会长的名义，作为业内人士来谈一下个人的观点。

我发言的题目是“当前的房地产市场形势与房地产发展趋势”。

我想讲两个问题，一个是当前的房地产市场形势。宏观经济形势确实跟房地产关系非常密切，一季度由于宏观经济的下行压力增大和房地产市场的疲软，所以住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税局等六个部门在3月下旬出台了文件，对鼓励和支持居民的自住性和改善性需求发挥了重要的作用，不少地方也结合自己的实际出台了有针对性的措施，特别是发挥了住房公积金在支持中低收入家庭购房方面的作用，这个作用不可低估。

在这些政策的利好影响下，4月份以来全国的房地产市场形势出现了下滑的积极变化，4月当月一线城市和部分二线城市明显的企稳回升，全国商品房销售面积是8130万平方米，销售额5716亿元，同比分别增长了7%和13.3%，改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。5月份销售情况继续良好，1到5月份全国商品房销售面积达到了3.599亿平方米，虽然同比下降了0.2%，但降幅比1至4月份收窄了4.6个百分点，销售了24400万亿元，同比增长了3.1%。而1到4月份还同比下降3.1%。特别是浙江、广东、湖南、广西、重庆、上海等13个省区市实现了不同程度的同比增长。5月当月全国商品住宅的销售面积是8651万平方米，销售额5814亿元，比4月份分别增长了20.07%和19.87%，主要是一些重点城市销售量5月份同比和环比都有较大幅度的增长。

在总体看到市场下滑的同时，我感到还有三个问题是需要大家关注的。

第一个问题就是商品房的去库存压力依然很大，5月末全国商品房的待售面积是6.566亿平方米，比4月份仅仅减少了15万平方米，当然住宅待售面积减少了121万平方米，这说明什么问题呢？说明全国多数城市待售面积还在继续增加。这个数字是国家统计局的数字。如果按照各个地方的统计数据，待售面积肯定比这个数字还要大。

第二，省区和省区之间、城市和城市之间的差异明显。1到5月份，在31个省区市当中，住宅销售面积同比上升的有浙江、广东等15个省区市，下降的有16个，其中辽宁、吉林、宁夏、山西、福建、河北、黑龙江、陕西、西藏9省区的降幅超过了10%。从城市来讲，深圳、广州、北京、上海等一线城市，宁波、杭州、兰州、郑州、呼和浩特、长沙、青岛、济南、苏州、无锡等部分二线城市上升明显。去库存压力有所缓解，但多数上述城市和部分二线城市，尤其是东北、西北、华北的三四线城市，销售不善的情况依然没有改变。

第三，去库存效率低，特别是一些中小型的房地产企业资金量仍然紧张。据中国房地产报报道，截至4月底，在北京、上海房地产产权交易所挂牌转让房产股权的就有37宗，总的数量有129亿元，其中4月份新挂牌转让的股权就有109亿元。这说明咱们企业的资金量还是很紧张的。

至于房价前几天刚公布，总的来说，5月份70个大中城市新建商品住宅的价格环比上涨的有20个，比4月份增加了两个，涨幅最高的是深圳，为6.7%，上海为2.6%，北京、广州过1.4%。下降的有43个，比4月份减少了5个，下降幅度最大的是唐山，为0.6%。房价涨的主要还是一线城市，特别是深圳，二线城市整体是稳定的，大部分的三四线城市房价仍然是下降。这说明什么情况呢？4月份开始，市场总体是向好的，这是一个基本的概念。

第二个概念，市场的分化依然是相当明显的。另外1到5月份，房地产开发投资同比增长5.1%，比1到4月份回落了0.9个百分点，其中内蒙、辽宁、黑龙江、云南、吉林、宁夏等八个省区是为负增长的，房屋的新开工面积同比下降16%，土地的购置面积和土地的成交价格分别下降了31%和25.8%，这些都是咱们讲的开发类的指标都是同比下降或者是增幅下降，下降幅度还是不小的，对这个下降业内也有不同评价。我自己感觉，在存量房的压力那么大的情况下，这种下降是意料之中的，也是企业和地方政府理性的表现，也是结构调整阵痛当中无法回避的问题。当然这些指标的下降，会不会诱发下一轮房价的涨幅过快，这是业内有些人士也是有这种说法的。但是我觉得只要地方政府能够把握好这个度，把握好消化总量和开发类指标的关系，处理好这种关系，我想再加上咱们中央政府强化了地方政府在稳定房地产方面的责任，这些指标是会逐步向好，也不至于会出现由于这些指标目前的下降，导致今后一段时期的房价大涨。

第二方面是讲一下房地产行业的发展趋势。当前的市场回暖与政策的利好是密切相关的，在政策利好的推动下，改善性需求会继续释放，前年的销售量肯定会好于去年。一线城市和部分的二三线城市的房价还会温和上涨，但不具备大涨的条件。当然个别城市深圳太例外了，因为深圳的地特别少，根本没有多少土地可以供应，是非常特殊的城市。要想根本的缓解深圳房价的上涨，我上午在跟李铁商量这个事情，咱们现在讲京津冀一体化联动，像深圳能不能跟惠州、东莞，特别是跟惠州，因为惠州现在供应量很大，房价环比在下跌。而深圳是供应量不足，房价在上涨，如果能加强城市之间的交通联系，能够缓解房价上涨。缓解惠州的去库存，缓解深圳房价上涨，如果地方政府在这方面能够有所作为的话，也是有办法来缓解房价过快上涨的问题。

但是对全国来说，其他城市，我始终认为不具备房价过快上涨的问题，因为一个是供求关系发生了明显的变化。一个是咱们的政策是支持自住性和改善性的，而且现在房价涨的是北上广深，北上广深四个城市现在还是在实行限购，所以不具备房价上涨的条件。

房地产企业我认为还是应该珍惜来之不易的楼市回暖的良机，抓紧加快去库存。从中长期来看，房地产还是有发展前景的，为什么有发展前景呢？因为咱们的城镇化率，名义上是54.77%，实际上只有36%左右。如果到2020年，城镇化率达到60%，进城人的数量还会非常多，再加上原住民的改善性需求，所以房地产发展空间还是很大的。关键是怎么处理好刚性需求落地的问题，这里面要研究的问题很多。核心的问题我觉得要怎么样尊重房地产的发展规律和城镇化规律，因为时间问题我就不展开讲。

就当前来说，当前的形势离不开今年“两会”政府工作报告和政府工作报告前后各个有关部委已经形成的文件，这个重要的指导思想，因为今年的房地产是以两个稳定为主基调，一个是稳定住房消费，一个是稳定房地产市场，始终是围绕这两个稳定的。具体的措施里，加大城镇棚户区、城乡危旧房的改造，支持居民自住性和改善性需求，加大去库存力度，促进市场的销售，另外坚持分类指导等等。

其中有一个问题我想根据个人的理解解释一下，不少人都在问这个问题，既然认为去库存的任务那么重，为什么今年还安排了保障性安居工程740万套，其中包括棚户区改造580万套等等，我个人的理解，可能涉及到的拆迁会有740万套，但是740万套拆了是不是都要开工建设，我觉得不一定，我看很多领导的讲话，因为棚户区改造里头，作为国家来说，是提倡的尽量扩大货币化补偿，来消化存量房的。所以拆迁可能要拆迁到740万套，但我自己觉得可能还不完全就是要开工740万套。这是我个人的理解。

另外在消化存量房方面，住建部今年也提出了一些具体的措施。在考虑当前市场的时候，我认为有三个问题要考虑。

第一个问题，如何既要落实好现行政策，又要细化消化库存房的政策。因为对自住性和改善性政策的支持，要继续落实，有的地方可能落实的不够。同时怎么样来消化库存呢？因为现在消化库存的压力在一些地方依然很大，而且有些地方的库存不但没有减少，还在增加，库存压力的问题是相当大的，涉及到稳增长和防风险的关系问题。

第二个问题，如何既要充分发挥市场的作用，又要加强对市场的监管。

第三个问题，如何处理好当前工作与今后改革发展的关系，深化住房制度改革，制定促进房地产发展的长效机制。

这三个问题我认为既是当前要考虑的，又是跟今后密切相关的三个问题。具体的涉及到以下的内容。

第一，既要落实好已经出台的住房的税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性居住的政策，又要细化库存房的消化政策。对库存房的消化在住建部的领导讲话里，包括在棚户区改造当中要加大货币化的安置，存量房要转为公租房，鼓励企业将一些难以销售的商品房进行装修以后，改为自己持有，组建住房租赁机构向社会出租。住房供应量大的城市可以将没有开发的住宅用地转化为新兴的产业用地、养老用地，这些作为建设部已经梳理出来了，我自己觉得可能有关部委和建设部还要形成一些细则，更希望地方政府在这种思路下面能够出台更具体的办法，来解决存量房的消化。所以细化存量房的消化政策，加大存量房的消化力度，我认为不光是当前的，可能在有些地方还是明年的一项重要任务。

第二，既要尊重市场，又要加强对市场的监管。这里包括两个内容，咱们当前的市场肯定是向好的方向发展，总趋势没有变。在这个总趋势下面，我为什么说要尊重市场呢？比如像深圳这样的城市，深圳市在5月29号就出台了四项措施，包括对商品房预售要加快审查，包括要加大土地的供应，同时又适当的收紧了银行的信贷等等，是想平衡它的供求关系。这是对这一类的城市。但是对于多数的目前存量房消化压力大的那些城市，要加强对预售资金的监管和二手房交易的监管，化解风险。这两项工作都是很重要的要做的。

第三，在促进消化库存的同时，还要研究房地产的发展规律和新型城镇化的发展规律，深化住房制度改革，调整完善住房、土地、财税、金融等方面的政策，建立健全房地产市场健康发展的长效机制。我建议大家关注一下5月25搞人民日报上面有一篇重要文章，权威人士对中国当前经济问题的五个问答。当然这个权威人士是谁，没有指出来，但是我认认真真读了好几遍，我觉得这个权威人士不是一般的权威人士，这里面涉及到房地产的问题，当前在稳增长和防风险里，房地产是一个内容，其中一个内容就是不少地方的库存的量大，是一个要解决的问题。第二个问题讲到怎么样顺应当前的市场和城镇化的形势，来加快建立长效机制的问题。我认为这个问题涉及到了深化住房制度改革以及土地财税金融制度的改革，来完善长效机制。这方面包括行政复议制度的改革，包括国务院最近形成的关于支持农民工、大学生、退伍士兵返乡创业，通过这些政策来撬动三四线城市的市场。

另外在长效机制里面还有一个条，在国家新型城镇化规划里，要求各个城市都要结合城镇化的进程和当前的住房的实际情况，来制定发展规划。现在各地都在制定十三五发展规划，如果各地都能很好的制定十三五的住房规划和保障性规划，就不会造成一些房价的过快上涨。这个工作关键是地方政府的前期性的工作要做好，强化地方政府的责任，房地产不会再有大起大落的情况。

作为房地产企业一定要认识新常态、顺应新常态，加快创新和转型。我认为尽管形势好了，但是咱们仍然对于转变发展方式、创新和转型这个问题始终不能忘记，不能仅仅考虑现在形势好了，是不是应该涨价了等等，当然考虑价格问题对于企业来讲也是正常的，但是我认为在目前的情况下，加大去库存的力度，利用这个好的时间来倒逼我们企业的转型和创新，可能是更重要的课题。这些课题聂梅生也讲了，李铁也讲了。谢谢大家。

主持人：感谢朱会长。刚刚聂会长在演讲当中提到了一个平台，就是部品采购平台，筹办了很久，今天终于落地了，借这个很好的时机我们今天做一个正式的上线的小小的仪式。其实我们云建材是在全联房地产商会与中国建筑金属结构协会指导下，由全联房地产商会写字楼分会发起创立的中国领先的产业地产建材部品采购线上到线下O2O整合服务平台。云建材的使命是全力创建一个专业、简单、安全的高品质采购服务的第三方平台，让产业地产采购变得更加容易、平等和高效。

接下来我们共同来见证这样一个难得的、值得纪念的时刻，有请揭幕嘉宾：

全联房地产商会创会会长 聂梅生女士

中国建筑金属结构协会秘书长 刘哲先生

云建材创始人 刘凯先生

北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清先生

掌声欢迎四位嘉宾！

云建材上线仪式

www.yunjiancai.com正式上线。祝愿我们这个第三方平台能够为我们行业里面的各大企业客户做好有价值的、有意义的、实质性的服务。

下面有请平安证券首席经济学家、北京师范大学金融系教授、北师大及厦门大学博士生导师钟伟先生。钟教授还兼任国家外汇管理局《中国外汇》副主编。长期从事银行转轨和资本市场研究，在房地产领域的研究也较有影响。钟伟先生的演讲题目是“当前金融与房地产市场问题与对策”。

钟伟：非常高兴有机会向大家来汇报我们对经济和房地产运行的看法。

一个人的年龄和他的生理年龄没有关系，主要是他的阅历、他的学习能力有关系，从这个角度来说，我一直认为聂会长是永葆青春的不老美女。

我主要研究金融行业，向大家汇报几个问题。第一个问题是怎么来看待中国未来五到六年的经济增长，有很多人很悲观，但这种悲观没有什么道理。未来五到六年中国经济增长会怎么样的？在过去的几年，中国经济增速一直是从2010年的第三季度开始逐步下行到目前的7%左右的水平，市场研究人员也有非常悲观的，认为中国经济在未来几年方向不明朗。这种悲观可以放在一边。

我们可以看一下大概有几种基本的条件。第一个，主席同志提出了中国梦，在未来有怎么样的一个遥远的梦想。不管怎么样，先得把小康梦给实现吧。2020年之前中国要实现全面小康，如果这一步都做不到，那么建党建国多少多少年怎么样的梦想，可能说服力就很弱了。2020年如果实现全面小康，中国经济增速不能够低于6.6%，如果低于这个速度，中国全面小康就很难了。

第二就是中国和美国之间的竞争，中国目前经济规模大概是美国的一半，因此如果美国经济增长每年3%左右的话，中国就不能低于6%，否则中国和美国之间经济实力的绝对差异就会拉大，而不是缩小。

第三就是中国的人口资源创新能力能不能够支撑一个比较中高速的中国经济增长。

从现在来看，国内最悲观的研究是社科院的蔡教授，以及国外的国际货币基金组织，他们认为中国的未来潜在的增长率大概是6.2%，而比较乐观的研究则是林毅夫教授他们提出每年增长8%左右。但是无论是从全面实现小康，还是中美大国战略之间的相互竞争，还是从中国的人口资源、环境、生产要素等等可持续的增长来讲，我个人倾向于认为，在未来五到六年中国经济维持在7%左右的增长平台是没有什么问题的，没有必要把中国经济增长的未来看得过于悲观，比如说4%到5%。

目前中国经济的运行，国家统计局给出的数据，一季度是7%，去年全年7.4%，但是中国目前PPI已经是负的了，中国GDP平均指数也是负的，就是说中国目前增长和物价的搭配是中国现在处于一个轻微的通缩的状态，如果财政货币政策搭配合理，消除这种通缩的话，中国有可能持续在比现在的经济增速还要略高一点的水平，就是宏观政策和通缩的相互的影响，显示目前的宏观政策还是偏紧，需要继续放松。这是我们对未来五到六年经济增长的理解。

那么怎么来看待2015年的经济增长呢？2015年的经济增长也没有什么特别大的问题，有很多人说中国经济四个季度是逐季下行的，这没有什么道理。一季度7%，二季度不可能低于7%，三季度、四季度大概在7.1%、7.2%的水平，所以今年中国经济增长四个季度是逐季恢复的，而不是逐季下行。

如果一季度的7%GDP的统计数据还有比较多的水分的话，二季度的7%可能水分就会少得多。我们如果观察一下5月份和4月份之间的数据的比较，可以发现投资的增速在平稳的回升，比如说工业增加值的投资增速，5月份比4月份从7.9%回到9.9%，比如房地产5月份比4月份有明显回升，销售也在好转，比如消费环比也在改善之中。所以5月份和4月份相比，各项指标都在回升，没有特别多的意外的事件使我们能够看到接下来5到12月份中国经济会可能二次探底，这种探底的可能性几乎是没有的。所以今年全年中国经济二季度会是比较可信的底部的形态，不用等到第三季度。甚至有可能2015年上半年是中国在过去五年和未来五年一个增长的底部。就是经过漫长的三到四年的结构调整，在2015年上半年中国经济增长见到了底部。那么是为什么？为什么2015年中国经济增长相对来说比较好？

第一个是感谢沙特和美国这些西方国家和资源大国，使得中国大宗商品进口价格非常便宜，大宗商品价格便宜了，比如铁矿石、铜、铝、石油、天然气等等，价格便宜了，使得中国进口便宜了很多钱。实体经济增值税的缴纳部分就大大降低了，因为增值税是从价不从量的，量没有减，但价格减下来了，所以大宗商品的跌价给中国实体经济带来了非常显著的增值税的减税效应。

另一个推动今年经济增长的因素是财政和货币政策开始有所放水，货币政策放水余地还非常之大。

另一个就是创新型企业目前在中国的确有所起色，在过去的三年多到现在，实体经济当中，大约有1/5生产型企业已经死去。就是产能去化已经差不多了，从企业利润总额来讲虽然没有增长，现在还幸存的企业其实还是活得不错的。打一个通俗的比方，过去五碗饭六个人吃，大家你争我夺，现在五碗饭四个人吃，所以吃饭的人都从容不迫，现在对资本家和企业家来讲，他们最缺的是有盈利前景、行业前景的投资方向，而不缺钱。现在创新尤其是以互联网+为基础的创新，在中国有星火燎原态势。

在接下来我们来看货币怎么变。

首先是宽松政策是会延续的。2015年到现在整个货币政策真正的放松，我们追溯一下起点大约是2014年10月份，从2014年10月份之后到现在，央行法定存款准备金余额的数在下降，利率在下行，存款准备金率在往下调整，另外定向操作，释放流动性的准备也比较多。人民银行在过去八个月的时间做了非常多的努力，但这些努力远远不够。因为如果人民银行延续过去八个月操作的态势，还是不能够达到在去年年底中央经济工作会议和今年“两会”上所定下的信贷投放和M2的增速目标，比如1到5月份，M2增速只有10.8%，而去年定向的目标是12%左右。如果说要基本上完成目标，那M2的增速怎么也要在11.5%才说得过去，那么下半年M2增速要继续提速。怎么样才能继续提速呢？就是增大流动性。宽松的道路只走了1/3，还有2/3的宽松之路，需要人民银行做出更多的跟市场相呼应的努力。下半年定向工具的操作，PSL等等的操作会多一些，下半年利率的下行也会慢慢的在利率下得更多一点。

2015年金融市场化能够完成，我个人预计在不晚于2017年上半年，有可能人民币就能成为硬通货，就是在金融和资本交易账户下，成为可兑换。这是人民币从利率市场化走向可兑换，再到十九大之前，人民币国际化也开了一个好头，这是给我们中国国内企业走向海外去进行投资、进行开发提供了更好的机会。尤其是中小开发商，是非常适合走到海外去进行投资和开发的。

关于资本市场。牛市将延续，只是上半年涨得太多了，下半年赚钱比较难。所以上半年虽然不用悲观，但是下半年资本市场参与者想挣钱是比较难的。同时成长股创业板没有继续调整的话，只靠主板市场是没有希望的。目前所出台的南北车之类的合并，我认为是改革的淘汰，而不是真正的改革。如果主板市场只靠南北车合并的话，只是给主板市场留下的改革牛，很有可能是一个虚张声势的牛，而不是真实的牛。我们在2010年之后没有看到更多的企业向民营企业开放，没有看到行业垄断的打破，没有看到国进民退的现象有显著的扭转，也没有看到十八届三中全会、四中全会的精神到现在显著的落地，这些我们都看到了梦想，但没有看到落地。而创业板市场的牛市是从2013年、2014年就开始延续至今的，创业板代表了中国未来的方向。所以如果创业板不调整到位，牛市要延续下去是比较困难的。

怎么来看待房地产长期的前景呢？第一，2015到2020，如果并不具备房地产行业非常专业的开发投资经验的话，这是一个非常好的转身机会，你可以离开这个市场。因为2015到2020，房地产市场不会再延续过去十年，尤其是2005到2012之间的迅猛增长。未来五到六年房地产投资增速、销售增速有可能跟经济增长差不太多，房地产行业不再是领先于中国经济增长、推动中国经济增长和投资的领先行业，而是一个不拖后腿就不错的行业。既然是这样，当然我们要从这个行业里面考虑是继续留还是走。

在2014年我在博鳌论坛做了一个小的测试，结果在座的几乎所有的开发商，包括任志强等等其他人，他们都异口同声认为，给他们十年青春，他们现在选择的职业将是互联网，而不是房地产。

第二，我们还要看一下现在说未来三五年中国房地产将崩盘的逻辑，这是毫无逻辑的，幼儿园小朋友都知道是错误的。比如爷爷死了，房子留给了父母，父母死了，房子留给了子孙，一人好几套房，房地产刚崩盘。这样所谓的房地产未来挺不住的说法就意味着再过25年，中国人口将减少4/7，再过25年，中国人口又减少2/7，最后只剩下1/7的人口了。就是说现在14亿人，爷爷奶奶外祖父这些75岁的人，突然之间在几年之内都死掉了，中国只剩下6亿人，6亿人只剩下两亿人，这些流言蜚语完全没有任何基础。

另外就是00后、10后人太少了，独生子女政策没有放开，人越来越少，房子卖给谁呢。人少是一个渐进的过程，虽然有一些学人口学的硕士说00后、10后的人非常之少，但到目前为止仍然是缺乏统计数据支撑的东西。80后大约有2.3到2.4亿人，90后大约有2.2亿人左右。00后到现在大概是1.8到1.9亿人，10后我们估计还能够有1.8亿人左右。所以上一次的中国生育高峰是1981到1997年，这个生育高峰离我们并不是特别遥远，如果未来人口政策做一些适当调整，比如普遍二胎政策放开，中国每年新生儿还是有可能维持在1800万人左右，所以住房的新增人口需求没有下降。房地产目前整个的回升还是有的。

2015年房地产情况向大家汇报一下。首先零增长是不可能的，目前有非常多研究机构认为今年零增长，不会的，今年我们估计还是有可能销售面积和销售金额创下一个天量。今年的行业投资增速有可能从4月份的零左右，回到年底的两位数。销售面积有可能在13到14亿平米之间，销售金额也是正增长。所以今年实现5%到的10%的增长是非常有可能的。

今年复苏是分化的，三好三坏，三好是好在哪儿呢？一线城市比较好，三四线不太好。消费比较好，投资不太好。住宅比较好，非住宅相对来说弱一些。这是整个房地产的分化格局。

在这样房地产分化的格局之下，我个人给大家的建议，我们也做了一些数据的模型，我们建议诸位房地产开发企业没有必要介入到这些城市当中去，这些城市具备两个指标。第一个指标，常住人口600万以下，第二个指标，目前在售商品房新房均价1万块钱以下，如果符合这两个指标，这些城市房地产的未来都是非常黯淡的。目前中国常住人口600万以上的城市大概有将近60个，甚至这60个城市当中也只有个别城市有良好的的前景，一千万常住人口以上的有15、16个，所以房地产开发、销售没有必要遍地开花，必须坚守600万常住人口、一万块钱每平米的均价这两个底线，低于这两个底线的市场介入，风险是比较大的。

之所以在2015年房地产能够得到回升，很大程度上是因为我们低估了中国房地产的韧性，就是房地产行业是一个野蛮生长的行业，在过去历经波峰和低谷，历经调控、历经大鸣大放和极力的政策的压缩，房地产行业都挺过来了，所以这一轮房地产的复苏也比较快。

我们怎么看待房地产的将来呢？我们需要做什么呢？我向大家汇报一下思路。

总体想法是这样的，如果你是从事非住宅开发的，就是商业、写字楼等等，必须往前端走，更多的把自己做成一个甲方的甲方。也就是要关注GP、LP、金融、资本运作等等。因为如果你是从事非住宅开发，所需要投入的资金量比较大，开发周期比较长，投资风险比较高，业态也比较复杂，在这个过程当中，现有的房地产企业家一定要从一个企业家变成一个资本家，房地产企业开发商已经是甲方了，但是比你更甲方的是资本家，真正的资本家从来不关心自己做什么产品，而只关心人家做什么产品，如果人家有好产品，有好项目，自己有资本，就去介入。这是一个资本家的思维。企业家的思维永远都是，接下来我做点什么产品或者项目，我们挣到钱。所以做非住宅的应该往前走，更多的学会资本家思维，做住宅的往后端走，什么叫往后端走呢？利用已有的客户资源，利用你已经在全国形成的销售的网络和星罗棋布的过去十多年的销售的项目，形成对已有物业的互联网的优化过程。例如说小区商业可以有小区的金融、小区的物流配送、小区的零售网点、小区的社区健康等等，这些都是住宅要进一步细化往后端走的更贴近于居住者的衍生的过程。这是一个基本的思考。

我们来看房地产面临的整个大的格局，从中长期来看是什么样的。

首先我们得理解房地产目前面临的经济格局，是我们正在进入一个数字地球的时代，人类只有三个阶段的划分，我个人把它这么定义。第一个就是农耕社会，农耕社会的时候中国是非常富裕的农耕社会，然后是工业化社会，比如1840年中国GDP占全球大概27%、28%，比目前美国还强。但是现在中国GDP构成当中，农业只占1%，剩下的99%都是工业和服务业。未来哪些领域能够在工业和农业中有爆发式增长呢？就是数字地球。我们不仅生活在一个生物多样性的物理地球当中，同时我们也生活在以互联网为基本架构的数字地球当中，我们既是一个真实存在的人，也是一个数字化存在的人，供需其实都是放在数字地球上实现的。

我举一个例子。在生活当中你认识到某一个朋友，他有什么样的学历，有什么样的背景，他的家庭成员是怎么样的，他的成长过程当中做了哪些好事、坏事，你认为这个人可能是一个慷慨的、有教养的、比较不错的人。这是在物理地球当中你所认识到的朋友。但是数字地球并不需要这样的有血有肉真实的人，当你出生之后，你就有DNA库的数据，然后你成长到现在，有什么样的疾病和治疗的电子病历，你的履历当中是怎么样接受教育的，在教育当中有没有作弊的行为和成绩的情况。随着你踏入职业生涯，职业的晋升程度和参与社会公益事业的程度等等，后面的这些非结构化的数据更能够勾勒一个人。例如说你可能觉得在生活当中这个朋友是慷慨的，但大数据告诉我们，从小到大这个人聚餐的时候从不买单，或者是他在收入增长之后，并没有拿工资的更多的钱做任何的慈善捐助，因此大数据可能会告诉你，这个人的慷慨是假的，因为他的行为体现了这个人是一个非常吝啬的没有爱心的人。这就是数字地球所告诉我们的真实的人。

而金融活动和经济活动都依赖的是没有情感的数据，而不是有情感的、有血有肉的东西。数字地球对于我们未来的影响会非常之大，否则的话我们就没有办法理解BAT这些企业的估值为什么是这样的。

那么数字地球会怎么影响到房地产呢？比如关于房地产的布局。数字地球是使得超级大都市生活更加便利，而不是更加不便利。所以北上广深随着互联网+的落地，它提供给市民的生活的舒适程度会大大改善，而遥远偏僻的村镇乡村在互联网+的情况下，其未来更加岌岌可危。当然作为一个房地产投资的集中的投放项目和资金投向地，应该是超级大都市，而不是田园梦想。因为我们的祖父辈都是农民，所以我们还会残存着一些农耕梦想，但这些梦想就投资而言是错误的。

又例如数字地球告诉我们工业4.0时代的到来，意味着做工业地产的往后端走是很难的，什么叫往后端走呢？就是在具体的产品的装配、加工、制造、包装、物流等领域，所需要的工业地产的量可能是在减少的。比如富士康就专注于这个领域，所以富士康属于即将过去的工业3.0，而不是属于未来的工业4.0。更多的不是在装配制造环节，而是往前走，比如研究、研发，这是没有办法用机器人取代的，研发的虚拟使用、产品制造出来的时候的体验和推广、同行之间的交流、沟通、会展等等，围绕着在介入到真实的生产制造环节之前的所有环节的投入都会大大增加，而制造生产环节本身的成本和投入减少。例如说一部iphone，iphone6的手机可能真实的制造成本我不清楚，大概只占到售价的20%，那就意味着另外的80%，我们产业地产必须围绕另外的80%来投入，而不是围绕着之前的20%来投入。这就是工业4.0的启示。

又例如O2O。聂会长已经讲得非常清楚了。比如从传统线下消费，走向线上消费，这个线上消费过程增长非常之快，在未来也会为我们房地产行业带来很多机会。

怎么去用互联网+来改造房地产呢？首先一个是我们在过去提了一些改造的口号，比如说地产+产业，住宅之外、商业之外，加一些酒店、写字楼等等这些东西，或者是水泥+鼠标，这是一个主动转型初期的想法，现在会有更多的领域可以展开。例如说我们可以怎么适应它呢？从布局方面我们可以适应，从产业链方面我们也可以适应。

我举一个产业链的例子。到目前为止中国开发企业在产业链的纵向分工方面，在投资、开发、销售、物业等等纵向切面切的还不够细致，比如投资这个领域，使用互联网的话，就可能会引入GP、LP，经营性众筹和股权众筹等等新的思维方式。又例如说，从碎片化市场的整合来说举个例子，小区商业像万科、富力这样全国性的公司，是非常容易复制，在某一个小区当中选择一定的小区的商业房，形成一个小区的金融、零售、健康和商业物流的整个全环节的配送和服务的提供，而且这是一种全国连锁的线上线下互动的方式，这个对于提升小区商业的价值和改善业主生活的便利性会有非常大的空间。

我再举一个小的例子，比如碎片化市场怎么整合？例如说电梯，目前中国房地产行业发展这么多年，我不知道电梯的确切数字，全国可能有五六百万架电梯，从安装到维保现在都是分散，未来有没有可能用互联网的方式来改造目前分散的电梯，使得电梯并不仅仅安装、维保这两块，而能够植入更多的内容，这是完全有可能的。比如我们通过电梯安防的集中化的处理，完全可以做成一个数据的疾控中心，来监控整个电梯的安全运行。使得维保人员并不是到现场扫一下二维码，就假装完成了维保，我们可以在定期维保之外，还可以发现电梯隐形的故障。维保人员到现场是不是完成了真实的维保，也可以通过疾控中心来看。这个疾控中心不仅仅对于电梯，对于小区居民的生活，例如电梯中有没有人意外跌倒，对于小区的安全，比如说电梯的安防数据、疾控数据跟公安系统连接起来，也会起很大作用。但并不仅如此。如果我们在电梯井当中设一些馈线，使得电梯整个被Wi-Fi覆盖，那么目前电梯里头所放的一些招贴画、液晶屏等广告投送的方式，就会立刻被在电梯中安防的Wi-Fi所取代，年轻人不会再看招贴画，但是会使用作为电梯运营商做使用的Wi-Fi，而Wi-Fi的效果很有可能比移动门户或者互联网门户网站的广告推送效果更好。假定一架电梯通过互联网化，有集中的安保和Wi-Fi覆盖的形成的全国性的市场的话，那么这个公司的估值我觉得几十亿应该不过分。

又比如说我们看到互联网对于市场的影响，在产业链上的细分我举一个例子。在过去我们可以看到中介服务和房地产开发企业是不能相提并论的，比如说万通肯定是一个大企业，而世联肯定是一个小企业，我们可能会这么认为。但是如果你再回过头去看一下现在世联地产市值万通地产的市值会发现，轻资产的市值往往比重资产的市值好得多，而未来这种估值的差异仍然会存在。

所以互联网+并不仅仅是一个设想，互联网+正在引领着我们从智慧的家居到智慧的社区，到智慧的城市，最终走向一个智慧的地球。房地产发生的变化，我们大概可以总结为这么几点。第一，今年是不错的。第二，未来五到六年是非常好的转型选择的机会。第三，如果你做住宅的，往后端走，为你的业主们提供更加精细化的小区金融、小区商业、小区健康、小区物流配送等服务，如果你是做非住宅、做产业的，那么摆脱生产制造这个单一环节，向前端走，做资本+思维的甲方的甲方。最后一点，我们如果看清楚未来的发展方向，所谓互联网+只是一个概念，因为加什么我们并不清楚。重要的是我们已经从一个工业化的社会走向了一个数字地球的社会，我们以后未来几乎的所有的吃喝拉撒睡等等需求，并不是在线下直接实现的，而是在线上集中投放的，所以即便我们要做什么事情，我们也并不是以现在的模式来展开。

我举一个特别小的例子。你以前要在万丽酒店附近找一个好吃的餐厅，你一定会打电话问熟人，问北京的哥们儿向你推荐，还要问一问口味怎么样，菜品价格怎么样，现在都不用了，虽然还是吃饭这么一个简单的事情，正常的行为你一定会打开百度地图，搜索万丽酒店附近500米之内的符合你价位的酒店或者餐厅，然后看一下大众点评的评价，然后顺手就订了位置了，不需要用熟人，因为熟人的推荐不靠谱。也不需要去打听贵还是便宜，因为这有点难为情。也不要去问服务好还是坏，因为大众点评比你的朋友去吃一顿两顿要可靠的多。所以吃饭这个需求，在哪里吃饭这个需求，并不是在线下在物理地球当中实现的，而是在数字地球当中实现的。连吃饭的事情都改变得这么多了，未来我们几乎所有的事情都会被数字地球所改变，这就是一个残酷的竞争和进化的时代。如果我们房地产企业继续恪守在传统的傻大粗笨的状态，没有能够向IT的精英们、向金融的精英们多合作、多学习，就没有能够帮助你们在未来取得事业上更大的辉煌。谢谢大家。

主持人：谢谢钟老师。房讯网的活动有个特点，空话特别少，包装的特别少，但是讲的都是干货，尤其是今天这个论坛，包括像聂会长讲的都是干货当中的精华，真的是非常非常有意思，很有价值，很有意义。

非常感谢各位嘉宾的聆听，我们下午再见！

【下午】

主持人：各位朋友们欢迎各位回到现场，今天上午我们听到了很多非常具有代表性的专家的言论，而且给我们分享了他们的智慧，在这里我们对所有上午做主题演讲的各位老总、专家致以非常真诚的感谢。当然也要非常感谢现场所有朋友的思维上的互动。下午的论坛也会非常精彩，除了有主旨演讲，还会有互动对话的环节，希望大家都会有所收获。

首先邀请出第一位演讲嘉宾，他是中国社会科学院工业经济研究所研究员、教授、博士生导师；中国社会科学院西部发展研究中心副主任、秘书长；中国区域经济学会副理事长兼秘书长；工业布局与区域经济研究室主任；国际港口与物流研究中心主任；国家发展改革委员会国际交流中心特邀研究员。受聘多所大学兼职教授和机构顾问。享受国务院颁发的“政府特殊津贴”。下面我们掌声有请中国区域经济学会秘书长陈耀先生为我们做“区域经济与产业地产”的主题演讲。欢迎陈总。

陈耀：各位地产界的朋友、媒体界的朋友，大家下午好！非常高兴参加中国产业地产发展论坛，这也是产业地产界的盛会。

我是研究区域经济的，对产业地产没有专门的研究，但是对产业地产的关注也比较早，这个概念最早提出来的时候，我们跟联东U谷的梁总对这个概念做过一些探讨，后来跟华夏幸福基业也做了一个战略合作，是单位之间做的战略合作，对他们的发展模式也做了一些总结和研究。

我下面就对产业地产的概念和发展，谈一些我个人的理解，不对之处请大家批评。

有三个概念很重要，区域经济、产业园区、产业地产。任何一个地区的发展都离不开产业，没有产业的区域，只有人口集中不行，没有产业集中，肯定就是我们讲的空城、睡城。所以要有产业发展，从产业发展的规律要求，应该是集群化的，所以产业要进园区，这是这些年中国经济发展很重要的一些经验。园区发展的好坏，从这些年来看，它的决定因素很多。产业地产的品质、产业地产的服务，对一个园区能否做得好也是一个很关键的因素。

产业地产这个概念现在也不太多谈了，现在讲产业地产，刚才也跟一些同志做了交流，还是有一些不太清晰的概念，有一些跟商业地产、旅游地产、养老地产，试图把它做一些区分。其实很早我们就提出来，如果是我们叫产业地产，三四产业都有地产的问题。我们现在能分割的就是跟住宅地产做一个区分。我现在所理解的产业地产应该是面比较广，除了住宅地产，我们都可以称作产业地产。这是我个人的理解。比如农业，现在土地流转，农村也有一些建设用地，有一些出租的问题，这也是地产的问题。产业地产是为地产提供空间、服务、载体的地产服务商，是我们一个区域的经济、产业发展的依托和支撑。

下面我想讲关于产业地产的发展，谈三个观点，我们未来产业地产的发展源泉，或者它的新的发展空间，我们如何来分析它。我认为从宏观上看，这三个方面都会为我们未来产业地产的发展提供新的方向。

第一个是大家都知道的，我们现在正处在三期叠加，经济进入到新常态，现在经济结构调整的阵痛期，产业要进行转型升级。产业的转型升级会为我们产业地产的发展提供新的需求。我就讲两个方面的内容。一个内容是大家要知道从产业的转型升级来看，未来中国经济、中国产业发展，还是逐步的去工业化。我不认为这个概念是正确的，但是工业、制造业在三四产业中的比重是在逐步下降的，现在我们国家服务业的比重已经超过了二产。所以未来服务业，特别是在大中型城市，今后产业结构都是服务主导性的经济。北京是全国服务性比重最高的城市，达到80%，未来还可以提高。我们探讨京津冀协同发展，还要探讨北京市究竟是什么样的格局，工业还要不要搞。所以总体上要知道这是一个大的趋势。从一个国家的经济结构的演变来看，未来都会走这样的路。

现在国际上发达国家，从二战以后，产业结构基本上是比较稳定，服务业一般都占到70%以上，制造业大概是20%多，第一产农业大概是5%以下，有些国家甚至是1%，百分之零点几，像美国就是这样。所变化的就是各自内部结构在变化，都是向高端方面发展。我们看一下产业演变的趋势，这是产业地产要思考的角度。

另外一个角度，转型和升级，升级的方向怎么来理解，这已经是这些年大家形成共识的，从微笑曲线的变化，我们的升级就是要向微笑曲线的两端，从制造、加工，向研发、设计、营销、物流、仓储、贸易，向这两端的方向发展。现在的微笑曲线随着新的工业革命，特别是工业4.0，会影响到微笑曲线的形态。未来这个形态很可能是从比较平缓的曲线变成一条比较深的曲线。意思就是说，未来的制造加工会随着新工业革命的到来，两端的附加值将会更高。

工业4.0按照工业发展的阶段，从机械化、规模化、批量化向电器化、自动化，到现在的智能化。这种智能化的阶段今后更多的需要我们新的技术的研发，今后微笑曲线是向这种深沟的形态变化。

这是提供给我们一个判断的标准，未来我们向研发设计发展，现在国家提出来创新驱动，尤其是提出来大众创业、万众创新，里边讲了很多具体的政策，包括提供低成本的创业中心，低成本的孵化器，像这样一些国家给予政策支持的，都是我们做产业地产应该考虑的，这个需求今后会越来越大。很多地方今后在创新创业方面，各个省、各个城市，甚至有一些县都要布局一些类似孵化器的产业平台，这是一个很重要的方面。

产业的转型升级，我们从以上这两个角度做一些理解。这是结构的调整和转型升级为我们产业地产的发展提供的一些新的需求，未来的服务业，特别是现代服务业，尤其是大城市中的金融、文化创意、健康养生等一些新兴的服务业的发展，会要超过传统的制造业。这是一个基本的源泉，我们产业地产发展是要围绕着产业的转型升级来发展，这是第一个方面。

第二个方面，产业地产从概念提出来到现在是起步比较晚的，产业地产的发展仅仅只有十余年的时间，甚至还晚一些，跟其他产业的市场化程度相比，相对来说还是比较低的。现在我们的产业地产绝大部分，一是政府部门在掌握，二是国有企业掌握的比较多，市场化的这部分，尤其是民营经济掌握的部分非常少。我一直在找这个数据，但没有找到。大概判断起来，我觉得现在的产业地产从各个城市来看，政府掌握的比例能够占到90%以上，企业尤其是民营企业掌握的在5%以下，这是大概的数字。

这说明什么呢？产业地产未来可以通过市场化、民营化的发展，提高产业地产的市场化程度，通过进一步的深化改革，为产业地产释放巨大的发展空间。现在我们国家从政府文件上来看，目前还没有产业地产的一些专门的概念，也没有被其接受，也没有专门的为产业地产提供的一些政策。未来我们在产业地产这块还需要研究、需要呼吁、需要推进它的改革。这是通过改革结合我们很多的园区，包括现在国家级的各级各类的园区，如果是能够通过市场化程度的推动，通过民营化的推动，一部分地产将来可以由民营企业来承担，那么这样的好处是非常多的。

首先最重要的是，政府今后在地产界它的职能是应该退出来，绝大部分政府的精力应该放在提供公共服务，创造更好的发展环境，应该在这方面。所以这样的话，未来的一部分产业地产如果是能够向民营经济、向民营企业让出来，这可能会为我们的产业地产释放更多的发展空间。我们现在全国的各类园区，国家级的、省市级的，甚至包括县一级的园区有数千个，掌握的产业地产的总的价值没有一个数字，但是量是非常巨大的。所以通过深化改革，使我们产业地产未来发展释放很大的空间。

第三个方面，未来产业地产发展要以三大区域战略为引领，抢抓产业地产发展的新机遇。现在我们国家讲的国家的区域战略是四大板块+三大战略，四大板块就是西部开发、东北振兴、中部崛起和沿海率先发展。三大战略是一带一路，丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路。二是京津冀协同发展，三是长江经济带。这三大战略会引领未来我们国家各个地区的发展、各个企业的发展。我曾经在一个论坛上讲到，实际上企业的最大机遇在哪里？从这三大战略里面可以看出来。现在的国际合作、海外的投资，都是围绕一带一路在进行。京津冀协同发展也是一个大城市圈发展的样板，会对今后的城市群的发展起到很重要的示范作用。

中国整个区域的格局，一个是很重要的一带一路，比较重要的是新亚欧大陆桥，两横三纵里面的一横。第二横就是长江经济带。三纵，一个是沿海，一个是京津冀，一个是西部的纵向线。

京津冀协同发展是一个重大的国家战略，规划纲要4月底是经过政治局审议通过，现在这个纲要到目前为止还没有公布，但是基本的内容大家都知道，核心就是要有序疏解北京的非首都功能。在2017年之前，要分三个阶段，要在交通、生态、产业升级和转移，我们今天重点是在产业升级和转移方面，在这三大领域要取得突破，主要的目标就是分三期，近期是在2017年疏解北京非首都功能要取得明显成效。中期到2020年，北京市人口要控制在2300万。这里面还有很多内容。远期到2030年，京津冀三地在公共服务上要均等化。

这个战略我们从产业上来看，有很多很多具体的内容，包括三地的产业定位，今后要发展的重点，北京市未来主要要形成高精尖的知识结构，服务经济、总部经济、绿色经济，主要是以服务为主。刚才我们说到北京市未来要不要制造业，我们觉得还是应该深入探讨的。北京市是1600平方公里的土地面积，六环以内的面积才一千多平方公里，还有非常大的区县的地方。这样一些空间不可能都发展服务业，所以北京未来它的制造业至少还有十个点左右，服务业还在增加，但是制造业不可能完全退出去。从北京市今后长远发展来看，制造业一定还存在，当然制造业不是一般制造业，是先进的、高端的制造业。像天津、河北，在产业转移升级上，都提出来了一些方向。

在产业升级和转移上，在未来的三年要有一个非常大的突破，要取得明显成效，具体讲北京就是要迁出一般的制造业和高端制造业的生产环节，区域性批发市场和物流基地，这是非常明确的，而且在这个方面都有一些具体的方案。具体的河北、天津怎么承接，怎么分工协作，也都有非常明确的规划。

我们讲的三地今后的产业方面，不仅是在产业形成部门分工，还有部门内、产业内的分工，尤其在金融业，像北京主要是在金融的管理，金融总部，几大银行不可能搬出去，这些还是在北京。天津在金融方面主要是做创新、运营的方向。河北主要是做金融的后台服务，像今后北京所有的数据中心、金融服务的呼叫中心等等一些金融的后台服务，今后都会往外迁，主要是向河北转移。所以在研究方面、在规划方面，都已经有一个比较细的方案了。

还有交通，现在地产业的发展也要看到交通一体化的推进，今后对我们地产发展会非常大的影响，比如北京的地铁，将来会有三条线是已经明确的要向河北延伸，延伸的出口的地方、接口的地方，包括燕郊等地方，现在都已经非常明显感觉到地产和产业地产都会形成新的发展热点。

京津冀一体化内容非常多，不具体探讨了。

长江经济带是九省两市，我们重点关注的就是长江中游。长江中游城市群是今年国务院批复的第一个城市群的规划，长江中游城市群是国家重点培育的。珠三角会成为未来城市群建设的重点地区。

长江经济带里在产业方面重点讲了这么一句话“打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群”，目前长江经济带国家出台了一个指导意见，现在还在编具体的规划。如何形成这几个群，这些群都分布在哪几个省份，都需要进一步明确。这是长江经济带产业方面的情况。

我今天还想讲一点三大战略里面其实最重要的就是一带一路，一带一路的引领不是区域战略，而是国家的开放战略，这个战略会对我们的区域发展、对我们的地产界有一个非常大的影响。现在我们讲一带一路，目前国家已经出台了共同推进一带一路的愿景与行动，是主要针对国外，介绍我们搞一带一路的主要目的，为什么要搞一带一路，一带一路有哪些建设重点，在国外怎么定位，包括沿海、内陆、延边等地方。

一带一路是依托国际大通道，重点是六大通道，六大经济走廊。以沿线中心城市为支撑，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造这些走廊。这里面强调了产业园区，我们未来一带一路的建设除了互联互通的大通道建设，还要搞园区建设。所以在园区建设方面，现在在座的很多地产商，包括搞园区建设的，也可以考虑一带一路今后要引导我们国家的投资、我们的装备走出去，这个走出去过去主要是输出产品，现在除了产品之外，还要建立一些园区，要有一些对沿线发展中国家的整体的区域开发。在这个方面现在国内已经有很多企业开始在这方面布局了。目前中国企业协会搜集了一下，到目前为止我们国家这些企业在丝绸之路经济带沿线国家的海外园区，从2000年就开始，海尔大家听到的比较多，海尔集团早期在巴基斯坦。现在大家关注的除了这些工业企业在国外建园区之外，还有像泰达集团这些搞园区的，他们现在正在论证肯尼亚的蒙巴萨工业园，我们前一段时间也参加了论证。肯尼亚作为东非的一个国家，靠着港口，这个港口是一条河流直接进入到印度洋，这个港口的位置非常重要，要在这个港口有一个15平方公里的产业园，正在论证它的可行性。前期在做这些工作。主要是跟我们国家的一些企业搞进驻，进行一期开发。非洲土地非常便宜，据说土地基本上是零地价，但由于配套还不是很完备，还处在论证阶段。

总体来说，三大战略，尤其是一带一路战略，今后会引导我们的企业走出去。从去年开始，海外投资现在已经开始超过吸引的外商直接投资，在这方面已经开始突破。大家看到最近国务院出台的国际产能跟装备制造指导意见，我们今后加强12大产业，这12大产业要作为重点推出去，尤其是铁路、电路等技术装备比较有优势的，比如高铁技术，像南车、北车，上午讲到只是批判它的垄断性，其实为什么要合并呢？还是从国家整体利益考虑，因为过去中资企业在海外竞标企业，内部恶性竞争，损失的是我们国家整体利益。现在很多央企的合并，是出于我们未来走出去的大的战略，主要是从国家整体战略考虑的。

除了海外的承包工程、建设工厂，还有园区建设，这几块都是未来发展的重点，投资的热点，国家的海外投资，包括一些政策，都是围绕着这些在推进。现在很多企业都在抢占海外的一些项目。从未来来看，推进国际产能和装备制造合作，是保持我国经济中高速增长和迈向中高端水平的重大举措，是推动新一轮高水平对外开放、增强国际竞争优势的重要内容，是开展互利合作的重要抓手。这些方式未来在地产界也可以考虑进行提前布局。

三大战略从地产界也要去深入研究，尤其是去了解现在国家的一些细致的规划，这些规划对于我们的下一步发展，都会是非常好的指导。今天时间关系就介绍这些。谢谢大家。

主持人：谢谢陈老师。我本人非常赞同这样一种观点，产业可以促进城市的发展，而城市的发展可以带动一个产业的升级。但我个人觉得城市和产业之间有一个共同的交集，也是必要条件，那就是人。我从我的生活和工作当中，我感觉一个城市如果想有一个整体的提升，人的因素是非常重要的。这里的“人”讲的是人才、人流、人口，你能够把外面的人吸引进来，更重要的是你能不能把他留下来。这是城市后期运营刚才当中一个重要的课题。

提到人的问题，人都是往高处走，一线城市已经很饱和了，那么在中国的二三线城市，比如大连、青岛、昆明，都是怎样来打造自己的产业新城呢？我看到下一位演讲嘉宾我很开心，他是我的老乡来自大连，当然我不知道他是不是大连人。

亿达软件新城总裁高炜先生。高炜先生1996年加盟亿达集大连软件园股份有限公司总裁，参与创建大连软件园。现任亿达中国控股有限公司执行董事，并同时兼任中国软件行业协会常务理事、中国对日软件产业联盟副理事长、大连市服务外包协会会长、大连市软件行业协会副理事长。高炜从事工业经济理论研究和教学多年，加入亿达集团之后，曾担任总经济师一职，在软件和信息服务产业促进、商务园区综合开发及管理运营方面拥有20年丰富的工作经验。

朋友们，让我们掌声欢迎高炜先生给我们讲一讲“产业地产的亿达模式”。有请。

高炜：谢谢主持人刚才的美誉，特别要感谢刘总邀请我来做嘉宾。我觉得一个论坛办了七届，非常不容易，都是围绕着产业园区、产业地产的发展，刚才陈老师在演讲中也提到了中国的产业地产才十几年的历史，现在大家觉得都特别热。我本人因为有幸比较早的介入这个行业，在没有形成这样的系统和理论的过程中，走过了一段道路，所以愿意把我们所经历的跟大家做一个分享。

我今天主要讲三个部分，一个是讲一下我们过去是怎么做的，现在是怎么做的，面向未来是怎么做的。概括起来。因为中国的产业地产真正还是从开发区的体系延续过来的，中国在过去30多年的改革开放历程中，应该说开发区是对中国制造业提升起到了一个很大的促进作用，在制造业时期沿用了这样一个经济开发区、工业开发区的方式是非常成功的。这种成功的模式，后来在我们进入商务园区、科技园区、软件园区等等的早期，由政府推动，也大多是采用这样的模式。但这种模式大多数都不是特别的成功，这是在于他们在设计商务园区的过程中，人为的沿用了工业园区的发展模式和规划模式，把生产、制造、生活都人为的割裂开，用大空间来做。这种方式跟中国现代服务业和研发为标志的2.5产以上的商务园区的发展实际上是违背的，所以很多这样的园区过去是不成功的。

大连最早做的亿达新城软件前身是大连软件园，有20年的历史。大连软件园是一个非典型的园区，特别是在工业地产领域中，我们现在叫做产业地产的领域，至今还能成为一个标杆、一个旗帜，有很多当时诞生的偶然因素。概括起来是有一个市长想做这么一个事，有一个民营起身的前身是乡镇企业，它自己有一块地，再加上在90年代末期全球产业分工，亚太地区出现了大量的需求，印度也是基于Y2K的契机进入，得以快速发展。日本是当时第二大经济体，同时IT需求量也非常大。在这样一个大背景之下，产生了大量的产业的需求。所以在这样的需求下，大连软件园是处在这么一个特殊的历史时期，我们是被动式的进入了所谓的产业地产行业。

从进入这个行业之后，很多非典型性在今天实际上也仍然不太具备典型的商业模型的意义，我只能是给大家做一个介绍。在亚太地区比较好的做商务园区的典型案例是腾飞，腾飞从新加坡走出来以后，先后在印度、中国最早提出要做一个最佳的空间服务提供商，更多的是面向商务园、科技园的服务载体。所以应该说腾飞具有这样的市场化和国际化的典型案例，我们应该不是最典型的案例。但是由于我们当时的特殊性，造成了最早进入这个行业。

进入这个行业之后，我们从一个投资商、开发商，被动的进入了运营商，到最后成为一个服务商。这里面展开有很多的故事。因为至今为止，真正做产业地产仍然还是商业模型不是十分清晰，因为在我们国家现在来讲，产业地产如果说土地提供比较低廉，销售边界法律不太健全，租售比不成立的情况下，所有从商业立场来考虑，肯定考虑销售是利益最大化的，而从租金的回报不可能成为一个可持续的良性循环的发展道路，所以绝大部分即便是叫产业开发商，也不是以持有型为主。

亿达新城和大连软件园是以持有型为主，在现在的商业市场环境下，包括我们的税收体制，也包括没有REITs的支持下，实际上是受限制的。但我们处在一个特殊的区域，在这个特殊的区域中，我们的客户都是500强、都是大型的跨国公司，都是做大型的软件外包的公司，不以买房子、买地作为主要诉求点。所以在全球来讲，更聚焦于它的核心业务，是成熟的全球产业链转移的软件开发服务提供商，这一类型的企业跟我们国资企业、民营企业，他们偏爱土地、偏爱资产，也需要一定的固定资产来形成资产向银行贷款，这样的模型下，同时在过去20年能够得到快速增值。从开发商到购买者都能形成一体化。这些大型跨国公司在大连设置的离岸的开发中心，没有资金需求，因为虽然像我们现在服务IBM，我们服务了IBM在大连的一万人，软件工程师，但是IBM这样的公司也是在大连成长起来的，但不是几个人的小公司，而是离岸的基地。所以没有资金的预算，也不考核要不要购买资产。所以我们大量的按照客户的需求，形成了上百万平方米的需求，而且有很好的客户的质量，而且他们也愿意用接受好的服务，能够付一个相对合理的租金，是我们过去按照这样的发展模式形成的。

我们有一个美誉，是在中国所有的科技园区中500强租售比例最高，这是非常真实的，但是只有在大连有这样的情况，在其他区域不具备。你说它是有特殊的质量也行，但是它是在特殊历史机遇下形成的发展模式。是因为我们的特殊性，我们做了很多城市，做了很多第一。也包括后期客户的发展，他们的预期的发展，比较走入了一个可预期的范围内，我们不断的为我们的客户定制软件开发楼，而且按照他们的需求，我们提供了精装，提供了服务器，提供网络设备，提供办公桌，提供笔记本电脑，我们延伸的服务实际上也印证了一个外包协作，每个企业做自己的核心业务，这样的经济规律的发展模式。

由于客户对我们有这样的需求，我们也是最早通过9000认证，最早通过质量认证体系的企业。陈老师说中国的产业地产或者产业园区真正的开发商是政府，应该是超过90%，像我们典型的民营企业来做这样的类型，还是很少的，有很多问题需要长时间的探索才能完善。

只要做过产业地产的绝大多数人可能都去过大连，不同时期去看过大连软件园，包括刚刚开完大连软交会，虽然现在的时间我在大连待的时间比较少，但是我每一次走在我们的园区，都为我们的园区深深骄傲和自豪，今天它仍然有一个极其旺盛的生命力，大量的年轻人，非常有朝气，非常有活力的欣欣向荣的典型的改变了大连的区域的特征，为未来提供了很好的样板。

推动了一个产业，改变一座城市。真是不为过。

我们先后走进了武汉、天津、苏州、上海、北京、深圳，2006年之后的情况已经发生了很大的变化，而且大连这种特殊的环境下的产业，也不是能够很简单的进行复制的。到迄今为止，我们在大连1.0的版本下，做的比较成功的，从规模和未来的发展潜力来说，是武汉软件新城。武汉我们通过做了三期的项目，武汉代表了跟大连很不同的区域的特征，这个特征第一就是面向国内的IT需求的市场，第二是地理位置由于高铁的通达，加上航空，所以真正意义上形成中国的中部中心。所以支撑很多业务，来往非常方便。再就是大学生，在校生是118万，是全国在校大学人数最多的，超过北京和上海，也是相对来说，商务成本和人工成本比较低的区域。这个区域我们在武汉也走得比较顺利、比较成功。

武汉之后，大规模的开发就在其他地方没有做得这么大，我们在武汉之后也适时改变了一些策略，这些策略最主要的改变就是产业地产实际上不像看起来那么美好，虽然我们今天开这个会来研究，可能很多人也想进入这个行业。实际上产业地产面临的问题也很多，除了这个行业固有的一些问题之外，还有一个对根本的就是供求关系已经发生了巨大的变化。20年前，中国实际上很多都是短缺的，因为我们住宅也是短缺的，没有人能够住到自己想要的房子、舒适的房子、从刚需到改善，今天中国的住宅已经是全面的过剩，只有个别区域，极特殊区域，像深圳，才有这样的短缺或者一种支撑供不应求的特征。而产业地产也是这样，中国不知道怎么做产业地产，不知道怎么做产业园区，外国客户来了，不知道有什么样的服务能够提供给他们。我们到新加坡、硅谷看了很多，最后结合我们的情况，得出来我们应该做什么样的产品、什么样的园区，我们做的产品和园区跟我们的规划部门、土地部门、设计院都有大量的沟通和冲突的过程。因为很多规范都没有这样的特征，过去要不然就是有那种写字楼，典型的写字楼里很多配置不适合于今天我们做产业园区，为这些所谓的白领、灰领、软件工程师做的工作都没有，最简单的讲，电的配置、空调的配置，都是大大落后的，我们现在做到了7平方米、8平方米，最低的标准10平方米一个人。过去没有大量的电脑，那么电脑的需求、插座的需求、散热的需求、呼吸通风的需求、承重需求的变化，这些过去都没有。所以我们后期也参与了中国的软件园区的建设标准的制定。从今天来讲，外部环境已经发生了很大的变化。

通过20年的探索，我们有一批比较稳定的客户，有一些合作伙伴，还有很多政府来支持我们做。

现在进入到第二个阶段，我们给自己命名就是专业的服务提供商。第一个阶段更多的还是从没有到有，要提供一个更好的空间、更好的环境。现在是第二个阶段，特别是我们是民营企业，我们没有其他东西可以提供给企业，只有提供服务。我们切入到企业内部提供服务，很多服务是无偿的，很多服务我们是亏本的，近些年来我们解决了从无到有的过程中，更多是提供软性服务，人力资源服务，配套服务，还有市场的对接等等。希望在产业链的各个环节中，把客户不愿意做的，他们做得不好的、不专业的，甚至是确确实实也非常麻烦的事情，我们都帮他们来做。

很多企业比如外国公司来中国来，办所有的手续就弄蒙了，我们就设置这么一个人，天天就解决这些问题，所以他跟窗口很熟悉，但是我们也确实没有提炼出来一种盈利的模式。我听说也有的企业在做产业地产过程中，提炼出来盈利模式，但是这也确实非常难。

如果把这些能力能够形成一些固化的知识点，就是七个方面。从产业的咨询、楼宇的建设、招商全过程、专业化的咨询服务等等，包括物业管理，像万达似的，建了很多万达广场之后，希望能够改变一些商业模式。包括在一线城市、二线城市已经布局满了，在三四线城市发展过程中，可能负债率过重的问题，必须要解决，所以轻资产运营也必须提到转型的过程中。通过这样的转型过程，我们也希望能够通过轻重并行，通过我们的服务，能够跟很多合作伙伴，来共同面对从蓝海变成红海的过程。

这个过程中典型的案例就是IBM，IBM今天发展到了八千万，最初的400人都是我的员工，IBM在做这些事情的时候内部也有不同的声音，到底日本的单子能不能拿来，日本IBM拿过来的单子会担很多风险。IBM只要在我们园区来做，我们就想我们要替它担这个风险，我们来做第一笔业务，我们来做测试，做不成算我们的，做成了就是IBM的。后来慢慢把这个业务做成了，IBM就把我们的人全买走了。今天这种业务模型我们仍然在发生，我们现在跟软银、思科也有这样的合作。

面向未来。我们希望产业地产从微笑曲线的两端两说，我们是不是能够真正走到这个产业里，能不能成为一个产业的合伙人，特别是今天中国经济发展从2014年开始，出现了这样新的变化，这种新的变化我想大家都讲得很多了，包括大众创业、万众创新，包括真正创新型的产业，包括互联网+。从这个角度来说，可能允许我们面向未来迎来一个过去从来没有过的模式，从过去单一的以大客户为主，一定是要兼顾大客户和中小企业，而这些中小企业在过去来讲，在软件外包，互联网+没有到来的时候，很难跟大企业进行抗争。我们希望面向未来，我们能够做这些企业的合伙人，说白了就是我们希望我们能够跟这些企业真正一起成长。我们过去也叫跟它一起成长，我们过去多保姆，让它长大，让它从一个人变一百个人，从十平方米到租我的一千平方米、一万平方米。这是跟企业共同长大。将来我们希望跟企业共同长大是，我们有股份，我们有投资，我们真正跟这个企业共同成长，最后从资本市场得到真正的回报，我们愿意直接投资于这样的实业，这样的创新型企业，我们会联合很多专业的风投、PE和专业的投资人，但是我们更愿意参与这样的过程，这就是我们对未来的思考。

按照这样的想法，我们也把未来的发展归纳为从一千平左右的众创空间，到几千平的个性空间，到几十万平级的产业园区，到真正的上平方公里的产城融合的项目，这些都是我们现在做的，我们也希望把我们产业线分成这样四类。实际上我们现在也是这样来实践的，希望在这个过程中，跟我们的企业能够有深度的合作，能够真正的参与到这个企业过程中。过去我们也参与了，但是不太系统。我们已经全资投的，作为控股股东投的，参股的，都已经有在主板、新三板上市的，或者准备上市的。这样的一个过程，我们将来可能会更加系统，而且我们会从最开始的创头基金开始，逐渐到VC、到PE，我们也有很多案例，在大连、武汉、上海、北京都在做。通过这样做的过程，我们也意识到我们未来的发展可能必须要联合金融资本，这种金融资本不简简单单的说我们需要去找REITs，需要去找地产基金，这还是建立在地产开发思维上，我觉得这都不重要，我们需要变得更轻，我们需要做产业资本。

我最近跟我同事讲，我们过去20年就等于搞了一个养鱼池，鱼到底活得怎么样，反正看它活着就行了，从小到大，但是池子挺值钱的，就不断盖大池子小池子，后来发现池子根本不值钱了，还是鱼值钱。所以我们需要养鱼，池子不值钱了。我们必须转变观念。在互联网思维下，如果看我们今天做的产业园区，互联网之前看估值，就是看土地储备，看你有多少资产，看你有多少销售额。互联网思维就是看你有客户，我们现在有这么多客户，我们需要整合我们的客户资源，客户才是我们的真正价值，所以我们要真的进入互联网时代，真的要去房地产化。

去年我在万科演讲的时候我也这么说，说完了之后底下人不是很赞同，说这不还是地产吗，不能这么讲。我说是，但是最后你会看到房地产到底是什么。

我们也希望通过这样的平台和整合资源来做。今天早上我来参加这个会，我昨天看了在北京的一个项目，7月18号开，上海的项目也在7月份开，我们没有做宣传、没有做推广，我们已经在实践。这就是我们的照片和设计图，我们已经在真的参与到这里面，不是想把它利用这个，来使得房地产复活，而是产品组合中真正面向创业，真正面向企业的客户，做成不同等级的，而且支持企业从最小来进行成长。我觉得像北京这样的区域，上海、深圳、杭州，都是极具潜力的。

上午有老师讲到，我也非常赞同这个观点，其实产业地产的范围很大，幸福基业做得跟我们不太一样，但是我们做的肯定是集中在这些城市，这个区域市场容量是最大的，外延的会有，但是会比较小。

我们也希望在这个过程中，能够得到各个业内大家对我们的指点，也希望跟大家有机会合作。

主持人：非常感谢高总。如果说深入融合，模式创新的话，还是非常符合我们今天大会的主题，创新和融合。再次感谢高总。

广东利海城市运营集团是一家以新型城镇化及相关产业投资开发运营业务为核心业务的复合型企业集团，在全国打造了多个产业驱动型立体复合新城镇示范项目，公司产业涵盖农业科技、生态旅游、文化商业、教育、医疗健康、产业园区运营及金融服务等，拥有规划定位、产业聚集、产融结合、产业运营等四大能力，在新型城镇化建设的道路上正在积极探索并实践一条产业驱动立体复合新城镇之路。题目是“资本与互联网思维下的产业聚集模式”。有请汪传虎先生。

汪传虎：大家上午好，非常开心和大家分享利海集团在资本与互联网思维下的产业聚集模式。

中国的产业地产，前30年是以地产+工业作为主导的，但是这个模式对于整个中国经济发展和社会的变革都发挥了非常大的作用，但是到了今天，我觉得可能更加的要注重产业的升级和转型，中心城市的再城市化和新型城市化，会取代单一的中心城市的城市化。

利海是从一个传统的地产企业比较早的介入到新型城市化的实践，在这个过程中有很多经验和教训，我们会把我们的体会和对未来的思考跟大家做一个分享。

我会讲三个方面。第一，产业是新型城镇化或区域开发的核心。第二，资本和互联网思维下的产业发展路径。第三，对大众创业、万众创新思考。

利海在做这个模型的时候，我们觉得它的核心应该是人的城镇化，要支撑人的城镇化，是要靠产业的支撑。结合产业的升级和转型，用产业+地产的模式，是未来新型城镇化的核心模式。

简单的工业化+房地产化的模式已经走到了尽头，中国在前十年乃至更长的时间，是以简单的工业化+房地产化作为主要推动的模式，现在大家可以看到这种模式的粗放性带来了很多突出的问题，比如产业的空心化、低水平的重复建设等等，都在实际过程中暴露出来。我们在进行新一轮经济建设的过程中，要用新的思维模式来解决房地产化和简单的工业化开发过程中出现的问题。所以利海在做新型城镇化建设过程中，我们在做产业定位的时候，就把简单的工业化思维+房地产的思维转化为以新的生活方式为主导的，包括农业、旅游、文化、商业、教育、健康以及创新创业为主的驱动模式，来作为综合的驱动。

房地产主导的模式要向产业主导的模式进行转变。我们现在谈产业地产，其实产业地产已经由原来的提供商向孵化器转变，向深度的融合进行转变，房地产更多的会成为产业的载体。

产业主导必须要强化顶层设计，这非常重要。它不是简单的产业+地产的模式，这里面我认为基于六规合一的顶层设计非常重要，我们在做一个产业新城或者做一个开发项目的时候，应该更加注重民生、金融产业等综合的顶层设计的要素。

模式和机制的创新，传统的开发以传统模式为主，是以单一的、政府主导的模式为主，在新的情况下，我认为可能要从政府主导向市场主导转化，要充分发挥市场或者企业在配置资源、产业整合、模式创新方面的作用，所以我们按照这样的路径，用原来的政府抻头主导的模式，变成政府抻头委托市场化的运营主体来实施的过程，这个过程最大的好处是充分发挥运营企业在里面的技术、资源和人才的优势，以及机制方面的优势，来提高整个片区开发的质量和效益，来解决我们曾经在前期城市化建设过程中的空城、鬼城的风险。

第二我想讲的是资本和互联网思维下的产业发展。

原来我们做城镇化、做产业园区的开发，都是规划，然后是招商、然后是运营的模式，产业做好了之后做基础设施，做招商，然后再形成园区进行运营，在实践操作过程当中，大家明显感到我们的产业很难真正按照我们预定的来落位，也很难达到我们想要的产业聚集的效应。尤其在新的背景下，在城镇化建设过程中，在新的区域，在市场需要培育的环境里面，如果简单的用招商的思维、用招商的模式来形成产业聚集，很难达到这个效果。所以我认为在这里面资本和互联网思维就会非常重要。

传统产业落地的路径，一般是先做土地开发，然后是招商引资，然后产地落地、产生运营。这里面就带来了很严重的问题。但是在新的背景下，我觉得更多的需要用资本互联网的思维来做，假定一个园区，原来我们是把园区划分成若干个项目，进行招商引资，用土地或者税收的优惠来吸引企业入驻，推动整个招商引资的进程和建设，非常难以实施。我们现在基本是以资本作为主导，和行业里面的优势企业进行结合，把我们的项目变成企业的落地项目，把项目变成企业的投资回报利润，同时利用目前资本市场的发展非常好的机遇，通过资本市场来解决融资和退出的问题。通过这样来更好的解决产业落地的问题，既能够达到效果，同时也可以做产业合伙人的模式，这是做产业合伙人的路径，我们通过资本里跟行业里面的相关的目标企业进行结合，通过项目来培养，或者让企业得到很好的发展，来实现园区的招商，同时又解决了怎么成为这个企业的合伙人，一起来发展我们的产业。这就是产融结合的逻辑。

我们把直接投资项目变为投资企业，同时孵化和加速有条件的企业，在资本市场进行上市，然后再退出进行发展。进而形成企业的规模聚集效应，通过企业、项目产生利润，来推动整个园区的发展。要用资本为纽带，以客户为导向，行业里的产业资源进行深入融合，共同来发展。

第三，大众创业、万众创新，利海集团和我们国内比较知名的产业投资集团赛伯乐投资进行合作，在我们项目之外来做万人中心和创客中心这两个项目。第一个项目是在中关村E世界，已经取得了非常好的效果。另一个产品是科技+金融为主题的万融中心，是结合城市的地标建筑，在科技园区的地段做金融中心，包括多种形式、多种业态的进驻，一般面积在10万平米以上。包括做0到1的孵化器，更多是1到N的加速器，包括基金、创业大学，也包括创业联盟，也包括相应的服务。地下二层做孵化器，上面一层做创业大学，还有路演、产业集群都聚集到这个平台上。

在政府的支持下，利海加赛伯乐加合作伙伴共同来做，提供相应的运营的资金补贴，包括参与的创新创业的引导基金，也参与到给予相应的政策支持和资源支持，企业主要是把这些资源、运营能力做孵化器，包括合作伙伴的资源，都做进去。我们有一个非常大的优势就是赛伯乐作为一个产业运营投资平台，已经投资了很多国内知名的企业，包括猪八戒网、挂号网、创博等。

第二就是创投，我们结合开发区和创新创业相对比较偏的位置做六到十万平米，结合制造业、文创和旅游，创客中心，包括孵化器，相应的服务和配套设施，包括集成化、网络化的创客空间结合在一起做。

总体来讲，目前我们这两个模型是我们主要打造的，准备在全国做120家这样的模型，我们也希望跟好的房地产企业甚至政府、基金合作，甚至开发区，做项目的合作，目前这个项目在赛伯乐体系也是我负责，欢迎大家跟我们一起来共同的开发这些项目，比如说成熟的写字楼，成熟的场地或者空间，适合我们的叫做可以合作。

现在第一是信息城镇化，在省会城市周边打造以生活方式为主的，产业驱动为主的产业新城；第二个做创客空间的项目，我们在全国寻找合作伙伴，一起开发，欢迎大家一起共同的完成，谢谢！

主持人：谢谢汪总，刚好在下面看到一个朋友发的微信，挺有意思的，跟大家分享一下，鸡叫代表天亮，天亮了鸡一定叫吗，鸡不叫天也会亮，真正的问题是天亮的时候谁还会醒着呢，刚才的高总和汪总肯定早就醒了，提到联东这两个字，很多人都不陌生，联东集团以联东U谷为品牌，成功进入北京和上海、天津这些城市，现在已经成为全国规模最大，产品系列最全，入驻企业最多的产业园区的领军企业，今天我们非常荣幸邀请到联东集团常务副总裁粱环宇先生，掌声欢迎粱总。

粱环宇：各位嘉宾朋友们，非常高兴参加产业地产论坛，到这个场所我特别有感触，刚才陈秘书长也说了，2010年的时候，联东U谷在今天所在的酒店举办了产业地产黄金十年，那时候开始提出产业地产是行业的新名词，到今天为止产业地产成为了行业的共识，受到了包括地产界、金融界等各个层面的关心。这两年联东U谷伴随着产业地产的领域从无到有，一点点的成长，能够感觉非常的欣慰，在今天的情况下做的演讲主题是“大变局下产业园区的创新和转型”。

为什么提到大变局，我作为09年进入产业地产的老兵，也是一个新兵，伴随着这两年产业地产的快速发展，也有很多的切身的体会，我感觉这两年的转变非常巨大，所以我们也把外部的环境做一个迅速的扫描，得出了目前产业园区的产业方向和我们要做的改变。

这是目前的宏观形势和行业形势都面临着巨大的改变，宏观是一个新常态，产业园区也发生着深刻的变化，下面我跟大家一起梳理一下我们行业面临的变化。

首先第一个，我们说产业，产业是我们的客户，也是我们服务的主要的对象，目前我们的行业面临着巨大的变化，第一，全国的工业增速逐年下滑，大家看到2010到2014年15.5%下降到8.3%，去年的工业企业利润近增3.3%。第二个传统行业产能过剩，包括我们的钢铁、水泥、电解铝，汽车、纺织等等传统行业普遍面临产能过剩的问题，低于79%的国际标准水平。第三个方面，新兴行业蓬勃发展，新兴的技术、互联网、节能环保，新能源18个领域主营业务收入达到15.9万亿，明显高于工业的平均水平，整个的工业领域整体下滑，传统领域发生了结构的变化，传统领域萎缩，新兴的领域迅速崛起。

第二个变化，政策的变化。去年面临几个重大的挑战，第一个是政商环境的变化，简政放权开始，新登记注册市场增长45.9%，靠关系，走门子，讲故事的投资方式已经走不下去了。出台《关于清理规范税收等优惠政策的通知》对过去的已有政策进行一些信守承诺，未来的方向传统的招商路子是收紧。第三个国家提出了扶持中小微企业，扶持大众创业，政策层面一些大的变化

第三个领域是土地市场，总的来说是量减价增，整个工业土地的数量从2013年到现在为止逐年下降，成交价格上涨20%左右，整个成交量下降10%左右，未来整个格局来讲，是进一步缩减的，以北京、上海为例的重点城市的土地是增减挂钩的，盘活一点增加一点，北京作为京津冀转移工业土地的量进一步的减少，今年整个北京工业土地指标5000亩。

未来可以想到，这个数量会逐年的降低，上海也是如此，工业土地逐步回归市场的成本和价格竞争日益激烈。

第四的变局，竞争格局。随着我们房地产传统领域的一些变化，一些房地产商都逐步看好产业地产领域，纷纷的抢滩进入，我这里统计了一下，也是根据网上的公开数据，入围中国500强的32家房28家都布局了产业地产，可想到产业地产成为了行业的热门词，不管是主动还是被动，恶意还是善意的，都在印着产业的概念进行新的一轮地产的布局。大家可以看到去年万科和天安数码城在上海联合拿地。去年也是产业地产企业上市进入了一个高潮，益达，宏泰等产业为主体的公司在上市。

以电商热门领域为概念或者主题，电商产业园也全国风起，我们可以看到行业的竞争格局日益的进入了一个战国时代，竞争日益加剧。

另外一个新形势，今年随着总理提出对大众创新的扶持以来，创客空间是我们产业领域最热的词，成为了行业的时髦词，同时互联网+，很多的行业都跟互联网发生了关系，滴滴打车，互联网金融，微众银行，吃喝玩乐，大众点评，这个行业在孕育着新的变化，我们的产业园区和互联网加起来会得到什么样的业态或者新的商业模式，今天我们房讯网在做这种长期，新兴的业务领域和互联网的结合会出现什么样的新的变化，但是我们躲避互联网是躲不开的，只有怎么样更好的拥抱互联网完善我们产业园区的运营。

我认为目前我们整个产业园都发生着格局的变化，由重变轻，以资源为王的时代变成了以客户为王的时代，高总用的比方是鱼池和鱼的关系，我再用一个比喻，我认为这是油和水的关系，如果把我们企业比作一辆汽车，资源好就是油，资源差就是水，资源不好是水的话，会拖累公司的发展，我们发现企业的核心要素已经发生了变化，不是土地资源多的问题，而是客户资源谁多的问题，整个的时常发生了逆转。园区早期的地产属性进一步的凸显了产业的属性，不是有多少房子，多少地，而是说你有多少客户，能够长期的服务多少的客户，吸引多少客户，这是产业园区的第一要素，由地产属性逐步向产业属性转变。

第二步，由开发属性向运营的属性转变，原来我们盖房子，未来转向以服务客户，留住客户招来客户为核心的属性。

第三个项目属性变为平台属性，不是说做一个项目，而是保证做成功一批项目，保证客户足够的规模量。

我想很多公司能做成功一个项目的不是少数，但是能变成一个模式，变成一个可持续发展平台的，这才是你的商业模式。

在平台上嫁接上各种的软件资源和客户资源，这个产业园区才真正的走入一个新的空间。

面对这种持续的改变，我也对这个行业进行了思考，也是联东U谷未来对产业发展用一个理念性的转变，我归纳为四个字，稳，精，延联，下面我分别解释一下。

第一个是稳，目前我们整个进入了新常态，公司发展不是以规模取胜，是以质量取胜，我们面对整个的心态，去除浮躁和侥幸的心里，不是拿到地就成功了，是拿到地把招商做好，园区运营好才做成了，侥幸的心里去掉，从行业的属性，地块的深刻的属性来认识这个项目，心态要沉下来。

第二个投资要稳，我发现每个企业都会面临很多的投资的机会，非常多的诱惑，都觉得这个项目可做，那个可以做，那个不可以做，这个时候你要做好市场和政策的研判，但凡违背市场秩序，建议不要做。所以要理性的面对投资的机会。

第三个定位要稳，您做的产品一定要从客户的需求出发，而不是主观想象出发，两个人的主观想象，一个是政府，一个是企业。但是客户想象和政府想要的和企业主想要的往往不一样，这是主观和客观的问题，客观是很残酷的，主观是很热情的。我们做很多的项目，都想的很好，但是回到市场当中，面对客户的时候，发现客户很残酷，他不会因你而改变。所以我们定位的时候要把客户的需求真的摸清楚，不十拿九稳，要非常的有底气。

第四个是预期要稳，我们不是狂飙猛进的时代，合理设定发展的目标，报项目良性的运转下去，项目发展快了也不好，发展慢了也不好，有一个合理周期的问题，心态的调整，要稳扎稳打。

第二个是做精，做精品项目。我们发现一个特征，好的选址，好的产品可以做，好的产品可以吸引好的客户，就好的客户就有好的税收，产出，有了好的产出政府会给你更多优惠的项目，是一个正循环，我们不要侥幸心里，在差位置上做好产品，早期可以，现在很难，随着交通日益便捷，交通越来越发达，我们可以引爆一个市场，但是很难创造一个市场，市场是决定我们成败的要素，不要夸大自己的能力，创造一个事情，在这个情况系，你选址必须要精心，在优质的城市里面优中选优。我们必须找有鱼的地方做一个鱼池，没有鱼做什么鱼池，鱼池做那么多不是浪费吗。

现在整个行业格局，客观来讲，我们整个行业是过剩的。包括我们房地产，都是过剩的，不是所有的投资都有正常的回报，我想主流做运营企业的开发商都有一定的共识，都要做精品。应该说我们的整个运营能力比一些初入行的企业至少不弱，但是我们认识到我们的能力不足以改变一个市场，让我们顺应市场，找最好的市场做。

第二个产品做精致，既然是好位置，好的选址，我们做精品就好了。既考虑现在又考虑未来的升级，考虑的可持续发展。

第三是选择优质的客户，不是所有的客户都是我的客户，我一个园区要规划几个上市公司，几个三板公司，几个新兴行业的公司，我对市场和政府有交代，我必须要引进客户，保证我园区的可持续发展。做精的思维在当下特别有意义。

第四个思维，延，产业地产某种意义上做的是一个平台，上游有供应商，下游有服务对象，整个产业链条打开，上游是金融，因为我们的投资周期比较长，回报比较低，这是我们行业的属性，就是赚钱少，周期长，难做，所以房地产商早年都不做产业地产，为什么大家不做，不屑于做，不值得做，某种意义上产业园区就是一个金融产品。而且目前中国的金融资本成本很高，普洛斯为什么可以迅速的做，有海外的基金，中国的企业没有销售收入，对我们产业园区的企业来讲，最核心的破题就是金融产品的创新，怎么样拿到成本低，时间长的资金成本，某种意义上拿到了优质的资金成本，奠定了很好的前提，大家可以看到万科要做物流地产，第一个动作跟黑石合作，拿到海外的资金，你的资金盈利模式否则做不了。

后端是服务，服务的内容，基础的服务和增值的服务，包括投资的服务等等，把企业留住，同时第三个就是模式的延伸，优质项目是少的，我们可以用轻资产的方式向品牌输出，包括一些代建等等方式的延伸，这个就是把河打开，上下游的延伸。

第四个就是联，联合各方面的力量。我认为当下的联的力量更多的是跟互联网的结合，我们发现我们在每个项目的选址、运营过程中，很难对接一个一个的客户，客户是数据很深刻的，但是我们很难拿到大样本的数据，如果我们知道客户的数据，我们选址的时候就知道多少企业要这块土地，我们知道做什么产品，我们知道什么样的价格，我们知道提供什么样的服务，这是最现实的，但是目前来看，每个企业面临的困惑就是企业的数据不够，企业的深入的需求了解不充分，所以这个问题谁能解决，恰恰是互联网能解决的。

所以我很期待，我们的行业里面有一个这样的平台，就像房地产里面的链家和房多企业的出现，这些企业的出现为集中大量的交易的数据，买卖双方的数据，我们所有的运营商在客户数据的背景下做决策就好了。现在某种意义上来讲我们都在拍脑袋，都在估计这块地有多少可取，有多少产品，未来的时代一定是精准化的时代。

所以说未来我们产业地产和互联网的结合，我认为今年是刚刚兴起，未来必然是大势所趋。这是我们对这个行业的大变局的格局下提出的四个思维。稳扎稳打，精益求精，上下延伸，联合互联网，这是我们目前的发展理念。

我们联东U谷在战略的变化，也面临着很多的教训和痛苦，因为做了全国50个项目，跟各地政府和客户打交道，你说成功的也不是全部，带着血的教训，教训背后就是深刻的转型和对市场规律深刻的认知，转型下面我们认为有三个重要的方面，第一个是做精品项目，刚才已经铺垫了，把我们全国几十个项目同时运营来讲，做的好的项目就是好城市，好位置的项目。我们发现在二线城市的弱位置或者某一些三线城市费再大的劲做出来的业绩也不如好项目。同样的精力我们更愿意放在好的项目上，所以我们提出了2+13战略，2就是北京上海，13就是全国的重点一二线城市，其他的成事不考虑了，其他的地方找我，不接待了，我就做2+13，很多园区咨询我，我在马鞍山有一个，平顶山有一个，我看都不看，我就看2+13。

第二个我们只做符合市场和政策的项目，严控选址的标准，大家都知道做产业地产很难的有很多政策的瓶颈，产权分割很现实，现在产权分割做不到我不要，我做这个项目有前提，你要做主题产业园，杭州找我做生物医药，我说你的客户不足以支撑做生物医药，我放弃，不要为了拿资源为委屈自己，回头你会受到政府和市场双重的管控和限制，何必呢。

所以一定要有市场的需求，符合市场，有客户，有价格的地方才做，没有价格做什么，价格是供需的最好的表现。

第三个，完善我们的运营体系，大家说做一个项目是做，做三十个项目是什么概念，做一个项目用13个一级结点，300个二级结点，我做30个，将近10000个结点，如果做全国化的公司，如果没有很好的管控体系，怎么管。我可以很自豪的告诉大家，联东U谷运作下来，越做越轻松，我们形成了一套标准的管控体系，从组织模式到运营节点的管控，招商节点的管控，都可以带着手机走，我手机上随时可以看到全国所有项目的进展状态和招商，如果没有强大的运营体系的支撑，怎么保证项目做出来，运营体系要保证做精品的。

第一个策略做精品的项目，第二个策略是发展轻资产，轻资产的核心是品牌和运营能力，在品牌和运营能力的支撑下，第一个方面可以选择独资运作，针对北京和上海，外埠的好项目，我投。第二个针对一些好的项目，获取难度比较大，业主也愿意放弃，愿意合资。另外资金也密切大，联东U谷吃不下，我们可以联合几个开发商，几个企业一起合作。第三个委托经营，一些北京、上海的业主不愿意把土地拿出来，愿意租给你，不知道怎么干，可以模式输出，管理输出，亿达走的比我们快一些，我们也想怎么运作优质的资源，另外一些北京的集体用地，国有厂房等物业合作和租赁经营，土地资源不值钱了，客户是以优质资源来吸附的。

另外就是平台开放，联东U谷原来自己和自己玩，但是从今天开始，我们觉得内功基本上有一些底气了，逐步的打开自己的平台，跟外界广泛的交流和合作，第一个层面跟国际的基金和投行合作，我们可以跟大家很好的交流一个观点，目前国外的各类基金 对中国的工业投资热情最高，最近跟国际的投行打交道，中国的工业物业最有投资价值，商业物业和房地产已经处在高位了，波动性很大，所以国外的基金愿意进入中国的工业物业市场。

第二个跟政府和国有企业合作开发，第三个跟品牌企业，优质业主合作，我们可以考虑和亿达的合作，万科的合作，合作的前提是每个人都有最核心的优势，最擅长的业务，才有合作的前提，另外于优质的产业客户合作，今天我们谈一些战略大客户，全国布局的，进行合作。

今年我们拿的项目陆陆续续全部面世，大家可以到您所在的每个一二线城市问一下当地有没有联东，我可以很自豪的告诉大家，一二线城市基本都有了。今天长沙、郑州杭州的，联东的项目都已经开工了，园区做好之后就是服务。联东这两年吃的亏比较多，教训比较丰富，所以我一般在论坛上讲真话，讲实话，所以我真的希望我们理性的看待一个行业，如果你说产业地产很好做，你是外行，不懂行，真正懂行的是认为不好做的，所以我愿意跟大家分享一些行业的痛苦和业内的交心和经验，如果我们把教训和经验汲取了，我们可以走向成功，我希望这些领军企业可以带动行业健康发展，不管是理论还是实践推动这个行业健康发展，也祝我们的论坛圆满成功，谢谢大家！

主持人：谢谢粱总的精彩分享，刚才他提到了原来的万科的毛总已经出来了，而且毛大庆和鸿坤金融谷合作了一个众创空间WeWork，正好我们明天上午主办方组织了一个活动，去参观众创空间。接下来还有精彩的主题演讲和对话。

接下来邀请北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生。米兰之窗作为“中国系统铝包木窗的缔造者”秉承“生态、健康”的绿色发展理念，将不断创新，引领门窗的发展潮流，助推绿色建筑的发展，提供符合不同客户、不同地区、不同建筑物要求的门窗系统解决方案。2014年，米兰之窗率先引入全球最先进的高科技智能化自动门窗生产线，推出最新一代铝包木门窗系统、铝包木幕墙系统、铝包木阳光房系统。目前已达到系统铝包木门窗生产能力120万平方米，成为中国最大的系统铝包木门窗生产基地。

题目是“系统铝包木、幕墙在现代建筑中的应用”。

马俊清：大家好。我们是专门做铝包木门窗的，木窗和阳光房，铝包木门窗服务于中国高端市场占有率是非常高的，今天针对产业地产，我们就想对产业地产来讲能做一些什么事情。今天我主要的报告就是铝包木幕墙在产业地产当中的应用。

产业园区大部分的建筑，特别是办公、孵化器小的楼，门窗的需求以幕墙为主，玻璃幕墙对于现代建筑当中的节能的要求，在玻璃幕墙领域里面节能是玻璃幕墙的短板。怎么样来提高玻璃幕墙的保温隔热性能，提高它的节能要求，铝包木幕墙就具有非常好的优势。

首先介绍一个案例。我们在中国建筑设计研究院上海总部有一个中国住宅梦公园的地方，就是设计院的上海总部。这个项目其中的一部分是原来的工厂，在工厂的原址和原来的建筑当中进行改造，四周一圈都是选用铝包木门窗，正面的方向就是用的铝包木幕墙结构。里边还没有装修完，但是比较乱。

用铝包木幕墙装完之后，保温、隔声效果很好，老年朋友在窗下看书、聊天，没有感觉到夏天的炎热和冬天的寒冷。而且这里边还配合了一些通风的设施。

系统铝包木幕墙应用范围，像企业总部基地、孵化器基地、产业园、写字楼、酒店，不同结构的房子，用铝包木式的幕墙就可以解决很多保温隔热的问题，而且它也是非常温馨、非常美观的。

我对产品做一个简单的介绍。我们很容易的就可以做到K值在1.0到1.5，而且我们现在正在给东北的一个客户做方案，他要求的是1.0，1.0作为木质幕墙来讲，优势就非常明显了。因为铝合金导热系数是木材的1500多倍，外部是铝合金结构，中间是隔热断槽结构，外面是木型材结构。木型材强度非常高，坚固、持久、美观，造型可以有不同的风格。铝合金也可以使用不同型材的截面风格。中间的隔热结构，所以它完全可以达到被动式房屋的要求。这是外部铝合金可以设计成不同的方式，有型钢式的方式、木夹板的方式。

在项目当中的应用，它可以做得很通透，幕墙整体结构和开启部分可以做到很好的配合，在结构上可以在任何一个方向和任何一个高度加开启的部分，而且开启的也是铝包木系统的门窗，跟它之间是有有机的结合。

目前大的玻璃幕墙，国家出了很多限制的约束，包括距离马路多远、公共地点多远。下一步高层建筑的幕墙更喜欢这种洞内的小幕墙结构。就是在梁和柱之间，把梁用外包的方式，比如铝包或者其他方式把梁处理一下，是非常漂亮的，因为解决了隔热、隔声、保温的作用。像建外SOHO的建筑结构，如果把所有窗都去掉，把柱和梁的结构处理的好，在柱和梁之间做铝包木的结构，外立面就非常漂亮，而且在室内的感觉也非常漂亮。

下面简单介绍一下米兰之窗。我们有三个基地，北京、河北、山东。北京主要以生产铝包木门窗为主，河北是生产铝木复合、木塑复合、木铝塑复合的基地。山东是系统铝包木门窗、幕墙和阳光房。这个系统目前来讲在欧洲也是最先进的系统，完全达到了被动式房屋的要求，最低可以做到0.7的K值，这种铝包木的幕墙结构和阳光房的结构，目前在中国是最先进的一种设计方式，目前这两个结构基本上是没有竞争对手的。

我们用的生产线是欧洲最先进的达到工业4.0标准的智能化生产线，完全可以达到定制化的加工。玻璃幕墙、阳光房、木窗都是定制化的产品，以机加工的方式，通过机加工的设备，非常精确的加工出每一个独立的杆件，现场安装非常方便，而且配合的精密度非常高。

谢谢大家。

主持人：从时间观念上，马总是非常诚信的老总。再次感谢。

请大猫网络科技（北京）有限公司董事长李毅先生。大猫电商专注于幕墙、门窗行业的B2B电子商务，致力于整合行业上下游供应商和采购者，帮助供应商开展全面网络营销。平台提供在线交易、价格行情、供求信息、库存调剂、行业资讯、金融服务等一站式综合性服务。李总演讲题目“互联网+产业地产门窗幕墙采购”。有请李总。

李毅：大家好，主持人已经帮我把大猫给介绍了，大猫是若干次站上全联房地产商会的系列讲坛的舞台。大会给我出的题目是“互联网+产业地产幕墙和门窗采购”。我想提高一点格局，我们讲讲互联网+。因为互联网+是无所不能，我们就不仅仅只是讲采购了。

昨天6月24日克强总理主持的国务院常务会议，部署推进互联网+的行动，促进形成经济发展新动能。会议通过了《互联网+行动指导意见》。会议认为，推动互联网与各行业深度融合，对促进大众创业万众创新加快经济发展新动能意义重大。互联网+这个词是从今年“两会”期间政府工作报告第一次听到，从3月份的“两会”到现在6月份，我们仍然多次听到了政府最高的声音，反复提到这个词。由此可见，这次咱们政府是动真格的，所以这个互联网+绝对是确有其事。

昨天国务院的会议已经明确了在各个层面去推动形成新的产业模式的发展目标，并且确定了相关的支持措施。今年以来互联网+之所以受到如此多的追捧，还是因为适应了时代发展的潮流，这也是中国经济转型的必然之举。

我简单讲讲互联网+。简而言之，其实就是运用互联网技术把互联网和传统行业在内的各个行业结合起来，在新的领域里面创造一种新的生态。这里头不是简单的传统行业+互联网，而是把各行各业用互联网结合起来，当前我国的经济正处在转型的关键时期，以传统产业为主的经济结构面临挑战，而互联网+则是破解中国经济发展难题的一剂良药。

互联网+促进了传统行业和互联网的融合，能够创造出许多的创业机会，新的业态，为大众创业和万众创新创造了更多机遇。目前越来越多企业和个体创业者正在蜂拥涌入互联网+市场。包括我们所熟悉的互联网金融、医疗、旅游、生活圈、家居等等。一批新的明星企业正在快速崛起，他们的市值从资本机构对于互联网企业的估值来看，与传统企业的估值比较，能够看到整个行业对于互联网+所寄予的期望。

在最近的这个假期里，大家都用到了这些互联网的产品，滴滴打车、去哪儿、Uber，我们可以用手机叫车、手机定餐，甚至用手机订票、办登机牌，还有退票，都可以用手机完成，这在之前是没有的。而传统企业与移动互联网企业之间也进行了一种逆势的互相颠覆，大家所熟悉的阿里巴巴，但是现在在手机端，手机淘宝和手机微信，许多零售企业已经开始与PC端的阿里平台、京东平台争抢份额，传统银行业也在推出自己的互联网产品，比如陆金所，它是传统银行的，与余额宝等展开争夺。

互联网+我们简单讲讲它如何落地。我用我自己的一些简单的感悟来快速跟大家分享一下。在专业的互联网人士和互联网原住民眼里，互联网其实是一个感觉不到的东西，是一个工具，是一个信手拈来的工具，是伙伴，是空气，是工作方式，是生活方式。但是对还没有形成深刻烙印的人们来说，我们必须这么去引导他，你必须尽快的拥抱它，你必须对它心存敬畏之心，尽早去融入它，否则一大波不堪设想的后果将向你袭来。互联网是一种思维、一种信仰。

下面我用五个一来讲讲我个人的理解。首先一个规则，是消费者主权规则。今天的互联网+代表了消费者的主权，我们发现消费者在移动互联网的时代，已经做到了无所不知，而且消费者手中的权利也越来越大，消费者呈现出越来越民主化的趋势，消费者在心灵上的自由、时间上的自由、空间上的自由，都已经形成了一种赋予消费者全渠道的消费战略能力。而这种全渠道的能力，对于生产供应商来说，意味着我们不仅要把产品做好，不仅要把线下渠道建好，还要在PC互联网层面，甚至在移动互联网层面全面切入。从单屏进入全屏、多屏的时代。

最近618的电商大促，华为的荣耀手机在这次618大促中拔得头筹，销售额达到35亿。我们不去夸奖华为的供应链、技术有多么高，其实在这个平台上所有手机的技术都差不多，但它利用互联网的全渠道赢得了第一。而采购体系，咱们刚才讲了消费者，采购体系对于广大开发商来说其实就是消费，是开发商的消费，是B级的。今天如果说您的采购行为仍然还脱离网购，仍然还是坚持以一种线下采购的方式来进行的话，我觉得说雅一点，这叫做您自己制造信息不对称，说俗一点，这是有点傻。

我们可以大胆预测，如果今天的运营不能在全渠道里面全面展开，三年以后的新时代来临的时候，我们会失之交臂。

第二个一是一种思维，这是免费经济。孩子王今天的会员已经超过了300万，每一个会员每年的消费额超过2500，去年增长率超过70%，怎么做到呢？就是用免费的模式，他们把实体店办成了免费的亲子中心，孩子愿意来了，就把家长也带来了。孩子王和所有的会员之间已经形成了粉丝互动的关系，孩子王进一步扩大了市场份额，这是用的免费的思维。

我们身边免费的例子是比比皆是的，全世界用的Google、Facebook，我们中国人爱用的百度、微信，都是免费的。当然免费的也是最贵的，羊毛出在猪身上狗买单，说的也是免费的例子。

免费体现在服务上是免费，但是体现在有形的商品中，那就是零利润或者接近零利润，小米手机和小米其他系列产品也是遵循了这个逻辑。

第三个一是指确定一个行动目标。谁是你现在的敌人？我们认为在互联网时代，传统企业最大的敌人是我们自己，是我们自己的故步自封，如果不采取行动，我们自己将会被打败，被打败的往往不是我们原来的竞争对手，是新兴力量，是一群新来的野蛮人。这群野蛮人可以左手挥舞着互联网+的宝剑，跨上的是隆隆的资本战车。是谷歌和苹果颠覆了诺基亚和摩托罗拉，是乐视和小米颠覆了索尼、松下等家电巨头。我们不能用传统的思维，如果还停留沿袭传统模式上，也有可能会在不久的将来会被互联网企业颠覆。

第四个一是一个关键，世间武功，唯快不破。我们首先要搞清楚的是去哪里，这是不确定性问题，把不确定性变成确定性的问题就是一种新的方法，我们把它称之为一种并联的组织能力。互联网的组织是扁平化的组织，不再是原始的金字塔结构，决策层要从金字塔的塔尖迅速化解到每一个事业部，就像最近这几年在互联网上发展很快的韩都衣舍一样，建立了270个小组，每一个小组都有自己的设计、页面和运营，270个小组虽然成功率只有10%，但是依然在互联网的世界里缔造了辉煌。

传统的企业决策机制冗长，不敢试错，使它即使拥有天量的专利、通天的技术，也难免会被互联网后起之秀轻松超越。

第五是一个商业模式，必须是一个全新的商业模式。即使是PC时代的商业模式，也与移动互联网的商业模式有本质的区别。PC商业模式是通过入口级产品获取用户，把控网络流量，最后通过流量变现获取盈利。移动互联网的商业模式是通过极致的产品和服务来获取用户，把用户变成自己的粉丝，然后通过跨界整合资源来为用户提供更好的用户体验，最终提高用户的收入均值，形成有黏性的用户平台后再寻找盈利模式。

工具+社区是一种商业模式，比如在微信上建立自己的微商城。长尾商业模式、免费商业模式、平台商业模式、O2O商业模式。我简单讲一讲O2O，O2O这词也是褒贬双具的词。O2O的含义很简单，线上线下，其实就是将线下的商务的机会与互联网结合在一起，让互联网成为线下交易的前台，这样线下服务就可以用线上来揽客，消费者可以用线上来筛选服务，还有成交可以在线结算，很快达到规模。

O2O的本质是传播，只不过是分不同的传播阶段，通过互联网对接了消费者，延伸了服务链，改善了传统商业由于信息不对称和资源信息不对称，实现消费者剩余价值和生产者剩余价值最大化。O2O的本质：信息传播、物的传播、人的传播、平台传播。

O2O的模式两大特点，首先是强调体验，第二是必须实现在线支付。

O2O的优势在于把线上线下的优势完美结合，既能享受线上优惠价格的同时，还能享受线下的贴身服务，同时还可以建立起不同的商业联盟。

消费者还可以对商家的营销效果进行直观的统计和追踪，而通过O2O商家可以为消费者提供更多的优质产品和服务。

支付，表面上看O2O是一种信息的发布，实际上还是核心在于在线支付，通过O2O模式，将线下商品和服务进行展示，并提供在线的支付的预约消费，这当然可以让商家喜笑颜开，对于消费者来说，也享受到了足不出户的便捷。

在线支付本身不仅是支付本身的一种完成，使消费者的消费行为得以最终确立，也是消费数据唯一可以考核的标准。

O2O需要克服的问题主要还是诚信问题，线上公布的与线下实际体验的不一致，以及服务注水，退换货比较困难等等，所以建立起一套完整的诚信标准体系，是O2O发展非常关键的一步。

每当最新的国家战略出台的时候，我们的理论界和思想界也总会派生出一些百家争鸣的口舌之战，有人说互联网+是化学变化，+互联网是物理变化，有人批判将O2O神化，有人将O2O奉为圣经。我们认为不管是化学的还是物理的，不互联网化是万万不行的。互联网化绝对不是找死，而不互联网化则死的比等死还快。

回到建筑和建材行业，相比老百姓的衣食住行的消费而言，建筑工程行业确实显得不那么标准化。但是在互联网+的创新道路上，我们不必奢望一步到位的全面线上化，比如说幕墙门窗的采购招标，复杂，充满博弈，短时间就把线下招标整个程序全部都线上化，显然是不可能。但是我们在定标之后，从签约、履约到关键节点的进程控制，支付，关键材料正品的把控，客户评价，工程资料档案，完全可以线上化，甚至移动端化。进而随着技术的不断进步，再逐步将线下的工作一步一步搬到线上来。

最后简单说说大猫。大猫是垂直行业的垂直电商，今天我们说大猫是一个符号，是中国建筑门窗幕墙行业行业互联网化的第一面旗帜。大猫不是一家私人公司，随着资本的进入，大猫也将很快挂牌，成为一个人人都可以投资的公众公司。大猫不会停留在一个单一功能的平台上，大猫的使命是为推动整个行业的互联网化，贡献自己的一份力量。大猫期待着整个行业的互联网+日渐深化，期待着行业大众创业万众创新格局的升华，大猫为此而不懈努力。最后祝大会取得圆满成功。谢谢。

主持人：谢谢李总。李总的思维是理科生，表达是文科生，很有趣。我觉得互联网+是在编织黎明，却放牧了黑夜，让故事丢失了细节，却成为了伟大的诗篇，祝你的大猫成功。

下面有请启迪协信产业研究院院长徐鹏先生为我们发布启迪协信产业研究与全联房地产商会共同研究编写的《2015年中国产业地产发展报告》。

徐鹏：感谢给我这样一个平台来讲这个事情。感谢前面诸多演讲人帮我做了非常多的工作，我有信心把这一报告演讲控制在15分钟之内。谢谢。

题目是《2015，在一起，中国产业地产行业发展趋势分析》。我进这个行业六年了，去年之前很多企业模式还非常清晰，亿达自持办公方面，拿住宅的现金流利润来覆盖平衡。联东大范围拿工业土地，专门做厂房，非常清晰。但是从进入去年下半年到今年的时候，作为一个行业的从业者、观察者，突然发现有点看不明白了，大家都发生了很多化学变化。这种化学变化是从哪儿来的呢？我个人认为从这种“在一起”而来的。所以我们就把今天的题目定名为“2015，在一起”，我们认为这是一个趋势。为什么在一起呢？我往下跟大家一块来交流。

2014年产业地产商的日子过得怎么样？我想去年大家日子都不会太好，几个方面。

一方面，很多事业单位、国企购置物业的行为停止了，另一方面，虽然服务业在不断发展，但是整体来说，就我们而言，去年产业地产和前年相比是打了平手，略微有所发展。华夏幸福依然最大，但是包括住宅板块，产业服务大概在100名左右。从销售业务来看，这十家上市公司的规模70.4亿，比住宅还小很多，70.4亿在住宅里很难排到前100名，销售收入增速比住宅稍微快一些，达到25.2%。这是去年的数据。

去年我们可以非常欣慰的看到，大家的运营质量上升了，去年这些上市企业，大家在运营能力上都下了工夫，存货周转率和流动比率都有所上升。盈利能力，产业地产明显优于住宅企业，从净利润和增速，包括净利润率ROE来看，可以看到明显高于传统住宅企业。从全行业来看，ROE只有6.8%，所以产业地产15.8%还是高于全口径的产业地产公司。

整体布局，这几家企业还是在一线和长江经济带等发达地区进行布局拿地。排在第一的是华夏幸福。

这些词我们是想表达什么呢？产业地产发展的边际条件在不断变化，刚才不少嘉宾也讲了，这里面互联网金融和REITs会为产业地产的发展带来什么？带来轻资产化自持的问题的解决，轻资产并不代表你自己不去开发、不去持有资产，而在你拿地的时候，在资产进行销售的时候，如何不把它放在项目公司里，而把项目公司关闭到。而一路一带、京津冀一体化的区域重点的发展，也比之前有所变化。我们针对长江经济带来发展，具体来说就不多加解释了。很多政府文件不能收紧，包括众创空间，包括自贸区PPP模式，都给大家带来了非常多的新的玩法和新的商业模式的变化。

产业地产变成了房地产的专业化黄金时代的重点抓手，五大特点，搞房地产的人都知道，我不细讲。我个人认为这不是白银时代，而是专业化的黄金时代，谁越专业化，谁就越赚钱。ROE不见得会降低。

产业地产市场越来越大，为什么很多企业在产业地产上找不到北，关键是你能不能分清你服务于哪些企业，这很关键。这些企业服务对象不同，所需要配套的资源、选址的位置、建筑形态、后期的园区服务、其他基金的配套，都不一样。第一种我们认为是最大的主流，就是未来服务业的发展，去年我们曾经发布了一个报告，就是探讨一下未来产业地产的市场规模，我们认为是万亿级规模，结论就来自于服务业的发展。中国经济如此低迷，但是就业没有出现明显的变化，就是因为有服务业。服务业的发展带来了大量的物业的租赁和购置的需求。

我们如何来满足、如何配套服务？服务业也在分，有传统的服务业，有物流。也有高端服务业，包括我们协信正在做的科技、治理、第四产业。要有什么样的改进呢？制造业有没有市场了？我们认为依然有。过去很多做厂房的产业地产商更多做的是什么呢？搬家的工作，企业从市中心搬到郊区，买一栋楼搬过去。但未来这些制造业就像刚才陈教授讲的一样，北京究竟会不会再存在制造业？我们认为也是会存在的，只不过未来制造业会向什么方向发展呢？就是小企业、智能化、批量化、包装化方向发展，他们需要什么样的物理空间？恐怕现在大部分标准厂房是不能满足的，需要新的业态。第三个大众创业万众创新，这些中小企业需要什么样的物理空间？交通便利、配套齐全，不可能跑到荒郊野岭去做，你给他们提供什么样的物业，从哪里拿到地，怎么去做。

这三个细分市场都在不断壮大，而且都在特别专业的产品、特别专业的服务，各位产业地产商你们究竟是哪种客户，或者哪种客户下面的新客户。大众创业，你是孵化器还是加速器，是新三板还是其他的。

我们对产业地产的判断，处在战略整合期，模式重构，资本的野蛮人已经到了门口。

我们梳理了一下2015年上半年很多著名企业的新闻，不是在联合，就是在共建，不是在战略合作，就是在联合，或者合并，所以我们认为2015年产业地产的年度关键词就是“在一起”。和哪些人在一起呢？第一个就是合并，刚才杨总说了，启迪和协信和合作，不是的，我们是合并的，我们成立了一家新的公司，提出的目标是作为全球领先的科技城的投资商和运营商，未来五年要达到千亿市值和千亿规模收入。所以我们不是抱团取暖，而是强强联合。我们双方认为是被对方深入的互相需要，我们是真正在一起。这是第一个在一起。

第二，与资本的结合是第二个在一起。

第三是政府和政府在一起，我们之前说关注民办，或者和政府合作，现在不是合作，而是合资了，PPP模式，混合所有制，有利于我们扩大杠杆，获得政府的支持。

第四个在一起就是和龙头企业在一起，龙头企业是你的客户，还是战略合作者，还是财务投资日，还是产业服务提供者，您选择不同的企业可能起到的作用是不一样的。华夏幸福基业和中国航天科工集团、卓尔和阿里巴巴在一起。

第五是与园区客户在一起。我们梳理了这些上市公司所有的年报，大家都在提，要做产业投资，做产业空间的提供者，也做产业发展的时间商、合作伙伴。

第六是与创业者在一起，在这个风口上，这个产品也在不断的发展，我们今年年底在重庆也会出现我们自己的众创空间的项目。这个发展有不同模式，第一个模式就是做孵化器，孵化器是不赚钱的，是亏钱的，那么后面跟着是什么赚钱？基金产业投资赚钱。搜狐3Q算了一下，他们望京的周边的租金在6块钱左右，平均每平米租金是18块钱，是靠长租变短租，大空间变小空间分割，酒店式的赚钱，是否会这样做呢？我们未来还会有青年社区、创业商街也是在大众创业万众创新的风口上，或者在这个的倡导下，这个盈利模式其实就是我们认为一个热点的非常致命的问题，很多人在做，究竟怎么赚钱，很多人在想。现在大众创业、万众创新，孵化器推动众创空间，我们也很想未来再收一批类子的物业。

第七个是和员工管理人在一起，和事业合伙人在一起。是塞班模式还是苹果模式还是安卓模式，因为操作系统这样的平台，能否让你的建筑产品供应商、园区服务供应商、自雇者、创业者、管理层、员工找到自己的模式，是非常重要的一环。我认为我们启迪协信将来要做的是安卓这一块，既有自己的硬件，也可以在别人的硬件上生长，这样的在一起，您准备好了吗？

第八个是互联网+，我个人从开发商的研究角度来说一下产业地产，有两个环节我特别期待、特别害怕，第一个环节就是刘凯总做的选址通，我发现大量信息是冗余的，95%的信息是不适合他所在企业的园区和产品的，只有5%是会上报上来的，而这5中只有1%是适合的。第二是园区服务商，过去我们做园区服务更多是高频的园区服务，比如餐饮、政务注册、融资等等，这些服务的特点是高频。企业无时无刻不在用，但是我们发现园区里面还有一些服务是低频的，有可能这个企业一年才用一次，我不可能为这一个园区再配备相关的服务了，怎么办？互联网+，谁能打造这样一个园区服务的平台，可能也是我们开发商所需要的，也是我们现在所害怕的。因为它既可以服务于我们，也可以把我们变成它的代建商。

下面一个众筹和众包，最近众筹概念和众包的概念很火，包括REITs，包括基金，轻资产怎么玩呢？就是通过众筹、众包的思想，把我们的资金成本利用一些低资金、闲散资金把它替换出来，把一些高成本的服务，利用一些点式的、闲散的资源和服务替换下来，所以我们认为互联网思想在众筹众包这一块是非常让我们觉得兴奋和害怕的。这就是我个人对互联网+的理解。

今天大家相聚在这里，未来我想在座的各位也有做许多领域的朋友，未来我们能否在一起，未来在我们启迪协信的平台上来生长，集成更多的业务，也是我们所希望的。

启迪协信科技产业研究院，目标就是做最接底气的产业地产研究机构，我们所有的研究和理论都是为了实践，不能接地气的实践，包括不同的概念，我们会想它怎么能够到我们的商业模式上。希望以后我们能有更多的沟通和交流。谢谢大家。

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