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上半年东莞楼市走牛下半年供地回暖

https://m.biud.com.cn 2015年07月08日10:50 家居装修知识网

　　今年上半年，很多东莞市民的心情喜怒无常，尤其是那些在股市与楼市之间徘徊的市民，更是如此。

　　都说行情在绝望中产生，去年上半年东莞的楼市与如今相比，简直是冰火两重天。2014年上半年是楼市最糟糕的一年，开发商的库存高企、资金链紧张，购房者的观望情绪浓重、怕买完就跌。

　　后来，通过房企自救和政策利好，东莞楼市逐渐回暖。去年底央行降息后，房地产市场正式走出阴霾，而今年以来的几次降息降准，以及年初的“3·30”政策则为楼市注入了一支强心针，楼市开启“新常态”。

　　据东莞中原研究部的监测数据显示，东莞在今年上半年住宅成交面积达411万平方米，同比涨90%，创历史同期最高位。而在价格方面，今年上半年东莞住宅均价为每平方米9463元，同比上涨3%，洋房和公寓等普通住宅的均价为每平方米8664元，同比上升2.36%。

　　上半年东莞楼市的亮点，一是改善户型的热销，二是临深片区受热捧。

　　据笔者了解，与近几年每年上半年住宅成交结构相比，2015年上半年东莞住宅成交中，70-120㎡成交占比明显上升，主要来自于90-120㎡改善型产品的成交，这一部分的成交占比超过了40%，这与新政所鼓励的满足居民个人改善型住房的需求是一致的。

　　临深片区则一直是近年来东莞房地产市场的热点区域，今年上半年，临深片区住宅成交面积达到119万平方米，约占东莞住宅成交量的30%。与此同时，临深片区的均价也随着深圳房价的飙升而水涨船高，今年上半年塘厦、凤岗的成交均价排在全市前列。

　　和火热的楼市行情不相符的，是上半年东莞土地市场的偏冷。土地市场通常反映楼市的预期，在今年上半年红火的行情后，开发商的资金链普遍有所松动，但不少企业拿地的意愿未见太大改善。

　　今年上半年，东莞每月成交商住平均只有1到2宗，一线品牌房企土地储备明显不足，万科、碧桂园、中信等龙头房企在大力“扫货”，继续扩张，但土地成交的溢价并不高，2013年时候的百轮竞拍已不复存在。与此同时，万科、碧桂园均和东实集团合作，看中的是其背后的土地资源。

　　这很大程度上与政府放缓推地节奏有关。有关统计数据显示，上半年东莞土地供应面积312.13万平方米，比2014年同期减少5.77%，比2013年同期减少3.36%。其中，商住地供应占地面积50.36万平方米，比2014年同期减少56.73%，比2013年同期减少11.59%。

　　商住地供应的大幅减少，表明政府有着强烈的惜售心态。据笔者了解，过去几年东莞土地供应超标，必须尽快着手实施建设用地减量规划，大力推进“三旧”改造工作，盘活存量土地。这意味着，东莞政府未来都将控制新增土地的供应量，商住地首当其冲。

　　据统计，近期东莞将出让商住地6宗，占地面积合计30.67万平方米，下半年土地供应量开始有所回暖。

　　笔者认为，虽然目前去库存仍是当务之急，但对于未来一段时间而言，土地供应量值得重点关注，因为这直接制约着楼盘的新项目能否持续推出。