近年来,“广州失去一线城市地位”的论调甚嚣尘上,而作为经济重要指标的房地产业,广州亦面临深圳、佛山前后夹击的态势。受益于豪宅市场的爆发,今年上半年深圳楼市成交金额已超越广州,而松绑限购后的佛山则大抢广州客,成交面积也领先广州。在失去成交金额与成交面积两项桂冠后,广州楼市的回暖似乎有点相形见绌。下半年,广州楼市是否还有后劲重新夺回珠三角龙头位置,这将是一场严峻考验。

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  同时失去两项第一

  今年全国楼市筑底完成,上行趋势出现。尤其是一线城市中,广深两地同时走出低谷,三线城市中,回暖排名前十的城市中,有一半来自珠三角,其中又以佛山最为突出。作为珠三角的房地产龙头城市,尽管今年上半年广州的房地产市场大幅回暖,但面对珠三角其他兄弟城市的有力竞争,广州似乎呈现力不从心的感觉。

  在近日由中国指数研究院举办的“2015年广州房地产市场形势报告会”上,广佛深三城市场的相互博弈成为焦点议题。世联行集团首席技术官黎振伟甚至透露,从今年上半年来看,广州楼市在销售金额上已经落后于深圳,在销售面积上又落后于佛山,同时失去了珠三角销售金额和销售面积两项桂冠。

  世联行数据显示,深圳上半年成交面积为315万平方米,同比上涨121%,成交金额为882亿元,同比上涨166%,成交均价则为28040元/平方米,同比上涨20%;而佛山的成交面积为665万平方米,同比上涨46%,成交金额为589亿元,同比上涨36%,成交均价为8865元/平方米,同比下降7%。作为珠三角区域老大哥的广州,上半年一手楼成交面积为495万平方米,增幅为22%,成交金额为728亿元,增幅为19%,而成交均价为14706元/平方米,同比下降3%。从各项指标来看,广州均处于深圳与佛山之间。

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  深圳佛山楼市火爆

  买家排队抢购、开发商连夜涨价、天价楼盘迭出……深圳楼市在今年大爆发,原本因为供应量连续下降而被人有所忽视的深圳房地产市场陡然间成为了全国的焦点。数据显示,2014年,深圳新建商品住宅成交403万平方米、同比降8.0%。而2015年1-5月,深圳新建商品住宅已成交238万平方米、同比增100%。今年以来,深圳单月成交持续正增长;而全国商品住宅成交面积直到5月份才开始持平、结束负增长态势。在黎振伟看来,深圳以改善型需求率先启动,最终引领市场回升。“特区内成交的套均总价超过500万元、套均面积达111平方米,基本上可定义为改善型的客户购买。” 黎振伟表示深圳是一个非常有活力的城市,用两个数据就可以体现出来:在四个一线城市中,近五年深圳的小学在校人数增幅最高、金融机构本外币存款升幅最高。

  对于佛山楼市的火爆,不少人把原因归结于佛山松绑限购政策,广佛交界的楼盘抢走了大量广州客,事实上这的确在佛山楼市的回暖中是个非常突出的因素。“广佛东部交界区域,不到佛山1/10的土地面积,成交金额达到市场总量的1/4,5个月销售109亿元。”黎振伟表示,2015年1-5月佛山新建商品住宅市场成交434亿元;南海区占到佛山市总成交额的48%;而广佛东部交界区域成交109亿元,占南海成交额的52%,占到佛山成交额的25%。

  分析

  下半场广州还有机会?

  目前来看,广州、佛山市场处于稳价走量阶段,客户对价格的敏感度较高;深圳市场投资客入市,市场迅速升温,走出“量价齐升”趋势。随着深圳、佛山一轮强劲增长过后,步伐稳健的广州下半场仍有机会扳回局势。

  从三城政策看,佛山行政干预退出市场,深圳“外地人” 入市门槛低,而广州“双限”政策没有变化;这就是为什么广州成交面积不如佛山,成交金额不如深圳的主要原因之一。

  面对来自深圳、佛山东西两翼的“夹击”,广州楼市能否重新夺回龙头地位?在业内人士看来,广州楼市仍不乏增长后劲,而深圳、佛山的市场爆发,也有不少隐忧。 黎振伟认为,深圳市场需求量剧烈释放的背后,房价猛增,下半年的增幅或将趋缓。他拿出一组数据称:深圳上车盘(22-30岁年龄段客户购置的住房)、即刚需置业门槛也在逐月上升,目前已达265万元/套,而广州为158万元,佛山为79万元。价格的快速上涨,会削弱一部分潜在客户的购买能力。2010-2014年,深圳购房群体呈现年轻化趋势,35岁以下购房者占比增至67%;2015年,该比例近5年来首次下降,减至60%。

  而在佛山方面,产业升级带来了大量“三旧改”产业土地供应,也带来了市场的高库存。截至2015年6月,佛山市场价格振幅最小,把“市场交给市场”并没有带来市场的连续暴涨,客户敏感度比广州、深圳高。

  对于广佛深三地来说,下半年仍是楼市上升期,而开发商的务实,也让华南楼市竞争加剧。从上半年来看,全国前二十大房企中,6成房企业绩同比增长,而增长的企业中又有一半是华南区域房企;几乎所有领先企业,都注意到了客户敏感度上升的问题,均采取了“以价换量”的销售策略。

  业内人士判断,市场运行受到宏观政策、地方政策、“以价换量”、库存去化速度等因素影响,各个城市成交量将会继续出现分化。广州面临“地王项目入市”带来的房价被拉高问题;深圳面临价格上涨过快带来的调控风险上升问题;佛山面临产业转型带来的土地大量供应,库存去化难度上升的问题。

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