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广州楼市基本面不错

https://m.biud.com.cn 2016年02月13日11:46 家居装修知识网  
  大年初一,到楼市转了一圈。没想到楼市行情还真有点上蹿下跳的“猴样”——原本以为火爆的楼盘却冷冷清清;几个稍偏的楼盘反而因为有特色,看楼客不少。猴年楼市该怎么应对,还需仔细思量一下。

  谋事首先谋势,这是天时。2016年经济发展情况如何直接影响楼市运行态势,了解经济大势是每个欲要进入楼市的人首先要做的事。综合来看,2016年经 济仍面临比较大的下行压力,钢铁等产业面临一定困难,但是部分转型比较早的地区亮点开始显现,这自然会影响到房地产。广东是全国转型最早的地区之一,初步 度过阵痛期,成效已初步显现,广州作为一线城市更是保持了良好的发展势头。因此,在经济大势的护航下,广州楼市有基本的保障,该出手时就出手。

  看完天时,再来看地利。作为一线城市,加上居于珠三角中心,广州拥有天然的地域优势。因为执行了比较严格的调控政策,广州楼市最近几年都比较稳健。尤其 应当注意的是,在一线城市最近一轮的楼价上涨潮中,广州楼价一直保持稳定,成为一线城市的楼价洼地。随着国家供给侧结构性改革的推进,楼市的一些利好措施 相继出台,加上广州的“十三五”规划出炉,广州楼市价值定会被发掘,会吸引人员和资金进入,这会对楼市起到支撑作用。因此,广州楼市还是有底气的。

  最后看看人和,毕竟人气是最影响楼市的因素之一。这方面,广州作为千年商都,一直吸引了比较大的人流。南沙自贸片区建设推进、电商业的加速推进,会让广州的发展如虎添翼,更会带来庞大的物流和人流。由此产生的居住需求,会对广州楼市产生顶托作用。

  虽然总体向好,但具体到某个时段、某个地段、某个楼盘,还是要具体情况具体分析,这虽是一句老话,但绝不是废话。

  记者 刘丽琴

  “地王”盘来了 楼价会涨

  新春期间,广州楼市表现平淡,既没有房企大张旗鼓地优惠促销吸客,也不见买家蜂拥看楼买楼的热潮。新春二月淡静的楼市开局,让业界对后市难免产生一丝担忧:2016年的房价到底会怎样走?

  不久前,地产名人任志强放言:“只要经济是增长的,房地产肯定在持续增长,现在不买房再等30年。”对于2016年房价走势,任志强再发“神”预 测:“2016年房价还将继续上涨!”房地产大佬孙宏斌也直言,现在地价贵得“邪门儿”,一、二线城市的地价相比前两年翻了一番。国泰君安首席宏观分析师 任泽平也表示,未来一线城市房价将涨一倍。

  数据显示,2015年,房价整体呈现“止跌、反弹、趋稳”的格局,全国70个大中城市在时隔15个月同比下跌后,2015年12月房价首次出现同比正增长,且环比、同比双上涨。这一方面反映了各类刺激政策的显效,另一方面也利好楼市基本面的改善,强化看涨预期。

  2016年,多数业内人士认为一线城市房价还得涨,重点二、三线城市房价也是反弹可期,只有严重过剩的三、四线城市房价才可能出现下探。

  看来,“一线城市房价涨”已成业界普遍预期。不过,值得关注的一点是,房价涨其实是源于高地价的“哄抬”。2015年以来,无论是北上广深等一线城市还 是合肥、南京、武汉等二线城市,均“地王”频现,由此催生的“被豪宅”现象将导致“伪豪宅”当道,在畸高的地价、面粉贵过面包的形势下,这些城市的市场竞 争将更加激烈,并导致很多新房价格远高于周边二手房,严重偏离市场价值。所以,2016年将是高房价的市场,竞争将更加激烈,混战局面也将相当惨烈。

  合富地产研究院的报告显示,2016年广州全市将有十几个“地王”项目集中入市,预计可能会抬高住宅成交价格。经纬行研究中心的分析报告也认为,经过 2015年土地供求集中释放,预计2016年楼盘量会增多,土地出让集中的区域供货量大,将加剧各楼盘的去货竞争。而由于中心区潜在新盘多为高成本拿地, 有机会拉升全市均价。   记者 王荔珏

  “存量房时代”你买哪里?

  有机构统计过北上广深近三年的楼 价,得出结论:两年来,深圳楼市均价上涨幅度最大,超过30%;北京、上海也有较大涨幅,超过10%;而广州则基本保持稳定。这说明一个问题,广州新开发 的郊区楼盘占了很大的比重,拉低了整个市场的价格。中国有一句俗话,叫“缺什么补什么”,中央提倡“去库存”,广东也正拟订“去库存”政策,但广州目前并 没有取消“限购”的打算。

  2015年,为了刺激楼市交易,银行也积极配合,在首套房贷利率上,广州有10家银行可以做到8.5折,其中 最低可以做到8.2折,百万元房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。针对“刚需”购房者的公积金贴息方案已经落地,针对不限购城市的首套房首付比例 降到两成,所有的政策就摆在这里。不过,人民币贬值可能导致房价下跌的隐忧也在。

  我更相信市场本身的力量——供需之间的博弈。按照国际 标准,城镇家庭户均套数达到1.0,就意味着房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,进入“存量房时代”。广州应该早在N年前就达到这一数值,所 以,未来楼市增量房的增速将递减,对于未来房地产市场需求特征来讲,会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

  事实上,广州楼 市增量房的增速已经进入递减时代,楼市的区域差距也在不断扩大,珠江新城最贵楼价超过10万元/m2已不奇怪,天河、越秀、海珠以及荔湾等老城区,房价都 会上涨,而新兴区域的房价,即使涨也只会小幅上涨,因为供应量摆在那里,比如增城。再看去年房企买地的积极性和他们选择的位置,竞争激烈、溢价高的地段, 楼价一定坚挺向上。

  同一地段的楼盘,有的人声鼎沸,有的门可罗雀,对于投资者而言,选择哪类楼盘还是很考眼光的。

  记者 梁红举

  今年房企拼什么?“爆款”!

  2015年一线城市和部分取消限购的二线城市在“央妈”各种开闸放水式政策利好下,打鸡血般出现明显复苏。就算像广州这样“稳”字当头的大城市,楼价虽 然上涨幅度不算大,但成交量却是实实在在地增加了三成,与2013年的历史最高峰打成平手。然而,楼市并不能总是打鸡血,鸡血打多了效果就会越来越弱。事 实上,今年临近春节前,广州楼市的成交量明显“速冻”,除了因为大家赶着回家过年或者旅游外,也反映在整个经济大环境压力巨大的当下,买家的购房预算和资 金未必充裕。

  留意周围朋友,会发现大家都面临不小的经济压力。“去年单位就开始明显降薪,比最好的时候降了大约三成,幸好我们买房买得早。”一位电力企业的工作人员表示。有两位原先在民营企业拿着高薪当部门总监的朋友,也在去年下半年因为公司将整个部门裁撤而不得不加入失业大军。

  一方面,买家对买房和换房会因为收入的不稳定而更加谨慎。另一方面,面对房地产市场“白银时代”,开发商在产品设计上也比前几年更加用心。随着“二孩” 政策全面实施,现在楼市最抢手的莫过于那些高性价比的四房产品。拥有灵活空间、能容得下一家四口,甚至还有大阳台、大花园,适合大家庭10年以上长期居住 的产品已成为楼市“爆款”,在“刚需”买家青睐的区域,每次推出都即时售罄。2016年楼市竞争将更加激烈,平庸的产品将被市场加速遗弃。记者 陈白帆

  “排队看二手房”预示什么?

  最近一个中介公司高层发朋友圈称:“看楼梯楼二手房都要排队看房”,不禁让人吓了一跳,二手楼要排队看房的盛景估计还是在2007年楼市高峰以及2009年楼市“V形”反弹时才出现过。

  根据广州市房地产中介协会最新发布的1月份成交报告显示,广州市1月份二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为51.46万平方米和 53.91万平方米,环比分别下滑7.56%及16.33%,但同比均翻倍上升。请注意,这里同比是相比2015年1月份,去年春节是在2月中下旬,1月 份本应还是正常工作周期,但今年春节是2月上旬,1月份过年气氛已很浓郁,市场成交缩小,考虑到节日因素的影响,今年1月份二手房成交同比去年依然获得翻 倍上升的业绩,的确是让人惊喜。

  记者 李凤荷

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