近期，关于深圳楼市降温的消息颇多。比如7月第一周一手房和二手房成交量，环比上周皆大降14%；新盘弃购现象增多；有房东为股票而降价10%急抛房；深圳中原报价指数为63.6%，较上周大降8.3个百分点，市场出现大幅调整，业主报价提升速度减弱。
过去半年多，深圳成了全国楼市的标杆。从全市新房成交均价看，上半年同比上涨20%，其中南山区以39%的涨幅领涨全市。从实际情况看，部分热点板块上涨五六成，这一幅度远超其他城市，如果放在今年一季度，可以说是“万绿丛中一点红”。于是，深圳楼市成了一支“妖股”，有点像今年二季度股市疯牛行情中的“全通教育”。其一举一动，自然引人关注。
笔 者长期跟踪研究全国及主要城市的楼市变化，去年底就开始发现深圳数据异动，除了成交量自去年10月开始大增，去年12月深圳房价明显环比上涨，这在全国 70城房价指数体系中，在其他城市仍在下跌的背景下，自然鹤立鸡群。过去两个月，我曾经公开表达过深圳房价上涨过快，涨幅偏大，投资者已不宜激进式购房。
本文，重点分析深圳下半年房价走势，暴涨过后，会否立即大跌？如果领头羊倒了，其他城市的房价是否也涨不起来了？
首先，不宜拿周度数据研判大势。有新闻和业内人士，认为一周成交量比上周下降了一成多，就认为市场降温了，房价要跌了。在笔者看来，这种市场分析方式不靠谱。从房地产短周期来看，分析市场应以季度和月度数据为主，周度时间太短，难以断定市场是否转向。如果说季度数据可反映短周期的主浪形态，那么周度数据只能是浪花。如果研究楼市的长期趋势，年度数据才能反映主浪走向。
比 如，一个月之前，同样有媒体报道：6月第一周，深圳新房和二手房价格比5月最后一周分别下跌了6%和5%，不仅没有“日光”，而且开盘居然出现了“弃 购”。结果呢，6月全月新房成交量环比5月新房增长23%，同比增长209%；二手房成交量环比增长18%，同比增长292%。也就是说，忧虑6月第一周 的成交下滑，没有任何必要，纯属杞忧。
其次，不宜高估股灾对楼市的影响。6月15至7月8月的股灾，确实让股民财富大缩水，部分利用杠杆的股民被平仓，损失更惨重。由于深圳是我国的资本重镇、金融中心之一，上半年房价暴涨，就有股市疯牛财富效应外溢至楼市的因素。反之，股市大跌同样会影响楼市需求，但不宜夸大程度。况且，国家政策纷出之后，股市必定反弹。政策底与市场底，基本探明，对深圳楼市负面影响最大的时点已过。
再次，关注房地产政策变化。市场调控政策的重要功能，减小市场波幅。深 圳房价暴涨后，必然会引发当地政策变化。比如，5月29日市规划国土委发布《全力保障房地产市场健康有序发展的意见》，提出加大住宅用地供应力度、继续执 行限购等措施。近期。深圳部分银行收紧房贷，建行等已将首套房首付比上调至四成，首套房贷款利率上浮5%-10%。尤其是房贷收紧之后，将会抑制房价上 涨。不过，当前全国楼市处于复苏初期，全国性政策不可能收紧，所以单靠深圳当地政策收紧，估计效果不会显著。下半年，深圳房价不太可能因此而大跌。
最后，外部环境不支持立即大跌。从大的外部环境看，经济仍未企稳，所以经济政策仍保持宽松，尤其是货币政策还有进一步放松的空间。虽然一线城市和部分二线城市成交量明显反弹，房价开始反弹，但土地成交、新开工、房地产开发投资等指标仍低迷，国家不希望楼市复苏进程中断。而深圳作为本轮全国楼市上行的领头羊，不可能被宰掉。
总之，虽然我是最早预警深圳楼市过热的专家，但至少对于下半年的深圳房价，并不太悲观，市场降温，房价下跌，需要一个过程。提醒业内外人士，不必大喜大悲。下半年深圳房价以高位震荡为主，而明年小幅回落的可能性较大。
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评论：房价会再次起飞吗？
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