[摘要] 随着全国第八座大悦城落子杭州，中粮系“五年内交付20家大悦城”的战略野心再度曝光。
时代周报记者 马浩宇 发自北京
整合更名之后，中粮系麾下的大悦城地产有限公司（00207.HK，以下简称“大悦城地产”）展开一番逆市扩张。随着全国第八座大悦城落子杭州，中粮系“五年内交付20家大悦城”的战略野心再度曝光。
一时间，大悦城地产又被推上舆论巅峰。拓展版图本是好事，但摆在大悦城地产眼前的，还有上半年盈利大幅下滑的预警，以及截至去年底仅90万平方米总土储的“断炊”风险。
大悦城的不断扩张，正是中国开发商“跑马圈地”商业地产的一个缩影，但商业地产竞争加剧和电商冲击等一系列挑战，也使得大悦城新项目的运营道路充满未知数。截至去年底，大悦城地产的现金流入净额为-29.62亿元。
如何在规模与利润间找到平衡？时代周报记者就此联系采访了大悦城地产。
品牌整合坎坷路
2004年12月，国资委一纸任命，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁就任中粮集团董事长，中粮系地产业务整合计划便被提上日程。深谙资本市场之道的宁高宁，就职第二年就通过借壳深宝恒将当时主营房地产业务的中粮地产带进A股。
彼时，宁高宁希望在一个体系下的中粮地产、商业、旅游、酒店等齐头并进。中粮系住宅和商业地产分野格局在当时萌芽。不过直到2013年12月，以商业地产为主的中粮置地才正式登陆香港资本市场，与A股上市的中粮地产并肩存在。
走走停停长达10年之久的中粮系地产业务整合终于迈出一大步。在此之前的多次“整而不合”，令中粮地产和中粮置地在业务、股权、甚至管理都出现混乱，同业竞争屡屡被外界诟病。他们业务交叉点集中体现在对“大悦城”这一商业品牌的追逐上。
此前，自2007年第一座大悦城—北京“西单大悦城”开业以来，全国已陆续有西单、沈阳、朝阳、上海、天津、烟台等6座大悦城投入运营，另外深圳、成都大悦城也都处于筹备阶段，但大悦城的品牌归属却一直都并不明朗，如深圳、沈阳、成都等大悦城项目归属权在中粮地产。
同样，在住宅领域双方亦有交叉，如以商业地产为核心的中粮置地，其2013年的收入中有六成来自旗下四个高端住宅项目。
作为首批六家央企改革试点之一的中粮集团，在去年重点厘清地产业务同业竞争难题，2014年11月，中粮集团将6个大悦城项目注入中粮置地，并将中粮置地改名大悦城地产。
在今年年初业绩发布会上，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，公司内部强调大悦城综合体这个品牌，即专注于以大悦城为主的商业地产发展。
五年运营20个大悦城
今年7月8日, 全国第八座大悦城正式落地杭州。周政在杭州发布会上称，未来计划2-3年完成11家大悦城的打造、5-8年内大悦城将增加至20-30个，其中深圳和南京兴建大悦城已进入筹备阶段。
对于未来的前景，大悦城方面显得信心满满。在回复时代周报记者的采访提纲中，大悦城方面称，“公司计划借鉴烟台大悦城的经验，有序地将大悦城的成功模式复制，力争通过持有和销售业态的合理配比，实现滚动开发”。
现实是否如此乐观？大悦城2014年年报显示，截至去年底，其土地储备面积仅90万平方米，待开发的土地使用权面积仅55.85万平方米。具体来看，这仅相当于9个朝阳大悦城大小的土地储备，让大悦城地产的未来扩张蒙上“断炊”风险。
近两年，中粮置地甚少公开拿地，在未更名成大悦城之前，其曾在去年初制定了新增100万平方米土地的计划，最后却仅在海南拿了三块住宅用地，目标完 成度仅15%。今年4月，大悦城地产以12.08亿元竞得上海某地块股权，使用权面积约为2.5万平方米，总建筑面积为8.3万平方米，这几乎是两年来大 悦城商用土储的唯一“进账”。
面对质疑，大悦城地产在回应中称：“未来5年，公司希望通过合作开发、轻资产等多种方式在一、二线城市完成20个大悦城（含现有的8个项目）的布局。”
“大悦城地产的盈利主要靠大悦城的项目来支撑，其中又以北京为主，如果到了其他地方进行项目复制，显然效果未知，这和当地的消费力和黏性客户都是有 关系的。”有熟悉大悦城的业内人士告诉时代周报记者，如沈阳大悦城都是经过调整后，业绩才有所改善，而新项目的拖累和当前商业地产环境的下行，或将使得大 悦城难以避免的业绩下滑。
对于布局一、二线城市的大悦城地产而言，压力不可谓不大。据年报显示，截至去年底其现金流入净额仅-29.62亿元，总有息借款月250亿元，不过其现金及银行结存尚有62.56亿元，元气尚存。
“公司正在积极探索包括轻资产在内的商业地产开发模式，依托央企背景及大悦城品牌，无论在公开市场，还是并购市场，我们仍然有较强的竞争力与议价能力。”大悦城地产回应称，公司适时对部分非核心资产进行处置，回流现金，支持主业发展。
逆势扩张埋隐忧
尽管大悦城计划面面俱到，但市场走低、成本高企和电商冲击时不可避免的问题，这也是困扰行业的难题，近期一系列零售上市公司财报业绩都明显下滑甚至亏损。
若单从大悦城项目的收入上看，其旗下的6个大悦城项目无一例外地一路飘红，其中以天津大悦城为最，营收达20.01亿元，同比增长48.4%。但从其2014年年报的整体来看，却并非那样乐观。
截至2014年底，大悦城地产全年营收57.13亿元，同比下降16.1%，而年度溢利为19.47亿元，同比下降45.0%。公司所有者应占溢利 为16.73亿元，同比下降46.3%。此外其去年每股基本盈利仅0.168元，同比增加-67.3%，外界不由得对其盈利能力产生质疑。
日前，大悦城地产发布盈利预警称，预期截至2015年6月30日六个月的溢利将较去年同期录得大幅下跌。
在回应中，大悦城地产将原因归纳为三个，一是同口径同比的投资性物业评估增值的下降，从而导致净利润的下降；二是自2014年以来，销售型物业可结算资源较少，销售型物业结算收入下降；三是新开酒店项目尚处培育期，收入较低。
易居智库研究总监严跃进表示，从地产公司的财务角度看，经营业绩出现下滑，和项目的入市节奏不连贯是有一定关系的。后续一旦项目入市，那么此类盈余方面的亏空是可以得到弥补的。
在进一步深入开展轻资产模式之前，物业销售无疑仍是大悦城地产获取现金的主要来源。
在年初的厦门会议中，大悦城地产坦言，由于受制于综合体开发的不均匀，今年可售货源仅80亿元，多数集中于四季度，该部分项目2016-2017年方能入账，所以今年收入仍将下降。
事实上，对于物业开发收入的比重仍占大悦城收入四成以上，随着大悦城目前的一些物业销售项目相继步入尾盘销售的阶段，土地储备的不足或将成为制约其未来复苏的枷锁。
“2014年末，公司的收入结构中可持续性收入占比已经超过60%。未来随着销售型物业货源的补充，销售型收入将有所扩大，但可持续性收入仍然为维持在40%左右的比例。未来稳定且持续增长的可持续性收入及不断补充的销售型收入将为公司业绩提供保障。”大悦城地产回应称。
另外，目前商业地产经营难度不断提升，经济下行导致消费力不足，实体商业竞争无序、O2O模式尚未成型，诸多问题都在困扰着商业地产发展。“我们聚 焦18-35岁客群，围绕客群需求变化趋势作出相应变革。”大悦城地产表示，如何最大化地利用客群产生的价值提升经济效益，是今年的研究重心之一。
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