坐拥近10万个商位的小商品城(600415)，见证着义乌市场的成长。义乌市场转型升级的成效如何？商位租金的涨跌是一面镜子。
证券时报记者获悉，今年6月以来，义乌国际商贸城进口商品馆启动了新一轮的招租，已经完成招租的2/3商位中，租金整体上涨3~5倍。另外，“一区东扩项目”预计今年10月正式开业，在即将启动的招租中，租金将在目前定价基础上加上市场化比重。
涨租金挑商户
义乌国际商贸城，是小商品城旗下的最主要物业。朱辛平负责着商贸城五区的招商工作，商户生意的好坏，市场租金的高低，他自然最有感受。
“今年6月以来，进口商品馆启动了新一轮的招商，租金也进行了调整。原来进口馆商位的租金，平均300元/平方米，这一次普遍上涨至1200元/平方米，位置好的区域涨至1800元/平方米。”朱辛平对证券时报记者称。
租金涨跌是物业所有方——小商品城做出的决定，但能否成功执行，还得看市场买不买账。负责招商工作的朱辛平告诉记者，“进口商品馆的商位一共是374个，招商工作9月份结束，目前只剩下40-50个没有出租出去。”
尚未成功出租的商位，并非是没有商户愿意承租，而是小商品城在此次招商过程中，执行了一套严格的筛选制度。
朱辛平称，这次入驻进口馆的商户，主要是2015年义乌进口商品博览会达成合作意向的采购商。此次进口馆的招商，主要根据企业报关单、商品竞争优势等因素决定。从目前入驻商户的情况来看，绝大部分是国外产品的一级代理商。
据介绍，今年6月初，小商品城举行2015年义乌进口商品博览会，其中参展企业1500家，90%来自境外。在4天展会期间，参展企业和采购商达成的意向代理超过1万项，参观和采购客商累计达17.6万人。
租金市场化大势所趋
小商品城以开发经营义乌中国小商品城为主业，目前掌管着义乌国际商贸城、篁园服装市场、宾王市场、国际生产资料市场等，市场经营面积约600万平方米，商位数约10万个，其中义乌国际商贸城营业面积400万平方米，商位约7万个。
小商品城的收入，主要是向旗下近10万个商位收租。目前，义乌国际商贸城的普通商位租金是2000～3000元/平方米/年，单个商位的面积8平方米~15平方米。换而言之，义乌市场的繁荣与否，决定着小商品城收入的高低。
近年来，随着全国各地商品市场建设步伐的加快，同类型市场的竞争加剧。同时，随着电子商务等新兴商业业态的快速发展，商品交易市场面临的竞争日趋激烈，义乌国际商贸城也陷入困境。
迫于商户的生存压力，2014年4月，小商品城发出了下调租金的通告，即公司下属国际商贸城五区市场和篁园服装市场原三年期商位的使用权于2014年4月19日到期，公司通过前期综合调研，决定由原协议使用权人办理下一轮使用手续，但租金相应减少近1.79亿元。
熟悉小商品城的投资者都知道，义乌国际商贸城进口商品馆商位数量有限，此次租金的涨跌不足以影响到小商品城的业绩，但其传递出的信号不容忽视。至少从侧面说明，义乌国际商贸城租金止跌回升的苗头已现。
实际上，不仅是进口商品馆的涨租已成事实，即将招商的“一区东扩项目”也值得期待。2012年启动的一区东扩项目，位于义乌国际商贸城一区市场东面，项目总用地面积8.15万平方米，项目总建筑面积为21.54万平方米，商位数2892个。目前，项目建设已进入收尾阶段，预计今年10月义博会期间开门营业。
虽说一区东扩项目的招租政策尚未出台，经营户也不希望涨租，但随着义乌市场转型升级成效的显现，“一区东扩项目”租金的高起点定价是市场的普遍预期。诸多经营户反映，目前，小商品城一区市场的年租金，每个商位也就3万~5万元，但是市场上的二房东，早已把商位租金炒到百万的天价。一区东扩项目的租金，没有道理与现在一区市场一个水平。
义乌市场相关人士对记者称，义乌国际商贸城的租金市场化，是义乌市场的发展方向。即将启动招商的一区东扩项目，届时在目前定价基础上，加上市场化比重是大势所趋。
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