上海楼市的行情,始终是在纠结之中重现希望,而又会在任性之时产生焦虑。楼市行情的变化,得失于“内因”,同时,也会遭受“外因”牵连。
因此,分析和展望今年上海的楼市现状和发展趋势,真的不得不把股市也扯进来,且更应关注于楼市政策的变化动态,因为这是真正的“国计民生”之大事。今年上半年上海楼市走出了一波量价齐升的红盘行情,其直接原因是政府楼市调控政策的放松,以及银行降准降息货币宽松政策的影响。
同时,我们也不可否认,上海今年1-3月的楼市行情还是比较平稳的,而从4月份开始回暖,5-6月楼市迅速进入上升通道。这股新增的强大市场购买力的形成,离不开股市创造的财富效应,不少人提前减持股市资金转入楼市购房行列。
确实,今年上海上半年的新建商品房成交量超过了600万平方米的良好市场景气线,而成交均价也创出历史新高,达到每平方米3万元以上。最明显的例子是,闸北区的房价不仅站上了单价7万元,且能保持热销,这是上海楼市红盘行情的真实写照。
但令人担心疑虑的是,今年股市过山车般的“冰火两重天”行情,是否会影响到今年下半年的上海楼市走势呢?答案是肯定的。
我早在今年6月份《新民周刊》“新地产”专刊上发表的《是“抛房买股”,还是“抛股买房”?上海楼市将出现楼市和股市互动作用的常态行情》一文中明确提出:“其实,无论是‘抛房买股’,还是‘抛股买房’,从理论上来讲,是没有绝对的对与错的。暂且不论市场大势如何?但就每一个人而言,是心态决定一切,是需求决定一切。
“我不想以‘股灾’来评说上周股市的暴跌,但周跌幅达13.32%,是创这几年来股市周跌幅之最的。且一般的股民至少跌掉20%,而不是平均的13.32%。在这波大牛市中遭遇如此惨烈的资产缩水,甚至亏损,确实令人胆颤心惊……
“我们真的不能忽视这一波牛市的造富效应,确实给不少人创造了财富。这里不仅有‘熊市’解套的股民,更有‘牛市’赚钱的股神。同时,上市公司股权造富增值效应,也使许多人的资产增值,套现购房是一种保值增值的正常行为。
“我认为,今年的上海楼市和股市不会出现‘跷跷板’行情,而是会出现并驾齐驱的‘兄弟连’行情。
“我曾经说过,今年上海楼市9月或10月还会出现一波量价齐升的行情。是因为那时候股市会进入高位震荡,不少人会减仓避险,或者是获利套现。这一部分人的资金去向,绝大部分会选择改善居住生活条件,购买保险保值资产——房产住宅。”
而今年这波股市“悬崖式”下跌行情,确实令人难以预料。如果没有及时逃顶避险,炒股亏损是肯定的。而这种资金的直接亏损,严重折损了楼市的购买力。原因很简单,投资股市的资产严重缩水,势必会影响住房购买消费能力。而这种发酵的楼市购买力削减的影响,究竟会严重到何种程度?其实还得看股市是否能逐渐进入平稳行情,或者说今年下半年股市的涨或跌,都将会直接影响到上海楼市的成交量和成交均价。
如果从综合经济发展趋势分析判断,今年上海楼市下半场依然可以保持乐观的预期。我曾经分析判断,今年上海的新建商品房成交量可以达到1100万平方米。目前,上海楼市上半年成交量已超过600万平方米,下半年是超过500万平方米,还是站上600万平方米,达到1200平方米的良好业绩。我个人的判断是,超过500万平方米是大概率事件,而要站上600万平方米,尚存悬念?其两大主要因素依然是:限购限贷和房产税的牵制作用。
今年上海取消“限购限贷”彻底无望,但政策依然存在宽松的迹象
我一直强调,上海楼市的春天没有来临。而制约上海楼市购买力回升的“杀手锏”,依然是“限购限贷”。可以肯定地说,“限购限贷”政策不取消,上海楼市几乎不可能出现井喷的市场购买行情。
对政策转暖存在幻想是可以有的,我也是一直对楼市谨慎看多的。但最近上海市主要领导明确表示:“坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求,防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高,控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。”
这可能是今年上海楼市的政策主基调,貌似根本无法改变。但我认为,我国的经济政策依然存在宽松的机会,尤其是货币政策。那么,货币政策的宽松,将会削减上海“限贷”的影响力,达到激活楼市购买力的作用。
如果上海楼市“限购”政策不肯取消,同样,也说明目前上海楼市的购买力依然是较强的,所以依然需要制约和限制,但“限购”政策依然存在松动的可能。如上海的人才新政和开放限制境外人士购买房产的政策,肯定会给上海楼市增加新生的购买力。至少我认为,上海楼市的购买力会保持一种正能量的平稳增长。
房地产税立法初稿成型,但对市场会产生何种效应?有待观察。但上海试点的“房产税”是否应该暂时“搁置”呢?
楼市比较敏感的话题是:“房地产税立法初稿已基本成型。7月14日,新华社旗下的《经济参考报》报道称,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。
“新华社此前报道称,从2011年试点的房产税到如今的房地产税,一字之差,改革从一个税种上升到与房地产相关的一些列税种:土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等。
“自2011年在上海、重庆试点以来,房产税一直未扩大试点范围。2013年11月发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,将房产税改革上升为房地产税体系建设,提出加快房地产税立法并适时推进改革。”
我个人认为,房地产税正式出台肯定有待时日。至于房地产税的实施,会不会影响房地产市场的购买力和房价涨跌,仍需观察考证。但既然已明确要出台全国统一版本的“房地产税”,那么,对上海居民不公平试点的“房产税”应该暂时搁置。假如全国统一版本的“房地产税”要讨论几年,是否上海就应该一直试点下去。显然,这是一种不作为的消极态度。
上海试点的“房产税”对上海居民的购房行为产生了一定的影响力,但没有根本改变市场购房的趋势。暂时搁置上海试点的“房产税”征收,也会让上海房地产市场处于平稳健康的发展。利市利民,何乐而不为呢?
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