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中国“房主”遍全球 却在德国难立脚

https://m.biud.com.cn 2015年08月14日06:25 家居装修知识网  

德国城市的房价依然很低,投机客炒房的现象依然很少,中国土豪在德国房地产市场上难捞油水。那么,造成这种状况都有哪些具体原因呢?



1.首先,德国政府不以房地产作为支柱产业。



2.1975-2011年,剔除通胀影响,德国实际住房价格累计增长-21.6%,而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%,且呈现极大的波动性。



3.这期间,德国个人收入平均增长了三倍。



4.换句话说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。



5.究其原因,是德国政府对房地产实行的干预政策,抑制了房价上涨,打击了投机客,保障了民生供给。



6.德国政府不把房地产作为经济增长的“支柱产业”,而是 作为社会福利机制的关键一环。



7.德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。



8.因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入。



9.另外,德国各级议会竞选,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是为保障住房福利,而是会导致房价高涨致使老百姓沦为“房奴”的,那么这个人不仅会丧失选票, 其政治生涯也有可能受到巨大影响,甚至会令整个党的人气暴跌。



10.因此,房价事关百姓福祉,是百姓说了算,而不是政府说来算,更不是地产商说了算。



11.其次,德国政府根据市场真实需求制定建房规划。



12.供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。



13.德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。



14.目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡镇地区和中小城市,住房短缺的现象几乎看不到, 有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。



15.无论在联邦还是州、市及村镇,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要。所谓盲目的“房地产建设热潮”在德国见不到,可以说,土豪压根儿找不到可以炒卖的房子。



16.第三,德国住房租金不得随意调高 大部分德国人是“租房族”。



17.德国拥有完善的房屋租赁市场,这对稳定德国房价起到有效的牵制作用。



18.德国有严格的租房法,一系列政策鼓励民众修建租住房屋,且保护房客权益。目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是“租房族”,大城市租房比例甚至更高。



19.在柏林居住数十年的华人说,许多德国人一生都是租房住,德国法律保护租房者的合法权利,不允许政府或物业拥有者随意调高租金,即使物价上涨也不得随意涨价,而德国政府修建了大量的商品房,其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别,几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。



20.德国的租房合同大多无限期,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走。如果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭。房东也不能随意提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。



21.第四,德国政府鼓励自建房、合作建房 民众无买房热情。



22.同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价。如果土地所有权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源则可操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。



23.德国实行的不是土地国有制,而是私有制,很大一部份土地是在个人或企业手中的,市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。



24.此外,德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断。靠买地来增加政府财政收入,在德国不会出现。



25.第五,德国政府严厉打击投机行为。



26.在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价 值1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年便转让,其综合税 率更高达50%,这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间,使任何投机房地产的人几乎无利可图,不得不放弃在德国炒房。



27.第六,德国刑法限制房价“超高”。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价没有降到合理范围之内, 出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判处3年徒刑。这 些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价市场稳定的投机行为。



28.综上所述,德国政府制定的法律和政策,都在“切实有效”地保障民众的住房权利,即使中国土豪财力再雄厚,也不敢炒房炒到德国地盘上,因为那极有可能缴纳高税额,并且触犯刑法!

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