德国城市的房价依然很低，投机客炒房的现象依然很少，中国土豪在德国房地产市场上难捞油水。那么，造成这种状况都有哪些具体原因呢？

1．首先，德国政府不以房地产作为支柱产业。



2．1975-2011年，剔除通胀影响，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%，且呈现极大的波动性。



3．这期间，德国个人收入平均增长了三倍。



4．换句话说，老百姓买房子越来越容易，房子实际上等于一直在降价。



5．究其原因，是德国政府对房地产实行的干预政策，抑制了房价上涨，打击了投机客，保障了民生供给。



6．德国政府不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是 作为社会福利机制的关键一环。



7．德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。



8．因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入。



9．另外，德国各级议会竞选，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是为保障住房福利，而是会导致房价高涨致使老百姓沦为“房奴”的，那么这个人不仅会丧失选票， 其政治生涯也有可能受到巨大影响，甚至会令整个党的人气暴跌。



10．因此，房价事关百姓福祉，是百姓说了算，而不是政府说来算，更不是地产商说了算。



11．其次，德国政府根据市场真实需求制定建房规划。



12．供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素，在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。



13．德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。



14．目前，除了大城市因为人口多，建房速度赶不上人们的需求，在大多数乡镇地区和中小城市，住房短缺的现象几乎看不到， 有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。



15．无论在联邦还是州、市及村镇，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。所谓盲目的“房地产建设热潮”在德国见不到，可以说，土豪压根儿找不到可以炒卖的房子。



16．第三，德国住房租金不得随意调高 大部分德国人是“租房族”。



17．德国拥有完善的房屋租赁市场，这对稳定德国房价起到有效的牵制作用。



18．德国有严格的租房法，一系列政策鼓励民众修建租住房屋，且保护房客权益。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”，大城市租房比例甚至更高。



19．在柏林居住数十年的华人说，许多德国人一生都是租房住，德国法律保护租房者的合法权利，不允许政府或物业拥有者随意调高租金，即使物价上涨也不得随意涨价，而德国政府修建了大量的商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。



20．德国的租房合同大多无限期，除非房东要收回房子自己住，否则不能要求房客搬走。如果房东强行赶房客走，那么房客可以将房东告上法庭。房东也不能随意提高房租，如果房租超过当地“房租指导价”的20%，那么房客可诉诸法律，如果超过50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。



21．第四，德国政府鼓励自建房、合作建房 民众无买房热情。



22．同样的房子，因为地段不同，会造成有些房价高，有些低，房子本身造价是一样的，不一样的是地价。如果土地所有权属于国家，那么土地交易市场上就完全没有竞争，垄断一切土地资源则可操纵地价，从中牟取暴利，甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。



23．德国实行的不是土地国有制，而是私有制，很大一部份土地是在个人或企业手中的，市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。



24．此外，德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。靠买地来增加政府财政收入，在德国不会出现。



25．第五，德国政府严厉打击投机行为。



26．在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价 值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年便转让，其综合税 率更高达50%，这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间，使任何投机房地产的人几乎无利可图，不得不放弃在德国炒房。



27．第六，德国刑法限制房价“超高”。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内， 出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这 些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价市场稳定的投机行为。



28．综上所述，德国政府制定的法律和政策，都在“切实有效”地保障民众的住房权利，即使中国土豪财力再雄厚，也不敢炒房炒到德国地盘上，因为那极有可能缴纳高税额，并且触犯刑法！

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