截至目前，无论是房产税，还是房地产税，对于普通投资者来说，只是一个传说。此次人大立法规划，终于让这个传说离现实更近一步了。对于房地产税的“功效”，流传最广的一种说法是，“房地产税能打压高房价，能让地方政府摆脱土地财政依赖症”，无论它能否实现，但这会是立法者在设定征收范围、厘定税率的重要考量点，毕竟没有人希望税负成为中国楼市又一副重担。
近日，备受关注的《房地产税法》被正式列入人大的立法规划。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，“《房地产税》法将在本届任期（2013年-2018年）内审议”。
“房产税”已在上海、重庆试点四年有余，与之有一字之差的“房地产税”内涵和外延有何不同？房地产税是针对新增交易量征收还是面向存量增收？征收的难点有哪些？当然，市场最关心的是，对房价有何影响？
征收面有多广
“房地产税”包括房产税、土地增值税、土地使用税等税种，把存量也纳入征收范围是必然选择
从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着，房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设，而其关键意义在于“结构性”调整。
华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等税种，“未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税。”
业内普遍认为，房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”，“目前，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。一旦房地产税开征，将成为较为稳定的财政来源”，这就意味着，“房地产税需要像所得税一样，有很广的覆盖面，有庞大的基数做支撑，因此几乎和每一个业主都有关”。
从试点情况看，重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右，占财政收入的比重不大。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样较小。数据统计显示，上海去年房产税收是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。而对一线城市而言，房地产税达到1000亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三四线城市而言，能达到200亿-300亿就能对土地财政有效补充。
按此计算，市场预计，仅对新增交易收税的话，难以起到补贴财政收入的功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析，“目前来看，一旦房产税征收被立法，征税将是全国性的。”
征收难点有哪些
不动产登记制度如何实施、免征额起点如何设定、税率如何确定，是草案制定的几大难点
最终出台提请审议的房产税法草案仍在制定中，有分析认为，“2017年后会出台。”
如此广泛的结构性调整，涉及利益群体较多，因此与试点的房产税相比，协调困难明显加大。市场分析，未来征税的难点将在于，不动产的登记条例的实施、征收范围税率的确定以及征税房价的起征点的确定。
加快推进不动产登记制度是房地产税立法的重要前提。国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。业内人士认为，从现实操作层面来说，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
此外，全国的楼市供需状况、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定也是难题，特别是“免征额”的设定是立法难点之一。
贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。
征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。
对房价有啥影响
乐观者认为，房地产税一旦开征，不仅可化解存量过剩压力，还会促进新房开发和二手房流转
2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
市场预期，“利用房地产税调节房地产高端需求部分是一大政策目标”。中原地产研究咨询部高级经理卢文曦分析，“房地产税落地，尤其是房产税的开征，会带来尤其是刚需之外的房屋持有成本的大幅上升。相对应地，会净化楼市投资投机氛围，推动房价向下发展。”
但有人担心，开征房地产税会“错杀”正常住房需求，特别是偏远地区的正常需求，“偏远地区周边居住条件不如中心区域好，一旦承受税赋压力，偏远地区的大户型将迎来挂牌潮，房地产税一旦开征，大量空置房源抛向市场，房价、租金下跌将是大概率事件。”
尤其是一些投资客和房企反对意见较多，“担心楼市就此走向衰落”。
在卢文曦看来，房地产税政策的实施对房企未必是坏事。“目前高房价导致的直接影响是购买力的下降。房地产税一旦开征，不仅可以化解当前一些地方的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求，形成新房开发和二手房流转两个市场的高度蓬勃。”卢文曦分析。
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