资金成本下降，房地产融资渠道伸向四面八方，今天东叔跟您唠一唠房企融资爱用哪招儿。
昨天，中粮地产发布公告称，采用分期发行不超过人民币23亿元（含23亿元）的公司债券。之前大名城、中南建设、世茂股份也先后公布了发行45、30、80亿公司债券计划。
其实今年年初以来，上市房企的境内融资规模出现爆发式增长，截至8月7日，已有47家A股上市房企提出公司债融资预案，其中不乏绿城中国、中海地产、碧桂园、恒大、龙湖、阳光城、华夏幸福等大型品牌房企身影。
在股市动荡之际，房企股权融资下降，债权融资增多，融资途径多样化端倪初显。其中，尤以境内公司债渠道受房企青睐，新趋势正在形成……
境 内公司债受热捧“由于上半年国内房地产市场相对回暖、监管部门对房地产企业境内发债的放宽、国内多次降息以及境外融资成本相对上升等因素，很多房企都在从 境外转境内发行公司债，公司债也成为民营房企重要的融资渠道。”释捷投资房地产资深分析师石磊向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）表示。
近日，龙湖地产宣布完成发行一笔共计40亿元的境内公司债券，期限分别为5年和7年。其中5年期的20亿元债券票面利率为3.93%，7年期20亿元债券票面利率为4.2%。票面利率创下今年以来同期限房地产行业境内公开发债利率新低。
今年7月，富力宣布发行不超过人民币65亿元公司债券已获得证监会批准，最终确定公司债券的票面利率为4.95%。作为民营房企代表的恒大是首家红筹公司发行境内债券的内房股，在今年上半年也分成三次发行公司债。
数 据显示，7月份，公司债成为上市房企的融资热点，共有17家房企公告了公司债预案，涉及规模840亿元，单月规模再创14年以来新高，其中共有5家在香港 上市的内房企本月拟发行境内公司债，融资规模共计284亿；海外发债方面，7月，中海地产、绿城中国公告了海外发债预案，涉及规模45亿元，其中中海地产 成功发行4年期6亿欧元债券，开创了中国房地产企业欧元债发行的先例。
“发行公司债有两个比较好的机制。第一是能够保持公司业务的独立，是一种很纯粹的融资方式。第二是能够择机发债和提前赎回的机制，这对于房企来说能够获取一个比较灵活的融资方式。”石磊告诉《东地产》。
借新钱还旧债密集发债的另一个原因，是借新还旧降低资金成本。
7 月底，绿城中国控股有限公司发布最新公告，宣布公司在交换要约下将予发行新票据的最低利率及收益率年利率为5.875%。同时，绿城中国宣布开始就上述 2018年及2019年到期美元票据开始交换要约。就2018年美元票据本金额中每1000美元应付的交换要约代价将包括新票据本金额1063.75美元 加任何零碎现金款项及应计利息。而2019年美元票据本金额中每1000美元应付的交换要约代价将包括新票据本金额1070美元加任何零碎现金款项及应计 利息。涉及修改契约及赎回的票据分别为2016年到期的25亿元5.625%的优先票据、2018年到期的7亿美元8.5%的优先票据以及于2019年到 期的5亿美元8%的优先票据。
绿城中国负责人表示，“公司想提前赎回票据，再发行新票据，这是‘以新换旧’。”
绿 城中国最新披露的交换要约下新票据发行最低利率为5.875%，较早期大部分票据的成本都有所降低。业界认为，绿城此次进行发债，是一种融资层面的考虑， 对于调整融资结构有利好。另一方面也能够为后续业务扩张提供新的资金来源。绿城此次提前赎回票据，或是看到目前融资成本相对低，提前锁定了利息支付成本。 同时后续可以发行新债的方式来扩大融资规模，这使得绿城在融资方面占有更大的主动性。
“绿 城此次更改发债计划和条件，也受到了中交方面的各类影响。因为根据中交目前的身份，在获取传统融资方面是有优势的。所以后续若不再依赖发债的方式，那么可 能会在传统信贷融资方面继续发力。”易居智库研究总监严跃进接受《东地产》采访时表示，“后续不排除有其他房企纷纷效仿此类做法，这和当前资金利率相对低 的大环境有关系。所以下半年房企战略扩张的过程中，确实会尝试此类发债计划的变更。对于投资者来说，在正常情况下是愿意投资此类金融工具的，尤其是一些可 售货源相对多、产品布局在一二线城市的房企，更容易受到投资者的青睐。相比别的金融工具，此类房企业绩具备可持续增长的特点，就能够为其获取更廉价的资金 来源。”
事实上，这种借新还旧的模式，有效降低房地产企业的资金成本，部分对冲正在下滑的赢利趋势。
多元融资渠道形成来自官方的统计数据也在佐证融资渠道的变化。
国 家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%，1-5月份为下降1.6%。其中，国内贷款10831亿元，下 降4.1%；利用外资179亿元，下降3.9%；自筹资金23844亿元，增长0.1%；其他资金24095亿元，增长2.0%。在其他资金中，定金及预 收款14121亿元，下降0.9%；个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%。
从 开发企业资金来源的构成分析，1-6月份，国内贷款占18.4%，利用外资占0.3%，自筹资金占40.4%，其他资金占40.9%。国内贷款占比持续回 落。与今年前5个月相比，上半年各项资金来源占比中，除了利用外资占比不变外，国内贷款占比回落明显，而其他资金和自筹资金占比均不同程度上升。
广 发证券地产分析师乐加栋认为，7月份，上市房企融资活动依旧高涨，融资渠道呈现多元化和市场化趋势。其中公司债成为近期上市房企融资的热点，有利于上市房 企在强化多元化融资渠道的同时，降低融资成本，构建更加优化的融资结构。他预测，未来上市房企的融资活动将继续活跃。此外，房企也正在构建多元化的融资结 构，其中境内资本市场融资逐步受到上市房企青睐，更进一步地，在当前A股大幅震荡的背景下，资本市场债权融资（例如公司债）有望成为上市房企主要的融资方式之一。
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