从2013年7月24日以地王之姿拿下孙河HIJ地块到2015年5月样板间开放，从取得北京市场首个20W+预售证到6月开盘取得15亿销售佳绩，中粮•瑞府一路走来，从不缺少新闻。

回头看，这个磨砺近2年，占据城市顶级豪宅别墅资源地的项目，聚集了业界内外无数目光与关注。关于战略规划、别墅开发、产品设计、豪宅营销，每一个操盘手都有自己独到的见解。隋强在此用住在中国，还原一个真实的“府园别墅”。

中粮置地北京公司常务副总经理、中粮•瑞府总经理 隋强（来源：搜房网）

中粮地产：注重品牌 注重产品质量

【手记：中粮地产目前在北京、上海、沈阳、天津等一二线城市均有项目，基本上已完成全国布局。作为北京来讲，从高端住宅、商业、到别墅，可以说产品类型全覆盖。谈及在京所打造的项目，隋强滔滔不绝。】

记者：请您谈一下，中粮地产在京所打造的项目，经过几年的发展，您的心得体会是怎样的？

隋强：中粮地产发展多年，坚持在一线及其他主要城市均有进驻，都有代表作品。总体上，中粮地产在业务运营中保持量，但更注重产品力、产品形象与品牌形象。与此同时，聚焦于北京区域，倚靠广阔的市场发展平台，力求产品定位准确，规划设计符合目标客户的需求。

在这个基础上，中粮在高端业务层面有相当的发言权，中粮旗下所运营的高端酒店布局全国，尤其是北京、海南等地。比如奢华的瑞吉酒店，低调经典的WA华尔道夫酒店，精品时尚的W酒店等等。而在商业投资领域，中粮先后在北京开发西单大悦城、朝阳大悦城等项目，整体运营上偏重品牌及品质。

我们将自己多方面开发经验放在住宅上，包括提供综合型资源和服务，全面提升住宅品质。最大的体会，也就是注重品牌、注重产品质量。

记者：接下来，在北京有没有下一步动作和计划呢？

隋强：接下来我们还是想秉承这样一个宗旨，把产品做好。北京和中国房地产现在都发展到了白银时代，比较一致的看法是，房地产还是有很大的发展前景，至少十几年没有问题，白银时代更加稳健。

从数据上看，像日本大东京地区，它的GDP占比超过全国的60%，这可能很多人不知道。虽然说日本国土面积小一些，其实小一些更应该是分布比较均匀的，更不应该集中，这说明核心城市的带动作用是特别厉害的。还有美国纽约市，2014年它的总产值接近美国全国总产值的20%，这也是不得了的。

回过头看北京，中国GDP世界第二，但是北京占全国的百分之多少？只有百分之三左右，北京市两千多亿美元的水平，从这一点上和人家核心城市的比重差的很多。所以现在说京津冀一体化，这是一个发展契机，北京不能老围着核心区画大饼，他的发展还是很有前景的，我特别看好。接下来，中粮地产在北京还会有所作为的，在孙河这个版块也会继续深耕和发展。

【手记：中粮•瑞府作为中粮在豪宅领域的典型代表，自入市就备受关注。但在2015年这一“豪宅元年”，入市的项目单价在10万以上的超过10个，市场竞争异常激烈。作为豪宅操盘手，在今年这样一种环境下，隋强从市场发展、区域规划、产品定位等方面谈及了自己的感受。】

记者：面对今年豪宅市场的激烈竞争，您的切身感受如何？

隋强：说今年是豪宅元年，分析原因还是和房地产发展到一定阶段有关，结构上是有调整的，不再是“大跃进”式地发展，而是从粗放型开始逐渐转变，不是说拿了地做什么都能卖出去。另一方面，与国际国内经济形势有关系，跟大北京发展战略有关系，开发商都回归一线，来北京集中拿地，加上北京本身资源紧张，土地市场竞争也就更为激烈了。

如此一来，地价贵了，开发商又注重品质和质量，做出来的产品，自然而然在质量上就提升了。所以说，今年说是豪宅元年，是赶到这个点上。对我们来说，肯定是有压力的，不像过去一样。毕竟今年豪宅一下子这么多，豪宅的客群资源相对来说还是有限的，不过从近两年成交量的上升可以看出大家对经济前景还是看好的，无论是自住还是投资，是愿意来购置这个物业的。

所以，在这种激烈竞争的情况下，还是得注重产品，做产品要从客户的角度出发，要了解目标客户喜欢什么。重复过去，或是简单的模仿都不行。

记者：2013年中粮在孙河拿地，最初为何想要进驻这个版块？

隋强：孙河这个版块有几个优势，一是整体原始的生态环境，绿化率很高，同时也紧邻温榆河，周边自然环境得天独厚。现在还在开发中，再过几年景象会更漂亮。二是位于中央别墅区，虽然北京有好几个别墅区，但被大家公认、发源最早、发展时间最长、配套最成熟的还是中央别墅区；第三，我们以前跟踪了几年，了解到近几年，孙河版块是中央别墅区唯一一块由政府统一规划的低密区域，从中心湖泊、公园到商业，其他地方没有这么成片细致的规划。

从自然地理位置讲，中央别墅区没有别的地了，就是这了，它比中央别墅区位置还要好，离城区近，可以作为第一居所。

很多别墅不是第一居所，就是假日周末过去住住。但孙河真的可以作为第一居所，每天从这里上班到CBD等核心区，一点问题都没有。从政府统一规划这一点上看，我觉得很有信心，这里就是豪宅区。

【手记：自从拿到预售证后，中粮•瑞府以单价20万元+刷新别墅顶豪市场的新闻铺天盖地。对于何为顶级豪宅，市场普遍认同它的门槛价格应该在3000万/套。对此，关于豪宅、价格的区分，隋强有着自己的独到见解。】

记者：在您看来，什么样的产品能称之为顶级豪宅？

隋强：咱们国家对于豪宅这个词，不见得是很褒义的，我更喜欢叫高端住宅，或者顶多是顶级高端住宅。我觉得，顶级高端住宅不仅仅是用价格区分的，豪宅不应该是这样一个概念。

对于豪宅，首先是地段，地段要好，就像中央别墅区、孙河这样一个位置。第二点，我认为是在产品的规划设计上，同样是做别墅，我觉得做别墅不新鲜，中央别墅区二十多年的沉淀，三十多个项目，老的新的，别墅并不新鲜，怎么样才能做出底蕴和特色，为目标客户欣赏和需要最为重要。

豪不豪宅，还是要中国人的认同，因为是中国人要住的。我们有个词，叫住在中国。这个词听着有点抽象，实际上我们是说，做别墅还是要有一点中国文化底蕴在里面的，要符合圈层的喜好。

我们做了调研，包括周边的项目，了解产品的特点，主要有以下几点：一是房子要有一定的尺度，然而尺度不等于总面积，我们所指的尺度是空间布局上的，要体现家人互动性、每个空间的舒适感、每一个房间的采光面等。

所以，我觉得这种主体两层、局部一层，在别墅里应该说是很少见的，甚至是以前没有的。就中粮•瑞府来说，也是受到中国文化的启发。在过去，王府皇宫里的房子，基本上都是一到两层的，我们有一个词叫单层围园、双层筑府。我们在做设计的时候，想到宋朝苏东坡的一首词，是描写春天景象的，描绘地特别生动，“墙里秋千墙外道。墙外行人，墙里佳人笑。”这首词描述的是当时的那种房子，墙内与墙外的人相隔不远，但互不干扰，互相见不到，私密性很好。

什么叫豪宅，我们做中粮•瑞府这个产品讲究私密，中国人和外国人的生活习惯不一样，中国人是在外和人交往，回到家喜欢不受干扰地和家人在一起。我认为做豪宅就要关注这一点，要符合豪宅阶层的心理需求，他希望能够和他的家人私密安全不受干扰地生活在房子里。

所以，我觉得不是披金挂银就是豪宅，豪宅必须得符合目标客户的审美和居住需求，有品位，有文化底蕴，同时有真材实料。

记者：对于市场上，普遍认为只有达到3000万/套的价格才能称为顶级豪宅，您是否认同？

隋强：地段是豪宅的首要因素，如果一个项目，位置选的很好，在设计上又独具匠心地花费很多功夫，建造上真材实料，做工精细很花心血，这个东西价值提升了，价格上自然就要有体现。

价格是价值的一个体现，不见得完全能够反映价值，甚至可能价值更高，潜在价值更高，但价格还是随行就市，就是你得根据市场来定。所以从这个角度上来说，就北京的市场，3千万如果是门槛的话，也是合适的，或者说不高。

为什么不高？现在一个五环附近的房子，也几万块一平米，这个不见得是豪宅。北京接近千万的房子很多，周边的别墅，动辄一千几百万是非常正常的。现在新上市的别墅，两千万也是很常见的。而说到符合前面条件的豪宅，自然要有更高的价格。

记者：您认为推动豪宅成交的关键因素是什么？

隋强：上半年已经过去，从成交量上看，市场还是不错的，这说明购房者还是认可市场，看好北京的发展。当然，这和本年度金融政策也有关系，降息、降首付，虽然购买豪宅的人可能不在乎这点调整，但这是一种暗示或是对他的一种鼓舞，大环境市场引导他，他觉得可以出手了，无论是居住还是投资。

有时候，供给也会推动成交，老是没有新鲜的东西，市场自然就是一潭死水。中央别墅区三十多个项目二十多年了，大家住的也都挺好。但如果你有新的东西去吸引，客户自然就想升级换代了。有的房子很老了，他会觉得我再添点钱把原来的处理掉，换更新更舒适的。

所以说，有时候是不是有新的产品，是不是有东西去吸引，市场也是需要刺激的，这个客群需要你去唤醒他。买东西也是这样，你平常没想买，但是你看到这个东西了，确实很好，非常心仪，在自己能力又允许的情况下，就会唤醒你的需求。所以，我觉得产品力的唤醒作用是非常重要的。

【手记：隋强在刚刚的采访过程中，提及“府”、“园”的概念，从中粮•瑞府的宣传中很直观的可以看到，项目所打造的是府园别墅，让别墅回归园与府。对于为何会有这种概念和想法，隋强深入浅出，向记者娓娓道来。】

记者：请问，项目在产品上的定位是什么？打造府园别墅的初衷是什么？

隋强：初衷就是，在中央别墅区这么好的位置，你不能辜负这块地。在北京这么珍贵的土地上，你得做点好的东西，以前的东西还是有很多的不足，要从客户的需求上去做，知道他们要的是什么。

我说的客户需求，比如私密性、空间的尺度。很多别墅把总的面积分为好几层，层数比较多，每一层的面积就比较局促，很难实现对空间的舒适安排。

我们通过对客户的了解，选择在保持地上总面积没有大的变化，或者稍微大一点点的情况下，每一层空间尺度都要求感觉到舒适。基于此，我们对中粮•瑞府的户型设计进行延展。在层数上，我们想到中国传统的居住，王府也好、皇宫也好，都是一至两层的空间结构。他在里面不会觉得压抑局促，而且在园子里，在自己家看不到别人的房子，这种私密感是有的。对此，我还专门去现存的一些王府或者大院看过。真是这种感觉，所以我们后来将此提炼升华，受中国古代文化启发而生的府园理念就是这么来的。

我们在设计上花费了很多精力，不是单纯地为了空间尺度去设计，而是每一个房间每一个朝向去打磨。以有限的资源，根据客户的需求精雕细琢。

【手记：开盘之后，媒体端口对于这个昔日地王的报道随处可见，正因如此，反而激发了更多人对于这个已经成为豪宅领域标志性项目的强烈关注。对于中粮•瑞府取得15亿元销售额的表现，与记者相比较，隋强的表现更为淡定，很平静地讲述了促成项目热销的因素，以及能受到这么多人喜爱的原因。】

记者：在您看来，中粮•瑞府热销的关键是什么？

隋强：一是我们的产品比较顺应市场，往细了说叫顺应客群，就是你的定位定准确了。对于定位的目标客群，你能够很好地去理解，顺应把握他们的需求，这个非常重要。

第二，还是由于宏观环境的影响，这个不能忽略，要感谢中国的宏观经济环境，以及北京市的发展。这是大家都能看得到的，北京市的发展前景、未来潜力巨大。

第三，产品力还是核心的，匠心设计、精工制造，满足了目标客群。今年豪宅是一个热门话题，这个阶层的人，有消费潜力的人，你说被唤醒也好，引起他的注意也好，还是非常重要的。

其实，从营销上来讲，作为央企，我们不可能特别高调，去请个明星很讲排场地来宣传，这不是央企的风格。但是，我们比较青睐与目标客群接触，倾听他们的意见，与他们做实实在在的沟通，给他们介绍产品。好的产品会说话，达到口口相传，大家还是比较认可的。

推广上，我们采取的是相对比较稳重低调的方式。虽然也会做宣传，但注重理性和对尺度的把握，毕竟市场上总要有声音，我们没有过度地去宣传、推广。

我们觉得做我们该做的事，和瑞府项目一样，高端大气稳重，这才是核心，才能够博得目标客群的认同，包括文化理念上的认同，产品上的认同，发展商行事风格、服务提供和综合资源的认同等各个方面。

【后记：这是记者第一次面对面采访隋强，与其身上所散发出来的强大气场不同，在访谈的过程中，记者与之交谈，感受到的是他所散发出来的亲和力，更像是在与人敞开心扉聊天，诉说着对产品的自豪，对产品打造的用心。从记者实地去参观中粮•瑞府两个样板间的感受来讲，无论是项目的理念、打造的初衷、还是户型设计的观感，中国文化脉络贯穿始终，从各方面做到了极致。】

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