开发商延期766天交房 合同约定违约金过高怎么赔？

　　重庆晚报讯 开发商延期766天交房，被告到法院后，认为合同约定的万分之三违约金过高，不愿意按照合同约定赔偿。昨日江津区法院披露，法院认为按照相关法律，违约金超过造成损失30%的，属于“过分高于造成的损失”，可以降低违约金。法院为此判决开发商支付违约金4.6万元。

　　法院介绍，2011年1月，谭某购买了位于江津区几江街道的一套109.39平方米的房屋，总房款66万余元，办理了按揭贷款。原定于2011年12月29日交房，开发商却拖了766天，谭某接房后十分不满，遂起诉到江津区法院，要求按照购房合同，索赔违约金。

　　法院审理查明：双方签订的《商品房买卖合同》约定，开发商如果逾期交房，按日向购房者支付房价款万分之三的违约金。重庆晚报记者粗略计算了一下，66万的房价，766天违约金约15万元。

　　庭审中，开发商同意支付违约金，但认为原约定的违约金比例过高，为此请求法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”。至于损失金额，应依照该司法解释第十七条第三，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来确定。

　　法院审理后认为，双方的《商品房买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”

　　江津区法院以同地段同类房屋租金损失的130%为标准，判决开发商支付给谭先生迟延交房违约金46470元。

　　重庆晚报记者 唐中明 通讯员 陈予波

　　找个中介代办按揭手续 收取按揭服务费能要回来吗？

　　重庆晚报讯 买房人自找房源，只需中介代办按揭贷款手续。哪知，房屋过户后，买房人将中介等告上法庭，认为不该收按揭服务费。近日，市一中院终审判决买房人败诉。

　　法院介绍，2014年2月，王先生与买房人谭先生、得意乐二手房中介公司签订《房屋买卖合同》，将渝北区一套房屋以63万元的价格卖给谭先生。谭先生支付中介费1000元，并委托中介公司代办按揭和过户手续。

　　2014年3月3日，谭先生的妻子按照中介要求，支付给担保公司6724元。中介告诉谭先生的妻子，该款系按揭服务费及印花税费等。

　　担保公司周女士收款后，扣除担保公司收取的一些费用，剩余5800元交给中介。中介得意乐公司开出收据，上写：收到谭先生银行按揭贷款服务费、评估费、工本费6680元。

　　之后，通过中介帮忙，谭先生顺利办理了贷款手续，取得房屋。

　　谭先生在房屋过户后，认为自己找的房源，中介不该收按揭服务费，周女士不该收担保费等并以不当得利为由，告上法庭索要6680元。

　　今年1月，渝北区法院审理后认为，不当得利是指没有合法根据，取得利益，造成他人损失的事实。而谭先生并未举示充分证据，证明中介构成不当得利。

　　法院认为，得意乐公司为谭先生办理了按揭贷款及登记过户等手续，提供了相应服务，原告也自愿支付了相应款项，且原告诉称被告在其支付款项时，已告知该款性质。

　　所以，谭先生支付按揭贷款服务费等费用，系根据与得意乐公司的约定而为，并非没有合法根据。得意乐公司取得该款项，不属于不当得利。

　　法院一审判决谭先生败诉。谭先生不服提起上诉。近日，市一中院终审驳回了谭先生的上诉。

　　重庆晚报记者 唐中明

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