许家印称未来5年保持年增长30%
许家印表示,随着房地产市场竞争越来越激烈,最终留在这个行业公司可能只有几十家
“我们今年的各项财务数据的增幅还是很高的,市场不好时才能体现恒大功力。”在2015年恒大地产中期业绩发布会上,集团董事局主席许家印这样对《证券日报》记者表示。
8月31日,恒大地产发布了其2015年中报。半年报显示,今年前6个月公司实现营业额777.4亿元,同比增长22.7%;而公司净利润、核心业务利润均首次半年超百亿元,双双创下历史同期最高纪录。其中,上半年公司实现净利润132.9亿元,同比大增40%;核心业务利润101.6亿元,同比大增56.5%;核心业务利润率13.1%,同比升2.8%,增幅近三成。
国泰君安的研报也指出,恒大近六年实现高速增长,其中净利润年复合增长率高达110.7%。而在今年政策和资金面的持续宽松的背景下,土地储备充足的恒大将显著受益于行业复苏和城镇化进程推进。
同时,许家印表示,中国住房总需求量还很大,虽然这个需求会随着时间推移减少,但市场竞争越来越激烈,大部分房企最终都会被淘汰,恒大这种龙头企业占据市场份额则肯定会逐年增长。“发展是硬道理,恒大上市以来一直保持每年30%左右的增长速度,未来五年仍将保持各项指标年均30%左右增长。” 许家印称。
市场不好才显功底
实际上,虽然上半年尽管利好频出,但楼市整体仍显低迷,自2014年初起连续5个季度住宅成交面积出现同比下降,除少数龙头外,房企业绩普遍走低。
据悉,2015年上半年恒大地产合约销售额、合约销售面积、合约销售均价齐创历史同期最高纪录。其中,合约销售额871.1亿元,达2013年全年水平,目标完成率58.1%,同比增长25.7%;合约销售面积1137.8万平方米,是上半年全国唯一突破千万平方米房企,同比增长16.1%;合约销售均价7656元/平方米,同比增长8.2%。并且,下半年公司还储备有可供销售新盘40个左右。
而8月10日恒大地产发布的销售简报显示,1月份—7月份恒大累计实现销售面积1317.4万平方米,实现销售额达1012.1亿元。
许家印表示,公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。
从2015年前7个月销售业绩来看,万科、恒大在销售业绩上率先突破千亿元大关,是目前仅有的两家千亿级房企,并且与第三名及其他房企拉开距离,作为第一集团在行业中领跑。
据数据显示,截至7月底仅6家房企业绩完成率超60%,三分之二房企完成率在40%左右。研究机构认为,随着行业发展,行业集中度在进一步加大,中小房企生存空间将被挤压,大型房企优势继续扩大。
同时,根据中原地产研究部的统计,截至8月25日,共有60家房企先后公布半年报。这60家房企营业收入合计3011.4亿元,净利润仅为252.57亿元,净利润率仅8.4%。行业平均净利率首次跌至个位数,中国房地产市场也被指开始进入“微利时代”。
对此,许家印表示,“市场不好的时候,才可以体现恒大的功底。在市场不好、很多公司指标下降的情况下,恒大各项数据同比增长非常高,反映了恒大产品有过硬的品质、成本控制能力强大、产品线定位刚需、快速开发能力以及全精装交楼等五大优势,这也是恒大推出无理由退房的底气所在,体现了公司的竞争力”。
土地方面,截至6月30日,恒大总土地储备为1.44亿平方米,未到期未付土地款335.7亿元,仅占2486.2亿元总土地款的13.5%,其中2015年下半年到期应付仅为104.5亿元,不对公司构成财务压力。而截至2014年年末,恒大305个项目的土地原值为1611亿元,而国际知名评估公司世邦魏理仕根据目前市场评估,得出估值4121亿元,增值率155.8%。以评估值代替原值进行测算,公司净负债率仅为29.1%。
偏低的估值
对于国内房地产市场,许家印表示,市场总需求下降,竞争会越来越激烈,目前国内几万家房企,“一个行业进行到最后,有几十家,几百家了不起了”。
房地产咨询机构兰德咨询报告也认为,今后四、五年内,在行业资金依然紧张情况下,只有坚持高增长所依赖的高周转,才能获得高增长。未来房地产百强企业和TOP10企业的市场占有率可能会超过60%和25%,目前市场上将有一半以上的企业将被淘汰。只有快,才能做大做强。并且,在利润率、杠杆率持续走低的情况下,提高周转率是最好的市场应对方式。目前行业平均利润率大约每年以一个百分点速度持续下滑,土地成本和资金成本越来越高,开发投资的杠杆率越来越低。提高回报率的最直接、最有效的着力点是提高周转率。
而恒大一贯坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的开发模式,是房企中高周转的代表,也是其能迅速做大做强的一个原因。
此外, 对于市场较为关注恒大多元化发展战略,许家印表示,近年来恒大一直坚持“夯实基础,多元发展”的思路,在战略决策层面也要求公司房地产主业保持健康快速发展。“恒大的多元化发展思路一直很清晰,一是利用好恒大18年来房地产开发积攒的物业、综合体等各种资源;二是围绕老百姓的吃喝住行。”许家印称,目前恒大文化、体育、矿泉水等产业的分拆上市工作都在推进。
有港股分析师认为,未来以地产为核心的“恒大系”将帮助公司摆脱主业在资本市场估值偏低的困扰,公司旗下业务的内在价值将被挖掘。
而业内人士也指出,恒大半年净利润即达132.9亿元,是万科67.9亿元、保利59亿元及碧桂园53.7亿元的约2倍—3倍水平。“恒大目前的市值虽比碧桂园略高,但利润却是后者近3倍,即市盈率低于碧桂园,这意味着市场对恒大的估值严重偏低,若一致看待,恒大市值应远超碧桂园”。有券商分析师称。
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