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地产商的好消息‭：房地产“营改增”或将推迟

https://m.biud.com.cn 2015年09月06日10:41 家居装修知识网

今年以来，为营改增之后税负上升而头疼不已的房地产开发商们，或许可以松一口气了。预期将于2015年底实质性推开的建筑业、房地产业营业税改增值税，很可能不会“如期而至”。

攸克地产从权威消息源获悉，有关主管部门已经基本确定，延迟“营改增”税制改革的进度。原定于2015年下半年开展的建筑业、房地产业、金融业的“营改增”税制改革，不出意外，都将向后延期执行。至少在2015年下半年到2016年夏天之前，上述行业不会实施“营改增”的税制改革。

这一点，从财政部部长楼继伟日前在全国人大的报告中，亦有微妙佐证。8月27日，财政部部长楼继伟在全国人大常委会第十六次会议上报告今年以来预算执行情况，在谈及营改增时，楼继伟使用了“适时将建筑业、房地产、金融业和生活服务业纳入营改增试点”的表述。

而在此之前，官方对此一直采用“力争十二五期间，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点”的表述。2015年是十二五规划的最后一年。

所谓“营改增”，是“营业税改增值税”税制改革的简称，主要是指将一部分原来征收营业税税目的服务业务项目纳入征收增值税的范围，进一步扩大增值税的应税范围。增值税目前的税率有6%和11%两档，按照此前规划，建筑业、房地产业营改增之后，增值税税率定在11%。

房地产开发企业一直对房地产行业“营改增”较为忌惮。

一是税率问题。营业税征收过程中，建筑业税率为3%，转让不动产和不动产销售税率，均为5%，而预期中营改增后的税率为11%。

二是成本抵扣问题。由于增值税征收采取抵扣成本后对增值部分课税的方式。而在房地产开发、销售环节中，首先存在土地开发成本难以认定，导致土地成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票的问题。

其次，初期库存和固定资产将不能被抵扣，将造成项目公司只有销项税额，基本没有进项税额可以抵扣，企业税负必然增加。

再次，利息很难用进项税票抵扣。而房地产开发是资金密集行业，资金成本巨大。

此前，针对营改增对房地产行业影响的有关问题，地产开发企业曾召开过业内座谈会，与会开发企业代表多数认为，房地产纳入营改增之后，将在一定程度上增加房地产企业的税负成本。为此，很多房企财务部门今年的一个重要任务就是找到应对之策。

湖南大学2014年发布的房地产行业税负调查报告显示，房地产行业的实际税率已经达到54.3%。媒体曾报道，地产商每赚1元利润需要交税1.02元。税负若再增加，对于近几年利润已然持续下滑的地产商来说，是一个难言之痛。

假如房地产行业的营改增改革得以推迟，对开发企业而言，无疑是一个好消息。当然，只是暂时的。营改增改革总是要推进的。