2015年1-8月，全国房地产市场经历了复苏的过程，去库存效应积极显现。市场情绪逐渐乐观、投资节奏或有加快趋势，各大地产基金的动作也开始趋于活跃。在住宅市场去库存速度加快的背景下，设计科学体系、对重点城市住宅市场投资吸引力进行评估和排名，颇受地产基金的关注。

  光大安石资产管理有限公司与易居研究院智库中心，于9月上旬联合发布《2015年地产基金城市进入策略研究》。该报告评选出最吸引地产基金进入的10大城市，即:上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州。其中华东地区有4个，华南地区有2个，华中地区有2个，华北地区有1个，西南地区有1个。而东北和西北地区无城市入榜。

  该报告29个样本城市包括：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、济南、青岛、太原、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、长沙、武汉、郑州、重庆、成都、昆明、贵阳、西安、南宁。选取标准是，这29个城市在2014年住宅销售额均超过300亿元。

  判断城市住宅市场的投资吸引力，依托于四个指标：1、住宅市场规模指标，选取重点城市2014年的住宅销售额。2、长期供求关系指标，选取2009-2014年成交地块规划建筑面积/住宅销售面积比值。3、地价吸引力指标，选取2014年-2015年6月成交地块楼面地价/住宅成交均价比值。4、市场发展前景指标，选取2009-2014年GDP规模及其增速、常住人口及其增速等加权平均值。

  报告指出，住宅销售额规模越大，市场规模排名越靠前。成交地块规划建筑面积/住宅销售面积比值越小，长期供求关系排名越靠前。成交地块楼面地价/住宅成交均价比值越小，地价吸引力排名越靠前。综合GDP、人口等指标的加权平均值越大，市场发展前景排名越靠前。

  综合指标显示，最吸引地产基金进入的10大城市包括：上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州。其中武汉是二线城市中排行第一的城市。而投资吸引力偏弱的10大城市分别为：长春、宁波、太原、南昌、南宁、济南、沈阳、无锡、福州和昆明。

  对于部分地产基金而言，报告中的分指标排序或更有价值。近年来，住宅项目土地款在项目总投资的占比总体呈明显上升趋势。某种程度上讲，项目的地价水平及其在房价中的比重决定着一个项目的整体盈利水平。为了评估一个城市地产项目投资回报率，该报告重点分析了当地住宅项目的地价/房价比值。结果显示，厦门、合肥、杭州、南京，以及一线城市中的北京、广州的地价房价比超过40%，意味着地价吸引力偏弱；重庆、天津、上海介于30%-40%之间，意味着地价吸引力居中；而武汉、福州、西安等城市的地价房价比介于20%-30%，意味着地价吸引力偏强。

  住宅项目的投资依然是本轮楼市回暖周期中的重点。报告对地产基金的投资原则进行了划分。对于固定收益类住宅项目投资，地产基金可以重点关注在市场规模、长期供求关系两个方面表现良好的城市。而对于主动开发类住宅项目，除上述两个因素外，地产基金还需要关注地价吸引力和市场发展前景两个指标。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前一二线城市的地王现象开始出现，包括地产基金在内的资本将继续活跃。对于地产基金而言，甄别城市进入风险，是实现2016年投资价值最大化的关键。

  据悉，光大安石是专注于中国的房地产私募股权投资公司，是光大控股旗下唯一的房地产投资平台。其拥有国内地产基金业最为完备的资产管理团队，业务线包括住宅项目财务投资、商业物业并购、上市房企战略投资，以及商业物业资产证券化等业务。而易居研究院智库中心整合了华东师范大学、上海社科院、上海易居房地产研究院、易居集团等多层面的资源，正努力打造中国一流的地产智库。《2015年地产基金城市进入策略研究》的联合发布，对于目前地产基金的城市进入和项目甄别，都具有积极的参考意义。

  附表：重点城市住宅市场投资吸引力以及分项排名

  综合排名城市市场规模长期供求关系地价吸引力市场发展前景   

  1上海13182   

  2北京24271   

  3深圳91214   

  4广州55246   

  5武汉425125   

  6重庆615193   

  7杭州327267   

  8南京7132510   

  9苏州1162215   

  10郑州161728   

  11成都1028511   

  12青岛1224713   

  13天津8221621   

  14西安1414619   

  15温州2322027   

  16合肥13102818   

  17厦门187299   

  18长沙17181312   

  19贵阳2821126   

  20昆明20111116   

  21福州2981014   

  22无锡269324   

  23沈阳15232325   

  24济南1926917   

  25南宁22121420   

  26南昌2516822   

  27太原2719429   

  28宁波21291723   

  29长春24201528 

  数据来源：光大安石资产管理、易居研究院智库中心、CREIS中指数据库

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