去年9月份楼市暴跌以后，国家出台房贷新政等各种楼市利好政策，10月份楼市显然有所缓和，据数据显示2014年10月份二手房市场成交量暴涨。那么，在中国楼市利好政策的调控下2015年楼市会怎么样呢？2015年中国楼市还会下跌吗？2015年中国房价走势如何？下面小编为大家整理一下此前的专家分析，我们来看看是否应验。

任志强：政府若不出手2015年9月楼市供求将恶化

从供应结果，可能到明年9月份，就会转为供求关系恶化，虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的，我们不知道政府会加 大多少力度去进行保障性住房的建设，我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换 的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。

“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于去年（2014年8月22日-24日）在河南郑州召开。上图为华远地产董事长任志强。

以下为演讲实录：

刘晓光：下面我想请教一下任志强先生，如何看待市场存量的前景?有人说存量很快能消化，中国的城市化、发展空间等等，有人说现在已经全面过剩了，这个任总你来回答一下。

任志强：我们的统计报表上库存大概有5亿多，这个数量很大。如果按当年销售的情况来看，去年我们销售13亿多。如果有5亿多库存的话，就相当于 差不多有40%的当年销售量的一个库存，这个数量确实很大。但是我不觉得这些库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，会逐渐累积。比如他的库存 位置在鄂尔多斯，已经没有人了，那个库存怎么消化掉?但是在全国统计当中，它仍然是一个总存量，所以会逐渐的累积，越加越多。从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降。

刘晓光：需求总量没有下降。

任志强：应该说还是上升的，从销售上来看，和去年相比，我们大概到7月份为止，下降了7%多，差不多4千万平方米。可是这个数里面没有计算我们 的保障性住房增加的面积，可能我们保障性住房增加的面积里面超过了4千平方米。我们知道，每年竣工好几百万套，如果算起来的话，这个数字远远大于这个数。

但是为什么还在扩张呢?就是因为我们的统计里面是两头计算。一头计算的是开发商所管辖的，这是一张统计报表。这个统计报表里面包括了开发商建设 的商品房部分，有住宅，有非住宅，也包括了开发商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府单独做的保障性住房，因为有些地区的保障性住房和开发商没 关系，都是列在政府一个单独的统计表里。

从2011年开始提出建3600万套保障性住房，2012年开始计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。

刘晓光：这是保障房的部分。

任志强：我还没有说棚改，棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套。意味着保障性住房等于翻 了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。以北京举例子，去年北京建了 1300万平方米的保障性住房，其中放在开发商手里的是580多万平方米，约占45%，还有55%是政府单独建的。开发商建的这45%里面其中有廉租房、 公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒体报道，几千套商品房，但是有20万户在排队，大概100个家庭排1个号， 抽签摇号。这些人实际上他们就不进入市场。去年新房销售一共是1900万平方米，包括开发商的保障性住房。

换句话说，现在20万的家庭摇号的话，那就减少了20万个需求者，那怎么不下行呢?大家也看见，北京上个月的房价开始下降了，确实是这样。因为 把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了，一平均化以后就往下掉，而且数量很大，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种 状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的，所以媒体都不知道，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢?肯定在市场上。

刘晓光：在棚户区的房子和保障房，都会对商品房有一个量的影响。

任志强：这几年开发商拍卖的土地里面，几乎是1：1的供应量，开发商生产700万套，保障性住房也生产700万套，原来只有700万套或者800万套，现在一下子变成了1500万套。

刘晓光：你以前老是预测，比如说投资买地下降了，几个月以后就会上涨，你今天还有这种预测吗?

任志强：还有，我们年年都做这种预测。2012年3月份我们就预测，2013年的3月份房价会涨，果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了 土地供应的短缺，开工量已经开始下降了。所以2012年是一个生产式的低潮，现有的供应没有了，到2013年会涨。今年我们预计，如果现在土地供应量下来 了，开工是负的，投资是下滑的，我们估计投资现在是13%多，年初我们就说，今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%，还会下 降，下一个月可能还是实际下降的过程，全年下来以后，就剩下10%左右的增长，增幅下降是毫无疑问的。

刘晓光：你的结论呢?

任志强：从供应结果，可能到明年9月份，就会转为供求关系恶化，虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的，我们不知道政府会加 大多少力度去进行保障性住房的建设，我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换 的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。

我们国家各地楼市的泡沫现在极为严重，泡沫早晚都会破灭。问题是中国楼市泡沫何时破灭?

有专家预测：楼市类似07年股市 泡沫破灭将在2015年底前。

从世界的情况来看，楼市只要存在严重的泡沫，都会有破灭的那一天。

一旦楼市泡沫破灭，对实体经济的打击也是极大的。

到时候我们大部分人的生活都会受到严重的影响。

国际货币基金组织(IMF)数据显示，五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市—北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至出现了超过800倍的。

现在的楼市价格是极不正常的，破灭是肯定会发生的。

如果在是国外，这样的价格，楼市早就破灭了，中国楼市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方政府的命根子—土地财政的来源。二、中国的婚嫁习俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中，国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

为什么说中国的楼市会在2015年破灭呢?

中国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。到2015年，随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。

国际热钱，将在2015年大规模流出，现在热钱在中国获利空间已经大不如从前，人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币，在2015年，美国将会退出宽松的倾向政策，开努加息，热钱会在2015年快速流出。

中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前，未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。现在买房，确实极不划算。

政策放松楼市现温和改善 预测2015年或持续低迷

受益于政策不断放松和信贷支持，未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。专家预测，2015年楼市或将持续低迷。

继今年一季度大幅下滑之后，二季度房地产活动初现企稳迹象，在销售疲弱的背景下，越来越多城市的房地产价格开始下跌。

房地产活动现企稳迹象

销售5、6月份同比跌幅趋缓，新开工同比跌幅由一季度的25%收窄至11%，竣工也同比反弹24%，一定程度上受益于较为有利的基数效应。7月份新开工同比增长8.2%、实现了年内首次正增长，但销售再现颓势、同比下跌16%，表明政策放松的效果仍有待显现。

新开工反弹受到了哪些因素驱动?首先，在经历了年初高达25%的同比下跌后，决策层开始出台“微刺激”、各地也开始松绑房地产政策，开发商情绪有所稳定。其次，在2013年大规模购地后，开发商面临着开工压力。而我们认为更重要的是，包括棚户区改造在内的保障房受政策推动和资金支持集中开工，这可能给整体新开工活动带来了一定支撑。

除房地产外，决策层还出台了一系列政策加快基建投资。随着近几个月经济指标出现回暖迹象、房地产和宏观政策日益放松，市场情绪也随之好转。一些市场人士甚至认为房地产下滑拖累经济的最严峻时期已经结束，并认为随着政策进一步放松，未来几个月房地产销售和建设活动有望实现正增长。

政策放松：

还有哪些牌要出

5月以来，伴随着决策层出台一系列“微刺激”措施、加码对增长的扶持力度，房地产相关政策也逐渐松绑，尤其是7月以来放松步伐明显加快。据媒体报道，目前已有超过四分之三的限购城市在一定程度上松绑了限购政策;部分省市对购房进行税费补贴;住房公积金政策不断放松;部分城市放宽了落户政策;一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源;为提振房地产销售和建设，各地也简化了开发商行政审批程序、降低相关费用。罗列了已放松限购政策的城市，可以看出最近几周政策放松速度明显加快。虽然迄今为止中央政府尚无意正式放松房地产相关的信贷政策、也没有正式降低房贷首付要求，但据媒体报道，部分地区放贷加快、也出现了利率优惠。

政府手里还有哪些牌?如果年底或2015年房地产活动再次放缓，决策层可以正式降低目前较高的首付比例——首套房30%二套房60%、进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外，决策层还可以定向降低房贷利率、或全面下调存贷款基准利率。

除商品房之外，政府还加大了对保障房建设的支持力度。决策层在年初将今年保障房新开工目标上调至700万套(包含470万套棚户区改造)。更重要的是，决策层已经采取各种措施提供资金支持、推动保障房建设(特别是棚户区改造)，包括加快财政拨款、利用国开行提供政策性融资(通过央行的再贷款)，各地方政府也鼓励开发商和其他企业参与保障房建设、并为其提供补贴。在国开行的推动下，2014年上半年投向保障房建设的贷款强劲增长，且下半年有望进一步增加。

未来几月

房地产活动或温和改善

受益于政策不断放松和信贷支持，未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。

房地产销售方面，限购松绑、房价下跌后购买力改善、房贷利率松动且投放加快、部分城市加快放松落户限制、地方政府回购商品房用于保障性房源等因素都有望提振销售。

房地产建设方面，因现金流恶化而面临财务困境的开发商可能会加快建设，以增加推盘和销售收入，尤其是赶在“金九银十”的销售旺季。此外，保障房建设和棚户区改造提速也可能进一步提振新开工和建设活动。

最近的房地产活动和政策走势符合我们的预期。我们对全年的基准预测仍为房地产销售面积小幅下跌 0~5%、新房开工面积下跌10%~15%。今年前7个月，房地产销售已同比下跌7.6%、新开工面积同比下跌12.8%(一季度同比下降25%，上半年同比下降17%)。

反弹难以为继

2015年或持续低迷

虽然未来二到三个季度应会有更多宽松措施出台，可能包括下调首付比例和房贷利率、放松对开发商的信贷等，短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，但我不认为这可以帮助房地产行业实现全面复苏、或扭转结构性下滑势头。

在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%~10%。此外，随着保障房建设势头逐渐消退，明年商品房新开工面积可能会再跌10%。所以，我们预计明年总体房地产建设活动将进一步放缓，并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的负面拖累，主要有以下三方面原因。

首先，导致目前房地产下滑的并不仅仅是新一轮周期性因素，而是住房内在供求格局已发生根本变化。2013年中国住房建设量(竣工约1100万套、新开工超过1500万套)明显高于城镇化和更新改善所催生的住房需求(我们预计每年约800万套~900万套)。我们认为房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。

由于许多城市库存高企且在继续积压、而房价低迷甚至不断下跌，购房者和开发商都逐渐认识到了这一供需格局的结构性转变。因此即便政府反应更加迅速，政策放松和刺激措施的效果恐怕将今不如昔。例如，虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善型购房需求，但投资需求几乎不会受到影响。即便需求反弹、库存得以消化，由于房地产市场的基本供需格局发生了根本转变，开发商也不一定会贸然大量开工新项目、加快建设速度。

其次，虽然城镇化可以在一定程度上支撑基本住房需求，但实际上城镇化的步伐已经在放缓。户籍改革的重点是扩大进农民工的社会保障和公共服务的覆盖范围，而非鼓励人口迁移或加快房地产开发。户籍改革还致力于将地方政府转移支付与新登记户籍人口挂钩。这说明未来几年户籍改革只能逐步推进，而短期内对房地产需求的支撑作用可能将非常有限。

第三，政策支持空间有限。虽然政府可以继续扩大保障房建设规模，但与几年前刚启动保障房计划时相比，目前保障房体量较大、今后继续快速上升空间将较为有限。另外，由于近年来信贷快速扩张导致许多企业和地方政府债台高筑，本届政府对于再次依赖大规模信贷宽松将持更加谨慎的态度。

我们的基准预测是今年GDP增长7.3%、2015年增长6.8%。这一预测背后已经考虑了短期内房地产销售企稳，而2014年底和2015年房地产建设再度疲软、拖累整体经济增长。

大范围的政策放松，已推动板块从前期低点大幅反弹17%。政策放松的确可以提振市场信心，然而，杠杆水平较高、利润率下滑及部分房地产公司库存高企等问题都将限制板块反弹幅度。换言之，政策放松可能只会令优质开发商受益。我们认为房地产行业仍然存在结构性问题。在反弹过后，房地产板块目前对应7.4倍2014年动态市盈率，较历史平均市盈率低0.7个标准差。A股中我们重点推荐万科。

虽然政策已经显著放松，但利好尚未在销量上体现出来。7~8月，全国41个重点城市的房地产销量仅分别环比小幅回升3%和4%。全国销量表现更加糟糕：5月环比下降11%，6月继续环比下降4%，7月更是环比下降18%，市场似乎并未对政策放松作出积极响应。

开发商有意将新开盘计划延迟到夏季高温之后，这或许是导致销量较低的因素之一。另外，房贷在7月底才开始放松，且开发商也有意将新开盘推迟到房贷放松之后进行。截至目前，多数城市的房贷利率仍保持不变。中原地产的调查显示，开发商的定价和推盘力度仍将是影响房地产销量的关键因素。

市场整合料将加快

预计从9月开始，销量将明显复苏。我们对所覆盖开发商的渠道调研显示，大多主要项目特别是新项目的推盘仍将从9月底、即传统销售旺季开始启动。三季度末及之后，开发商推盘有望取得更好的销售业绩，因为：政策放松、房贷利率可能会下调、首付比例要求可能下调，且未来二到三个季度对开发商的信贷可能逐步放松。

虽然政策侧重于支持房地产销售和建设，但我们认为中短期内开发商将专注于去库存和降低杠杆水平。考虑到市场库存高企，开发商在定价上将会有较大的弹性，未来12个月开发商利润率将继续承压。由于信贷收紧、销售放缓，2014年一季度末以来，开发商的拿地和建设活动变得更加谨慎。因此，我们预计短期内总体建设活动不太可能明显复苏。

我们预计在目前市场环境下，行业整合将会提速，一线开发商将继续抢占更多市场份额。在上市房地产开发商中，绿城和九龙仓正在逐步退出市场。绿城董事会主席已经提议将其持股出售给融创中国，因此融创中国将成为绿城最大的两个股东之一。九龙仓也已经宣布将从住宅开发转向投资性地产。随着竞争对手退出市场，一线开发商所占的市场份额有望在目前7.4%的水平上进一步提高。我们覆盖的上市开发商中，最看好万科，公司资产负债水平合理、资产周转率或库存管理效率高、且地理布局良好，有望受益于市场整合。

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