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黄朝阳:融资成本降低 中骏迎销售高峰期

https://m.biud.com.cn 2015年09月10日15:11 家居装修知识网  

A股风声鹤唳,人行周四(26日)宣布“组合拳”减息兼降准,金融机构的贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%,进一步降低融资成本,有助恢复买家还款力及信心。事实上,去年内房一直受累于供应过剩问题,经过屡次减息降准,各地楼市终于回暖。国家统计局最新数据指,7月份全国70大城市,房价环比上升城市的数量增至31个,连续4个月正增长,尤其深圳及京沪新盘炽热,深圳一手住宅按月升价6.3%,过去一年累升24%;二手房价方面,上月也多达39个城市报升。

销售改善下,不少房企表现眼前一亮,其中H股上市的中骏置业,截至6月底上半年度,销售收入59.95亿元人民币,较去年同期急升1.79倍,纯利按年升100%至6.29亿人民币;每股盈利18.4分,派中期股息每股5港仙。实则中骏上半年部署,是以去库存为主,期内仅推一个新盘,套现合同金额54.12亿元人民币,达全年销售目标135亿元的四成,售楼均价为每平方米8,193元,惟毛利率由去年同期38.6%跌至28.3%,因上半年开卖属于中档住宅。

上半年收入急增1.79倍

黄朝阳认为未来内地楼市乐观,“现在对行业前景比较看好,因为一连串金融体制优化(放宽),对房地产发展非常关键,尤其融资成本有下降趋势,内地银行陆续减息,于可见将来还会进一步减下去。”

“实际上,怎办控制和减少财务成本,已经成为经营中国房地产的关乎生存问题,因为卖地透明度增加,地价迅速变贵,业界能控制的就只有自身开支,当中行政费用是很难削减的,例如员工工资,能够不涨价吗?又例如楼盘宣传费,想控制在销售收益百分之1.5以内,亦殊不容易,还有建筑材料等等,总之融资成本下降,对整个行业都是佳音。”

不过人民币连番贬值,于境外集资的内房成本难免上升,港股上市包括融创中国(01918)、华润置地(01109)、中国海外发展(00688)等近日股价反复,业界分析指,虽然贬值对上述房企现金流影响有限,但估计人民币对美元每贬值1%,其本年度核心盈利便可能下跌2%至3%。

黄朝阳指解决办法之一,是重新转向国内融资,“公司两笔以美元结算的优先票据,尚有两年半和五年才到期,受影响轻微,目前中骏国内外举债比例各占一半,公司并以准备发行新的人民币债券,低息且年期较长,预计今年9月底至10月初发行,借此平衡人民币贬值带来的影响” 。

伙拍信置投大埔豪宅地

中骏置业总部位于福建,2010年来港挂牌上市后势头不错,今年更打入全国五十大房企,提及香港市场,黄朝阳目光炯炯。“做熟悉的市场,守住占有率,是风险低一点的做法,但香港楼市成熟,公司投资组合亦欠缺香港项目,因此兴趣很大。近期开始参与一些香港土地招标,例如大埔科学园旁边的白石角豪宅地皮,与信和置业(00083)搭档竞投,希望凭借其经验,加深对香港市场了解” 。

“海外市场亦有考察,包括澳洲和美国,暂未有详细协议。老实说,即使在海外市场如澳洲,目前新盘买家都以中国客为主,他们想规避资金留在内地的风险,不过,中国经济一旦有问题的话,对这批并非刚性居住需求的海外楼盘,购买力肯定下跌,故目前我们不放在首位考虑” 。

八大城市开拓创业地产

环顾芸芸内房企业,近年都致力轻资产化,他亦有相同构思,“公司即将开展一个‘众创空间’项目,目标为美国WeWork,盼打造汇聚创意的共用写字楼(Coworking Office Space)”。黄朝阳口中的WeWork,跟在港掀起话题的运输服务商Uber一样,属于新世代的共享型经济,WeWork不单向小型初创企业提供办公室租赁,还有餐饮等周边配套;据业界估计,WeWork今年6月募资后市值逾100亿美元,黄朝阳认为这门生意搬到中国亦大有作为。

“国家今年提出创意政策,鼓励年轻人们创业,为办公室租赁带来强烈需求,但需要的并非封闭型办公室。因此我们会寻找一些全幢商厦,改装成开放式的办公空间,每个小隔间适合2至6个人工作,提供家具、传真机及无线网络等设施,让创业人士聚集协作,亦可作为企业落户新城市的据点。计划涉及总楼面10万平方米,将在一、二线城市商业圈进行,首批包括北京、上海、深圳和厦门,接下来是南京、杭州、武汉和重庆”。

“租金方面,估计比旧式写字楼高2至3倍,目前旧式办公室连公摊费用,一般每平方米月租介乎100至300元人民币,在我们计划中便会是300元至900元,由于面积较小,租金仍在初创公司负担范围内,而且服务重点不仅是地方,更在于为租户创造有利创业环境,好像交流概念、工作机会的平台,这些附加价值,正是轻资产化的意思。另一个海峡科技园项目,占地1,000万平方米,邻近兴建中的厦门翔安国际机场,最快年底前招租,希望招揽物流业进驻”。

库存去化率料增至60%

除了产业地产的尝试,中骏的住宅库存压力也有所减轻,旗下上海新盘中骏·天誉上月开售,首批118个单位即日沽出九成,销情接近“日光盘”,黄朝阳表示只是开始,下半年度准备连环推出六个新盘,涉134万平方米楼面,大部分位于一线城市,均价可达1,1万元,而集团去化率可由上半年约55%,增加至逾60%。

“房地产这个行业,现在变化非常大,我们认为专注房地产发展,需要有四大要素。一、买地;二、定位,就是要建些什么;三、销售时机,什么时候卖最好;四、降低财务成本”。

他解释说,“近年进入北京等一线城市后,定期预留20亿至30亿元增加土储,现有土储942万平方米备用。预计新建的豪宅比例将降到四成左右,其余六成兴建小型单位,寻求八零、九零后购买力,始终房价长远上涨,缩小单位面积,令买家能够承担楼价。在上海,100平方米的一手三房户售价约350万元,如果缩至70平方米,入场费降到250万元以下,便吸纳到更多买家,小型单位实际已经成为销售主力”。

“卖楼节奏亦要掌握,房地产挑到好时机出售,利润可以非常高,相反错误时机沽货,即使再好产品也会遇上困难,更怕轮到市况畅旺之际,手上却没货可卖了。故楼盘启动销售速度要快,譬如某类型单位开始受欢迎,我们3至5个月内就能推出相关楼盘发售,要诀是前期规划要好,打桩等工序预早完成,然后再按市况调整部署,公司行政亦需高效率”。

以色列考察 盼成创投孵化器

传统发展商掌舵人的思虑:主要在“面粉”与“面包”之间徘徊计价,但黄朝阳则希望把业务触手从房地产转到高增长的科技行业。“上周我刚去以色列,考察当地的创投公司,这方面以色列做得很出色。”

“印象最深有一家公司,Google是网络搜索引擎,但那公司现在做的吗,却是以图像进行精确搜寻,就像图片也有记忆似的,日后单靠一张相片,便足够在人海众里寻他,或者找到异国的详细地址,想象起来有点恐怖,但这就是科技的力量。”

“在我们创业地产的计划中,中骏也不仅单纯房地产商,而是企业孵化器(Business incubators)角色。假如遇到优秀的初创公司,我们看中其盈利潜力,便有机会投资合作,让它继续成长,已经预留一笔资金去做,不一定地产或相关,反而前瞻性的高科技或网络3.0行业,甚至乎手机游戏,我们都有兴趣。”



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