为了遏制部分城市房价上涨过快,北京等地陆续出台“限购令”限制购房条件。在买卖合同签订过程中,中介公司作为专业机构需要对买房人是否具有购房资 格问题进行审查。近日,北京第一中级法院审理了一起因不满足购房条件,致使在签订购房买卖合同后,因不具备购房资格买房人无法继续履行合同,买房人与中介 公司产生纠纷的案件。

  张先生想购买位于北京市海淀区长春桥路的一套房屋,房屋总价款为770万元。2013年12月9日,在中介公司的 居间服务下,张先生与卖房人杨某签订了房屋买卖合同,并支付了定金2万元,同时与中介公司签署了佣金确认书。但此后,张先生发现其不具备在京购房资格,未 继续履行房屋买卖合同,也未向中介公司支付居间服务费。中介公司将张先生诉至法院,请求其支付居间服务费17万元及相应的滞纳金。

  一审 法院审理过程中,中介公司提供的告知书写明,必须有北京市工作居住证、连续五年含以上在本市缴纳社会保险、个人所得税缴纳证明、有公司营业执照、法定代表 人身份证明等才可以在京购房。但据张先生陈述,他是外地人,不具备上述条件,而中介公司根本没让他知悉这些内容,他在最初准备购房时并不知道这些规定,只 是按照中介公司的流程办理。他在得知自己不具备购房资格,无法购房后,没有继续履行买卖合同,也不同意支付居间费。

  一审法院判决认为中介公司履行了相关的告知义务,张先生亦无证据证明该公司存在欺诈情节,故张先生应当向中介公司支付居间服务费。最终,一审法院判决张先生支付中介公司居间服务费17万元。

  张先生不服一审判决,向北京一中院提起上诉。

  北京市一中院经审理认为,中介公司对张先生陈述的并不具备在京购房条件之事实情况未予否认,但未能提供相应证据予以反驳或进行说明,故张先生陈述的该事 实情况可以采信。案件审理中,中介公司自认应该在张先生提交具备上述购房条件的相关证明资料的情况下进行签约,而实际上,签约前张先生仅提交了身份证复印 件,未能提交其他材料。以上情况表明,中介公司虽促使买卖双方签订了房屋买卖合同,但作为专业房地产经纪机构,在提供中介服务过程中未尽审慎注意义务,切 实为客户把关,所促成的房屋买卖合同因张先生不具有购房资格势必无法履行。据此,法院认定中介公司在提供中介服务过程中未尽职履责,存在瑕疵和不足,对造 成本案纠纷应负主要责任。同时,张先生作为具有正常民事行为能力的公民,盲目相信中介公司,明知自己不具有购房资格仍进行签约,对造成本案纠纷亦应负一定 责任。故北京市一中院二审酌定张先生给付中介公司中介服务费2万元。

  法官说法:

  房地产中介公司的审核合同义务是整个二手房交易中介服务的核心内容,直接关系到交易的成败,中介公司未履行或履行审核义务有瑕疵的,可认定为中介公司的失 职行为,属于较为严重的违约行为。如未造成买卖方损失的,应当承担减少或免除中介服务费之责任;若造成损失的,还应当承担损失赔偿的责任。但购房人或者卖 房人在信任中介公司“把关”的同时,也应事先了解相关政策规定,从自身方面也“把好关”。

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