楼市快评

  龚名扬

  根据东莞中原研究部所提供的数据，在刚刚过去的国庆黄金周里，东莞楼市的表现十分火热。商品房成交面积7.60万平方米，同比2014年上升148.92%，同比2013年上升72.15%;成交套数848套，同比2014年上升75.93%，同比2013年上升89.71%。

  而从成交价格看，今年国庆网签价格为9750元/㎡，同比2014年同期涨幅高达11%。时隔一年，东莞住宅均价出现过快上涨，最根本的原因是今年以来深圳客大量向莞外溢，其较强的购买力推动房价快速上涨。

  如今，深圳客已经是讨论东莞楼市无法绕过去的话题，在“3·30政策”后深圳的房价火箭式上升，让很多深圳的购房者把目光投向了东莞的临深片区。这一方面拉动了临深片区镇街房价的暴涨，同时也使得这些区域的供应量大幅缩减。

  如今，深圳客的购物清单上已经不再局限于临深片区了，像松山湖、虎门、长安和寮步等镇街和园区的楼盘，也成了他们“扫货”的对象。但哪个镇区会成为深圳客的下一个主战场?笔者认为虎门的可能性比较大。

  松山湖楼盘由于有资源的稀缺性，作为投资的标的是个不错的选择，但作为自住的话，松山湖对于深圳人来说交通还是没那么便捷。长安和虎门，距离深圳相对更近，而且由于有沈海高速和广深沿江高速的存在，交通往来非常便捷。

  虎门长安两镇，作为东莞沿海片区的双子星虽然各有特色，但在经济体量和政策环境上有相似之处。从今年前三季度的楼市成交情况来看，长安的楼面均价比虎门略高，但长安的成交套数只有虎门的43%，成交面积只有虎门的33%。

  用通俗易懂的话来说，就是长安的房子卖得比虎门略贵，但是卖得远比虎门少。而在未来的一段时间内，分化可能还会加大，主要原因就是虎门有万科存在。

  10月10日，位于虎门镇博涌社区的一宗2.94万平方米的商住地出让，出让价为5.43亿元，最后东莞市万胜房地产有限公司以底价收入囊中，这家公司实际上就是东莞万科公司。这是今年万科在博涌社区竞得的第五宗地块。

  5年前万科以7.9亿元拿下当年的虎门“地王”，开发万科紫台落地虎门，其后开发万科金色里城;2013年万科斥资31亿元斩获虎门大宁4宗商住地，打造了南部湾万科城。今年早些时候，万科以16.79亿元两次竞得博涌连体地块。有统计显示，如今万科在虎门的土地储备已经超过11万平方米，以万科的财力和市场号召力，足以保障虎门未来几年有充足的供应量。

  反观其他楼市的一线镇街，从去年以来的商住地供应就陷入萎靡的状态。而作为深圳客目前的主战场，今年临深片区除了清溪之外，其他几个镇的土地成交屈指可数。

  因此笔者认为，在临深片区的楼价已经和虎门没有差距、甚至局部超过虎门的情况下，一旦临深片区的供应量继续萎缩，虎门很有可能成为深圳客的下一个主战场。

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