经历了2014年的楼市低谷期，今年在宽松政策刺激下，尤其是“3·30”新政出台后，楼市逐渐回暖。2015年前三季度，北京市二手房市场交易量同比翻番。与成交翻番的情况相比，成交均价增速下降，同比增长仅4%左右，涨幅创十年新低。业内人士认为，宽松的楼市政策是二手房成交量上涨的主因，在利好政策刺激下，改善型需求成为市场主导。

　　成交量翻番

　　从业人员的流失是任何企业都会面临的问题，这一问题在房地产中介行业体现得尤为突出。一位长期从事二手房中介的业内人士在接受北京商报记者采访时认为，二手房中介从业人员流失率的变化，在一定程度上体现出市场的冷暖。2014年楼市入冬，二手房中介从业人员流失率极高；今年，从各个区域中介门店的情况来看，人员流失率明显降低，楼市回暖、成交量上涨是最主要因素。

　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2015年前三季度，北京全市二手住宅网签总量为142886套，比去年同期大幅上涨104%，创2010年楼市限购以来交易量新高。事实上，今年4月以来，北京市二手房成交量持续保持高位。其中，7月北京二手房住宅合计签约21508套，创造了2013年3月市场爆发后的新高。尽管八九月成交量环比有所下滑，但仍然处于高位。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，经历了2014年的楼市成交低谷之后，2015年从“3·30”新政开始，在一系列楼市利好政策的刺激下，北京二手房市场供需两旺，尤其是在改善型购房需求的支撑下，交易量大幅上涨。

　　房价涨幅新低

　　交易量猛增，并未带来房价的大幅上涨，今年以来，北京市二手房市场“量升价稳”的态势较为明显。数据显示，2015年前三季度，通过我爱我家达成的二手住宅交易，成交均价为37933元/平方米，与去年同期相比涨幅仅为4.2%，房价年度同比涨幅创十年来新低。

　　“目前卖一买一或卖二买一的改善型购房需求大概占到二手房市场总购房量的六成以上，这部分改善型购房需求既是卖房的业主，同时也是买房的客户，这种双重身份使得房价保持了相对平稳，很难出现大幅上涨。”胡景晖分析。

　　此外，三季度以来，一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，北京楼市已经出现降温势头。虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策，但对于购买标的物更偏中高端和中高价位置业升级的改善型购房家庭来说，作用微乎其微。楼市的整体降温也在一定程度上缓解了房价上涨的势头。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，价格涨幅不高，和二手房的价格处于高位有一定的关系。看似不高的涨幅，实际上购房成本依然在上升。另外，从具体项目看，也不排除部分购房者在购房政策环境宽松的情况下，舍弃二手房的购置，而选择一手房，对部分二手房价格上涨起到抑制作用。

　　改善型需求占主导

　　“3·30”新政 ，三次降息、降准，公积金贷款门槛放宽、利好政策的不断释放，促使市场回暖。北京二手房市场成交的最大特点是改善型需求占比提升，已成为市场成交主体。

　　严跃进认为，改善型购房需求的积极释放，主要体现在中大户型物业交易的继续上升。另外也和今年对于改善型物业的供应节奏加快有关系。从这个角度看，此类物业交易规模上升，符合市场预期，也是今年市场交易上升中一个重要组成部分。

　　“相比往年，今年‘换房’客户增多是比较明显的变化，‘以小换大’、‘以旧换新’是最常见的情况，此类改善型需求成交占比已超过总成交量的一半，并且有不断增加的趋势。”某二手房中介公司相关负责人在接受北京商报记者采访时表示。

　　另外，对于北京四季度的二手房市场，胡景晖预测，如果没有更有力的利好政策出台，比如适度放松限购，降低交易环节税费，提高公积金贷款上限等，北京二手房市场的降温势头或将在四季度持续，随着交易量的回落，北京二手房价或将出现稳中有降。

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