当前，全国楼市似乎仍未摆脱“下行”阴影，那些“地王”项目尤其让开发商头疼。任何事情都有例外，这跟操盘手密切相关。
去年8月份，中粮豪掷逾13亿元杀入成都热门高端住宅区“攀成钢”板块，楼面地价达6820元/平方米，成为彼时“新地王”。与“地王”相比，业界更关心中粮何以盘活“地王”。
从今年4月份首次开盘到9月底，这个名为“中粮鸿云”的项目实现销售回款近10亿元，目前已基本覆盖拿地成本，投资回报率约18.4%。中粮玩转“地王”，背后又暗示了其在项目运营、管控上的什么秘密？
策略：瞄准年轻人
中 粮鸿云项目被称之为成都热门高端住宅区最后一块成规模的稀缺项目。一位参与竞拍的成都地产人士回忆说，虽然土地市场当时偏冷，但围绕这块地房企竞争相当激 烈，包括保利、绿地、合能、蓝润等19家房企，历经103次举牌，中粮最终胜出。《每日经济新闻》记者实地调查了解到，中粮鸿云项目周边，境内外资本早已 布局了密集的楼盘。与这些项目相比，中粮鸿云项目拿地成本并不占优势，比如新鸿基拿下成都ICC时成本仅2769元/平方米，合景泰富和香港置地拿下环球 汇天誉时也只有4200元/平方米。
面对区域 白热化竞争，再加上在土地成本又不具有优势，中粮何以借势操盘中粮鸿云？半年之内，何以迅速回款10亿元？中粮置地成都公司负责操盘中粮鸿云的营销总监陈 骏飞告诉《每日经济新闻》记者，“拿到地当天，我们就组建了运营团队，针对片区高房价和大户型特征，进行了差异化定位，主推户型面积在60~90平方米， 再匹配一些110~120平方米的大户型，让那些仰望攀成钢片区的青年置业者能够实现入门级高端住宅的愿望。”
中粮几年前已布局成都楼市，但过去往往以高端产品著称，在陈骏飞看来，随着中粮地产的市场化和专业化运作逐步成熟，他们也学会了在市场竞争中如何“接地气”。
“当然，在拿地时我们就成立了一个拿地小组，包括营销部、财务部、研发部、投资部等多个部门，都是各部门的一把手参加，保证产品准确研判定位。”陈骏飞介绍说，从中粮成都一级部门到各部门，再到项目公司，管理比较顺畅，保证了运营效率。
据了解，中粮鸿云项目今年4月份开盘当天销售了800多套，截至9月底实现销售回款近10亿元。陈骏飞总结说，“这主要是入市时机把握的好，当时正赶在成都春季房交会前夕，实现了抢客期"蓄客"，同时我们关注了很多竞品，在"平销期"卖亮点。”
借私募基金杠杆化运作
去年11月，中粮地产披露公告称，公司与上海景时成攀投资中心（有限合伙）签署了投资协议。上述合伙型地产基金增资1.96亿元，成都中粮增资400万元，增资之后注册资本为4亿元，其中成都中粮控股51%股权，前述合伙型地产基金占股49%。
陈骏飞表示，中粮鸿云项目引入基金，有一部分基金份额来自公司员工持有，这是一种激励措施，保证了对购房人更负责任。
按照项目运作逻辑，成都中粮在项目公司设立及前期运作中已提供约4.75亿元流动性支持，包括但不限于项目公司设立的费用及获取目标项目支付的搬迁补偿资金等，年化成本9.5%。
上述合伙型地产基金以股东借款名义向该项目公司提供贷款5亿元，年化成本9.5%。截至今年3月初，上述5亿元资金全部到位。基金退出时点为项目可售面积的销售率须达90%，成都中粮享有优先回购权。
陈骏飞坦言，项目引入基金，他们感到了较大的内外部压力，基金方负责人不定期从外地来了解项目销售进展和回报率。对内方面，他们要进一步提升项目销售服务及后期物业服务体系。
陈骏飞解释了“杠杆化”运作的奥妙，项目借助2倍多的财务杠杆，考虑净资产收益率（ROE）时，虽然当前利润率一般，但资产周转率和杠杆倍数高，照样可以提高ROE水平，而在售项目是低价入市，往后走“议价”和“溢价”空间高，利润率走高。
在成本控制上，陈骏飞透露，之前一些产品因设计变更，浪费很多资源，设计团队优化后可售面积增加，节约成本几千万元，又背靠中粮集团优势，供应商集中化采购，建设成本得以优化。
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