房贷利息下降，首次改善型买家增幅最大

　　二手

　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

　　自去年第四季度开始，央行多次降息，目前5年以上的贷款基准利率，已是自上世纪90年代以来的最低点。

　　低利息促使不少买家入市。大型中介机构的统计数据显示，由于供楼利息支出下降，加上楼价上涨预期，坚定了不少首次改善型买家入市的步伐，今年9月份，90-120平方米二手住宅的成交量和成交价同时上涨。

　　改善户型成交逐月递增

　　阳光家缘统计数据显示，虽然目前二手住宅的成交仍以90平方米以下的户型为主，占比为50%-55%，但90平方米以上的改善户型呈逐月递增的态势，如第三季度，改善户型占比比第二季度提升2.17个百分点。

　　中原研究部客户研究主任熊小洪认为，改善需求逐步增强，一是因为目前的交易税费、贷款利率都有利于首次改善型买家；二是房价有所回升，但上涨幅度不大，也有利于资金实力较强的改善型买家；三是因为商品房市场已有30多年历史，早期建造的房屋楼龄长，有的没有电梯，使换房成为一种较迫切的需求。

　　刚需买家追涨意欲不强

　　中原地产的数据显示，从放盘价来看，大部分业主的心态较稳定，但假如周边有高价地、一手项目等利好带动，业主往往会马上调高放盘价，像9月底广纸地块周边的二手住宅，业主愿意让价的平均幅度从去年下半年单月最高9%的峰值下降到现时的不足5%。

　　与之相对应，买家的追涨意欲并不高。合富置业市场经理梁燕明表示，与过往几年明显不同，现在有意入市的消费者表现得较理性，尽管市场的交投活跃度已经明显提升，但面对业主的涨价，愿意追涨的买家并不多，而宁愿另选其他物业或选择其他区域价格更实惠的产品，近几个月买家追涨成交的个案很少见。

　　梁燕明分析认为，现在决定大部分买家是否出手购房的因素还是楼价，对购房目标区域的指向性不算太强，因此，只要其他区域或同区域有其他物业的价格较笋，这些潜在买家还是愿意改变原定的购房目标。

　　市场成交主力还是集中在天河、海珠、越秀、荔湾这4个一手住宅新货不多的中心城区。合富置业的成交数据显示，9月份约有七成二手交投集中在上述4个主要中心城区，预计10月份仍以中心城区成交为主。

　　低价二手住宅盘源剧减

　　为何刚需买家的成交占比有所下降？一是因为楼价略有上调，而刚需买家最容易受楼价上涨的影响；另一个原因是，极受刚需买家喜爱的低价房的可售房源剧减，没有合适的盘源，刚需买家自然无从下手。

　　梁燕明介绍，7月份，单价低于1万元/平方米的低价二手房的成交占比还高达10%，8月份下滑至9%，9月份甚至降至8%。最受刚需买家青睐的单位总价100万元以内的低价房成交，同样呈现出明显下降的趋势，9月份低价房的成交个案数量环比减少11%。

　　按揭购房成为成交主流

　　虽然二手楼价略有上涨，但按揭优惠可以抵消不少影响。梁燕明表示，自去年第四季度开始降息以来，供楼利息支出明显减少，有利于进一步提升买家的入市积极性。房贷利率下降，使按揭购房重新成为二手楼市成交的绝对主流。合富置业的统计数据显示，今年9月份按揭购房的占比为69%，比去年的54%高了一大截。

　　中原地产的统计数据同样显示，从付款方式来看，今年选择一次性付款的买家逐渐减少，更多买家利用低利率的杠杆以达到资金的最大收益。其中，选择公积金贷款和组合贷款的买家越来越多，今年以来公积金政策利好频频，9月份选择公积金和组合贷款方式的买家提升了8个百分点。据了解，广州公积金中心即将调整个人贷款额度，贷款贴息制度也将在近期落地，未来使用公积金贷款的买家比例还将会进一步提升。

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