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房企吐痛点拿地难居首

https://m.biud.com.cn 2015年10月24日10:34 家居装修知识网

“地产行业越来越难缔造‘富豪’了，以前手上拿到土地，只要肯扎头进去开发，迅速能挖到第一桶金，现在完全不是这样一回事。”广东一位从事地产业务长达20年的小型房企董事长梁伟雄（化名）感慨道。

近日，胡润研究院最新出炉的《2015胡润百富榜》显示，地产行业上榜人数比例降至历史最低点，上榜人数从2003年的58%降至今年的16%。

房地产行业曾是这场由城市化进程所推动的中国财富创造运动中最大的受益者，如今，这个被誉为“躺着就能把钱赚了”的行业“造富”能力已发生巨变。

拿地难度前所未有

“几年前，各种富豪榜上集中显示出一种特征，就是中国前100名的富豪队伍中，房地产商就占到一半，现在这个庞大的队伍规模逐年减少，盛况不再。”梁伟雄认为，榜上的数字只能反映最顶层的地产富豪变化趋势，他从自身和同行所经历的变化中能够更真切感受到此行业的冷暖。

“大部分开发商虽然还没有到达顶尖富豪的水平，但他们通过前十多年的奋斗，都可以迅速发家致富，可是，现在他们谁都不敢称自己是富豪。”对此，梁伟雄解释首要原因是地产行业的准入门槛越来越高。

在梁伟雄等多位受访房企人士看来，房地产行业准入门槛一直比较高，对于中小开发商而言，土地资源、资金和关系是最关键的叠加因素。

“拿到土地，资金能周转过来，要通过开发一个项目致富并不难。”福建开发商林晓佳（化名）回忆起多年前的从业经验，实业起家的她十多年前通过偶然的机会与他人合作开发地产项目，发现“地产比实业更容易赚钱”后转战房地产开发。

如今，在地产行业摸爬滚打十数年的她遇到了最大的经营障碍，“地越来越难拿到了，一方面以往能通过村集体等途径拿到廉价优质土地的机会少之又少，另一方面，优质地块的价格也水涨船高。”

如今，在受到全国大型房企全力回归一线城市以及各地地价飚升等因素影响下，中小房企拿地占比急速下跌，在多个重点城市的土地交易市场上，中小房企的身影并不常见。

在林晓佳等人看来，对于那些曾“几十块钱就拿到一亩地”的开发商而言，当前的拿地难度前所未有，这意味着作为房地产创造财富先决基础的土地红利基本消失。

此外，梁伟雄认为，即便开发商能够顺利解决土地、资金等关键因素，也不一定能够通过开发项目赚钱。

“以往业内称房地产就是有钱有胆就能一夜暴富的傻子行业，现在再怎么精打细算都赚不了大钱。”林晓佳称，当下楼市环境变化大，且房价滞涨严重，她身边多个同行的项目就卡在了资金链上，最终拖延了开发进度，只能勉强回本，她坦言这也是身边众多地产商面对的困境。

业内人士认为，房地产开发成本日益剧增导致房地产暴利时代的结束，房地产企业的利润平均只有高峰期的1/3甚至1/4。有媒体统计A股125家上市房企半年报数据所得，这些房企的平均利润率今年首次跌入个位数，只有9.1%。

开发商谈“放行条”

多重因素进一步挤压地产商通过地产行业累积财富的空间。

华东地区某中型房企的总裁助理黄琦（化名）表示，除了建安成本、人力成本等逐步挤压房企的利润空间外，关系成本成为很重要的部分。

从业近10年的他深有感触，一直以来地产商需要打通政府部门等关系获得各种“放行条”，这些成本逐年攀升，甚至需要开发商借助自身财富资源获得关系“筹码”。

在他看来，房地产行业管理更规范了，开发商过去靠“跑关系”、“一言堂”的情况虽然基本得到遏制，但一个项目从获得土地使用权到拿到房产证要经过众多部门审批，盖章上百个。不合理拖延时间、过度审批等都增加了房企开发成本，其间需要“灰色费用”甚至高达正常收费的4倍。

恒大集团董事局主席许家印在去年两会一场讨论会上曾坦言，房地产行业的确有很多多余的审批，而且有一些是雁过拔毛的。关于房地产行业审批，他表示按政府收费均值估算，收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13%-15%，房地产税费合计约占到房价的26%。

广东某二线城市一位开发商曾向记者诉苦道，早年多次通过建学校、修公路等造富家乡，“现在自己财富‘缩水’了，公司利润下降了，相关机构还是把众多替政府花钱的任务压在我头上，否则就取消享受比如税收等优惠政策的机会。”

地产商除了创富难外，守业也不容易。

像梁伟雄等多个受访房企创业者选择以“静养”方式坚守，一方面不做开发业务，已有的地产项目等待高价收购，在他们看来，创业、守业都不是继续创造财富的最理想方式，而被收购反而是一种选择。另一方面从房地产主业撤出，将资金投向金融或其他利润更高的行业。

地产行业并购正在加速。据Wind资讯统计，截至9月28日，2015年年内房地产行业并购案达到176宗，涉及金额为1600亿元，几乎相当于2014年全年的并购交易价值。

有分析指出，胡润富豪榜地产行业上榜比例下降不能代表从事房地产行业的企业已经开始走下坡路，也不说明房地产行业的富豪财富值在下降，而是反映出中国房地产市场由散兵游勇的初级阶段开始过渡到市场集中度相对较高的成熟阶段，上榜的少数地产富豪也因此掌握了大量的社会财富。

同策咨询研究部数据显示，2014年全年销售额TOP10、TOP20的房企市占率分别为17.2%和23.2%，同比上升3.5%和4.3%。同时，进入销售前20强的房企销售规模门槛逐年提高，而大多数中小房企则没有机会上榜。

“正当龙头房企扩张愈演愈烈，寡头趋势逐步明显，小房企被大房企吞并，小房企的生存空间收窄。”黄琦分析，整个行业给大部分地产商缔造富豪神话的机会不再如当年。