业主质疑回迁房物业能否胜任商品房物管

  宣称致力于打造“宜学、宜业、宜居”普宅精品的国奥集团旗下项目国韵村，在即将交房时，却引发部分业主的维权。

  近日，国韵村业主向《中国经营报》记者反映，该项目出现启用回迁房物业管理商品房的情况，引发业主广泛质疑。不仅如此，业主反映，该项目宣传的精装修也存在“偷工减料”现象。

  值得注意的，国奥集团作为知名开发商，近年频因质量问题引纠纷，多地房产项目遭遇业主维权，管控能力饱受质疑。据媒体公开报道，原定于2013年12月26日交房的重庆国奥村，也曾因未达到交房标准，存在安全隐患等问题饱受质疑，引发业主大规模维权。

  回迁房物业能否胜任商品房物管

  10月初，部分业主向记者反映，国韵村宣传时强调“奥运品质金牌物管”，业主理解为与国奥集团另一项目国奥村同为长城物业，一时购买者众多，部分销售未及时予以澄清。购房合同白纸黑字印着仕邦博睿物业，由于该物业过往管理业绩不甚理想，部分业主质疑开发商存在宣传欺诈，以及只具备回迁房服务经验的仕邦博睿物业，是否能胜任商品房物管。部分业主甚至要求更换物业。

  根据相关规定，仕邦博睿注册资本为人民币300万元，从注册资金方面应属于物业资质等级中的二级。据悉，仕邦博睿原属于三级资质，2015年4月升级成二级，而国韵村的预售证2014年6月首发。记者致电仕邦博瑞项目总监陈实，他证实该物业只服务过大城小镇、庑殿家苑、舒置家园等三个回迁房项目，在此方面，仕邦博瑞物业资质存疑。据调查，该物业过往业绩不甚理想，大城小镇项目垃圾成堆，几无安保。

  国韵村业委会主任张欣同向记者表示，他于2015年6月22日交首付，2014年6月份开发商拿的第一个预售证的楼号包括1、2、3号楼，他属于1号楼。他告诉记者，业主们主要是对物业资质存疑，他个人认为仕邦博睿成为国韵村项目物管后才将注册资质调为二级，他怀疑其管理能力并未跟上。对于仕邦博睿能否保证后续管理与服务质量他表示没有信心，又担心自己交的高额物业费会否补贴物业费低廉的回迁房项目，如庑殿家苑等。张欣同证实业委会已经就物业问题两次找开发商沟通，均未获满意答复。

  对此，国韵村营销经理甄东（化名）表示，仕邦博瑞业界口碑虽一般，但物业会派高端团队服务国韵村，每月每平方米3.8元的物业费与每月每平方米1.5元左右的回迁房物业费，服务品质差异甚大，且不存在业主担忧的补贴回迁房现象；且国奥集团将派自己的物业部门与仕邦博瑞一起进行后期管理，确保服务质量，国奥集团十分注重，倍加珍惜自身品牌效应。记者追问为何不启用国奥集团自己的物业，甄东表示他也不清楚，需问领导。仕邦博瑞方面对此的解释则是：“国韵村项目的建筑商是北京市第五建筑工程有限公司（以下简称“五建”），而五建是我们全资母公司，只要有五建参与建设的楼盘，物业都是仕邦博睿。”甄东对此给予证实，但关于国奥集团与五建如何合作，他拒绝透露。

  部分业主最初理解国奥村物业长城物业也会进驻国韵村成为物管，长城物业相关负责人徐东则表示，他们只负责配合开发商进行前期宣传与管理，并强调销售的任何宣传承诺都与他们无关。

  关于业委会要求更换物业的诉求，国韵村销售主管王峰直言：“此事需要颇多程序，建委备案再更改需要走法律途径，且仍有部分投资客业主不同意对物业问题多做纠缠，担心影响项目名声及升值空间。”据悉，业主代表与开发商关于此问题暂时达成的共识是，开发商10月底前发公告进行统一回复。10月18日，记者从业委会主任张欣同处获悉，开发商已明确拒绝了他们更换物业的请求，且没有对他们进行相关解释。

  中国物业管理协会相关工作人员刘斌表示，回迁房物业没有商品房服务经验，业主的担忧，从情感角度可以理解；既然开发商承诺会跟进监督后期服务，业主则可以成立业委会，对物业服务进行监管，根据相关条例，多数不满意则可在2年后更换。对此建议，张欣同表示仕邦博睿不是中国物业管理协会会员，对于该机构的建议他们不予采纳，他直言业主们真正担心的是一旦仕邦博睿物业进驻，生米煮成熟饭，对房屋整体保值增值不利，且后续更换十分困难。

  精装修打折扣居住品质存疑

  在装修方面，作为建筑从业者的业主张欣同也提出了质疑，他表示实际装修水平与开发商宣传有出入，且比样板间标准降低许多，精装修没有详细合同。他认为开发商存在偷工减料，打擦边球的现象。他向记者举例说明：“房屋外墙不是真石材，使用的是涂料；地砖品牌方面，样板间是马可波罗牌，实际用的是罗马牌和英基牌 ；电梯用的是迅达电梯的停产品牌，他担心以后维修都没有零配件；洗手池的桌面用的是人造大理石，不是宣传时的天然大理石；宣传的内平开窗带内倒功能，结果南阳台窗正面的符合要求，侧面减配，只能内平开，不能内倒；北侧的外悬窗开启没有满足规范的安全要求，没装限位，小孩脑袋能出去，应该限位宽度不超110mm；厨房柜子的材质也是层压板，树脂材料，浸水就废；厨房电管用生锈旧货敷衍；门的材质就是锯末层压板，用三合板填的，空心的。”张欣同说这些还只是他实地考察发现的问题，不清楚是否还有其他类似现象。

  张欣同即将入住的是1楼，5楼的业主李峰还向本报记者透露，高层往外看的“风景”是条臭水沟，视野也被其他项目遮挡。作为一名准爸爸的李峰还关心国奥集团仅冠名了即将迁来的北师大幼儿园，承诺的优先入园权能否兑现。他透露，买了临近楼盘的朋友也表示自己也有获得园籍的优惠。

  对于精装修品牌具名化，销售主管王峰表示会在购房合同里细化，不能做到完全具名的也承诺同等档次。同时她强调国韵村在房屋设计方面不可替代的优势，她表明装修业主可以后续自我进行添补。

  此外甄东向记者表示，国韵村除两居外，其他户型属于改善型住房。与其他同地界楼盘相比，均价3.8万元每平方米，远低于临近楼盘的4.7万元每平方米，原因在于国奥集团优先以低价拿地，且此项目希望打开知名度，故最大限度让利于客户，因此价位不高。国韵村还将有幼儿园入学优先权、商场、游泳馆等后续配套服务，且这些设施全部为国奥集团自己持有，会尽最大努力为业主服务。

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