2016年4月21日，北京国韵村项目迎来了新品样板间的盛大开放，并于同一天举办“上宅阔府 国韵传家”暨北京国韵村“新机遇 新价值”论坛活动。北京房协秘书长陈志，北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，知名青年财经评论家刘艳，中经联盟秘书长陈云峰等业内知名大咖及多位资深媒体齐聚北京国韵村价值论坛的现场。各位专家从宏观到微观，针对当前房地产行业的形势到国韵村项目价值的体现进行了深入的解读。

  量价齐升 北京全面进入高端化

  今年年初开始，房地产政策连续出台，央行降息、降低首付比例、契税降低、营业税改制、央行降准、房贷利息将可抵个税、“7090”等一系列政策的刺激下，楼市热度不断上涨，成交量屡创新高，在一线城市尤为明显。根据国家统计局发布数据显示，2016年70大中城市超过7成上涨，三线城市也逐渐迈入房价上涨城市之列，深圳更是创下近十年中国房价同比涨幅之最。

  不过一线城市的房地产价格在步入“白银十年”之后已经逐渐趋于理性，不会出现幅度过大的涨跌，但由于刚需存在，一线城市房价仍然会保持上涨，首当其冲的是寸金寸土的北京城，在北京三环内房价已经超过了10万每平米，几乎没有在售的新房。而北京南五环之外，大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价，最终以39亿拍到，楼面价达到了惊人的4.7万/平米，这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱。而从过往的历史看，一线城市每一次“地王”的出现，都似乎意味着房价新一轮疯涨的开始。相对于置业机会越来越少的四环沿线，随着楼市的回暖，四环沿线有望在未来两年突破10万+，真正进入豪宅化时代。

  “地市”疯狂 南城异军突起

  从区域来看，2013年的土地热，让业界重新定义了孙河板块，2014年东坝又备受市场关注。2015年，西南三环沿线的丰台区域无疑是最耀眼的明星。而今年，南城将全面成为大热区域，只要有住宅用地放出，5万元/平方米已经成为了基本的起价。区域内甚至还成交了一块单价7.5万元/平方米的新地王，打破了2013年由融创创下的朝阳区农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价纪录。

  随着众多品牌开发商接连进军南城市场，南城的土地价格迅速攀升，数宗高价地开始出现。尤其是地王频出的丰台，在土地“疯狂”过后，多个顶豪项目开始热销，南城的楼市越来越被认可。

  从环线来看，今年宅地供应不足是造成地块屡屡被疯抢的主要原因，尤其是四环以内的居住用地。在今年如此明显的楼面价增长势头之下，北京的土地价格越贵，好位置的土地越少，关键在于北京可供开发的土地越来越少，供应逐年萎缩。在土地供应几乎下降了70%的时候，好地块自然奇货可居。2015年底北京四环新房库存不足2000余套，这意味着2016年置业四环内的机会越来越少，而且，在四环内置业的成本越来越高，特别是户型面积越大，总价则会更高。

  随着北京地价高涨，在售新盘价格正以亢奋的方式发挥着想象力。统计显示，五环已经成为北京高端物业的分界线。从市场成交看，五环内平均单套成交额在2015年为800万，而在2016年开始签约的五环内商品住宅中，平均单套已达984万，进入普遍豪宅阶段。五环内商品房成交均价从2015年开始，进入5万元/平方米时代，而在2016年伊始，成交均价已经达到了56452元/平方米。按照这些地价计算，越来越稀缺的四环高端住宅已经进入10万+豪宅时代。

  供应结构两极化 改善产品日益稀缺

  未来房地产的供应结构将发生很大的变化，无论是别墅产品还是刚需产品的供应量都将增大，形成“哑铃型”供应结构，这将反映的一个最终现象就是改善型需求的旺盛，以及中高端购买力的凸显，而这种改变恰恰显示了未来楼市的走向。同时，“7090”政策的出台，意味着新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上，对于未来的住宅供应结构，或发生较明显影响，也将导致中端改善性产品将越来越稀缺。

  同时，恰逢“单独二胎”政策的出台，以往城市中最常见的“三口之家”格局，可能将变为普遍的“四口之家”或三代同堂的“多口之家”。同时，未来城市家庭需要的住房面积也将变大，家居空间的使用功能也要做出相应调整，目前市面上就有许多改善产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。去年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是150-300平方米的面积段的中端改善性住宅，同比上涨60%多。此外，面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品，成交结构的变化使得改善型产品迅速削减。

  同时，楼面价格已经突破7万元/平方米，商品房的市场不可能无动于衷。未来新上市的商品房定价肯定会受高价地频出的影响，继续高端化趋势，很多过去认为是非豪宅的区域也将供应大量的豪宅项目。

  国韵村填补改善产品空白

  也正是在这种大背景下，位于南四环边的国韵村项目弥补了北京改善型产品的空白。

  思源地产北京公司总监王峰表示，国韵村定位改善首选，有86平的舒适两居、138平的阔绰三居、174平的墅质四居，不仅可以满足两口之家，还可以满足二胎或者是三代同居人群的住房需求，大大填补了市场上改善型产品的空缺。

  同时，国韵村也是区域内唯一配有泳池会所的项目，特设25*10m四泳道恒温标准游泳池，引领亲水健康生活。拥有北师大附属幼儿园和优质中学，打造家门口的全优精英教育体系。同时，也规划自有配套商业，形成家门口的“步行生活圈”。

  王峰透露，国韵村5月份会推出30多套四居室，下半年会仅有的153套两居、三居室也会推向市场，今年的供应基本上就这么多了。

  资料显示，国韵村地处中轴龙脉与南四环交汇处，毗邻天坛公园、崇文门商圈、方庄商圈等丰盛生活资源，四环、蒲黄榆快速路，公交与地铁紧密衔接，立体交通快捷通达，10分钟直达长安街，尽享城市级配套。同时，国韵村尊享得天独厚的地理优势和稀缺城市景观资源，周边有旺兴湖郊野公园、碧海公园、宣颐公园三大公园环伺，小龙河、凉凤灌渠两条生态水系蜿蜒两侧，2.5万㎡市政绿地咫尺，其资源配套的丰盛不可不谓之“上宅”。

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