温州市鹿城区嘉鸿花园的业主们最近因为一起官司出名了。10月10日上午，温州市鹿城区人民法院公开审理了他们对温州嘉鸿房地产开发有限公司的起诉案。
此案引人关注的焦点在于，嘉鸿业主大会是2013年3月25日由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人。以独立法人资格参与诉讼，“嘉鸿”在全国创了先河。
小区会所所有权之争
温州嘉鸿花园位于温州市鹿城区学院中路，小区占地面积5.6万平方米，有13幢高层住宅楼共819户，于2006年交付使用。其中，小区在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有会所，合计建筑面积1015.64平方米。
嘉鸿业主大会在诉状中称，当初建设小区时，温州市规划局、温州市发展计划委员会在批复文件中，核定建设会所是作为居委会、公厕、物业等配套用房。业主们认为，当时房开公司在购房合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺“监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后9个月内达到使用条件”。2010年，小区成立业主委员会，2011年将上述会所装修后一直作为业主们的文娱活动场所使用至今。
直到今年3月，温州市房屋登记中心送来的一张《异议申请人权利义务告知书》让业主们“如梦方醒”：开发商要将会所的所有权登记在自己公司名下。2个月后，市房屋登记中心第二张《告知书》到达小区，告知业主，决定暂缓办理对小区会所所有权初始登记，并给予异议申请人60天的诉讼权利保全期。今年6月，嘉鸿小区召开业主大会表决，70%的业主签了字。随后，嘉鸿业主大会一纸诉状把嘉鸿房开公司告上法院，争取得到会所的所有权。
业主们认为，开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定，侵害了全体业主的利益。7月8日，作为全体业主的代表，嘉鸿花园业主大会以独立法人资格向鹿城区法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，1015.64平方米的会所所有权应归全体业主共有。
10日上午9时，温州市鹿城区法院开庭审理此案。旁听席上，嘉鸿花园60位业主代表、温州其他小区业委会代表及部分媒体记者参加了旁听。庭审的焦点主要集中三点：会所有无专有性；会所作为小区建设成本是否进入房屋销售价格；合同约定是否有效。双方在经过了4个小时的激辩后，直至下午1点，庭审才结束，法院并未当庭宣判。
“独立法人”的作用
嘉鸿花园业主大会这次能顺利提起诉讼，得益于其具备的法人资格。
按照现行《物业管理条例》规定，业主大会以会议的形式存在，并不具备法人的特征。《物权法》中也没有明确业委会的法律地位。没有法人资格的业委会如果要起诉开发商，法院要求必须有70%以上的小区业主同意，建筑面积也需要达到70%以上。费时费力，工作难度很大。
温州市业主委员会协会副会长高明洁说，让业委会具备法人资格，就是让业委会拥有能为广大业主争取正当权益的合法权利。如遇维权事宜，通过法人和代表直接走法律途径，方便、透明、公正。
高明洁介绍，业委会具有法人资格，在温州现在还只是试点。2012年，民政部、省民政厅等曾联合来温考察，提出温州能否尝试探索对业主大会创新管理。2013年，鹿城区民政局决定对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，确定试点定在温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个小区。目前，温州已经成立业主委员会的小区有600多家，但获得法人资格的业主大会仅有5家。据悉，民政部门正在评估试点运行情况，经总体评估后再决定是否全面铺开。
嘉鸿花园业主大会主任王茂友告诉记者，嘉鸿的社团法人登记证书业务范围包括制定、修改小区物业管理相关制度、维护业主的合法权益等。具备法人资格后，嘉鸿花园业主大会立即在银行开户，电梯广告费、小区公共部位和经营用房收入等资金陆续汇入。而这些款项以往由身为企业法人的物业公司“代管”，因为缺少业主大会的监督，账目问题和资金去向往往成为业主和物业之间产生纠纷的根源。现在，小区可以真正自主决定公共收益的处置分配，自己管钱，还可以直接打官司，维护广大业主的公共利益。王茂友介绍，现在嘉鸿小区的物业公司是通过业主大会公开招标选用的，物业费也从原来每平方米1.5元降到1.2元，大家相处和睦。
法律是最好的“裁判”
尽管这起案件最终结果尚未揭晓。但一个共识已经形成：拿起法律武器，是规范公正的做法。
温州泛海房地产开发有限公司副总经理郑云杰直言：“发生任何事情都要有裁判。事情该怎样就怎样，最终由法律说了算。这是一个理性方向。从这个层面讲，此案的延伸意义，无论对业主大会还是开发商来说，对以后这类事情的解决都有益处”。
近年来，小区业主与开发商、业主与物业公司之间问题不断，业主维权呼声很高。传统的处理方式容易造成各种矛盾纠纷，有的甚至拖了几十年都无法解决。据了解，目前全国有将近60万个小区，但有法人资格的小区连万分之一都不到。从这点上说，如果小区业主大会都具有法人资格，其运行规则就可以另行制定，由此来提高其治理能力和水平。
浙江锦丰律师事务所主任樊德珠认为，按照法律规定，小区业主认为权益受到开发商、物业公司损害时，可以个人身份提起诉讼，但在现实中，这种情况很少发生。“毕竟打官司要费精力，还需要专业知识和足够财力。”她认为，业主大会作为社团法人资格，具有诉讼参与人的地位，可以作为原告提起诉讼，摆脱个人势单力薄的状况，起到积沙成塔的作用。
“嘉鸿带了个好头，我们明年也要打一场这样的官司”。鹿城区黄龙康城第二届业委会主任陈小谦说，整体讲现在全国小区业主与开发商在公用设施分割上的问题比较多。尽管《物业管理条例》和《物权法》中都很明确，公用设施归“业主使用”，但是由于没有法规依据，产权不明确，现在普遍情况是“谁占有谁使用”。
法律界人士表示，业主大会作为社团法人资格，具有诉讼参与人的地位，既可以为了维权作为原告提起诉讼，也可能因为侵权行为作为被告面临承担法律责任的风险。
无论如何，运用法律的武器作出“裁判”，既有利于业主大会更好地为广大业主维权，也有助于房地产行业的整体提升。从这个意义上说，嘉鸿案开审或许能给全国提供一个借鉴。
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