绘图：吴文锋

“难道物管公司贴出一张通告，就可以决定小区的管理费上涨50%？”“物业服务档次低下，凭什么涨价？”“十几年来没有公示过收支账目，以亏损作涨价理由很荒唐！”日前，广州五羊北小区业主向南方日报反映，该小区物管费要上涨一半，在没有提高服务质量的情况下涨价不合理；此外，物业收支账目不透明，以亏损作为涨价理由难以让人信服。

而物管公司负责人表示，连年亏损必须涨价才能维持现有服务水平，现在只是在征求业主意见，假如到时不能达到“双过半”(即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)，则不一定涨价，但物管公司只好走人，由业主另请公司来管理。

业主

保安缺岗可随便进出

10月10日，该小区的各楼门上贴出了一张《致五羊小区业主的一封信》，大意是，因最低工资标准提升和小区公共设施维修费用增加，广州东华物业管理有限公司近年入不敷出，亏本经营，为确保服务质量，需调整物业管理费，由原来的每月0.6元/ 涨到0.9元/ 。对此通告，业主们议论纷纷，不少业主反对涨价。他们说，该小区是个低档小区，始建于1985年，以9层的楼梯 （楼梯 装修效果图）楼为主，而物业提供的主要服务是清理垃圾、安保以及设施维护，但这三方面做得都很差。

“就物管目前的服务质量，管理费连现价的6毛钱都不值，顶多只值4毛钱。”有业主对记者说，首先，垃圾清理不及时，楼道内脏乱差。以前在小区的每层楼都会摆放一个垃圾桶，让清洁工上楼收垃圾；从8月份开始，为了楼道的卫生则规定业主自己把垃圾拿到一楼放好。小区内多年来保安缺岗严重，门卫除了北大门有保安24小时值班外，其他几个门口经常没人值班，以致小区时有窃案发生。

一些老业主说，十几年来，从来没有看到过东华物业的收支账目。业主们对于物业的服务内容、收费项目、收费标准都不了解，而且小区内一些原来配套建设的公共设施都出租给了别人，但这些收入都不知道去了哪里。他们表示，需要明明白白地消费，不要稀里糊涂地交钱。

接到业主反映后，记者到该小区暗访，发现确实存在保安缺岗少岗现象。当天下午4时，西大门和南大门的保安亭都空无一人，可以自由出入。此外，在小区许多醒目的地方，记者随处可以看到废弃的塑料袋、果皮、纸屑等随风飞舞。记者从几位老业主处了解到，该小区一共有1240户，约3000多人，多为中下收入者和退休职工，普遍收入不高。

物管

10多年没涨过管理费

“我们其实做了很多，有很多难处是业主们不知道的。”东华物业五羊片项目经理侯艳卿说，东华物业从1998年接管五羊北小区以来，十几年了，管理费从没涨过，而物价升了、人工高了，还要帮工作人员买五险一金，现在连年亏损，不涨价难以为继。

侯经理说物业服务主要有4个方面，即清洁、绿化、保安和工程。清洁方面，五羊北一共27栋楼，需要13个清洁工，每月工资1700元；两个小花园（花园装修效果图）看似不大，但也有1万多平方米，每年要除草、打药和补种，几乎每平方米要花费0.1元；安保方面，除保安每月包吃包住2500元的工资，整个五羊片还需每月缴纳5000元治安联防费；工程方面，除公共设施的维修，还有二次供水和三次供水水电加压站的人工、设备维修费等。这些收支情况已经张贴到五羊北小区管理处门口，“你们可以去看看。”

侯经理说，让业主把垃圾放到一楼，是按街道的要求做垃圾分类，看似清洁工劳动量减少了，但物管公司在整个五羊片的小区投放了几万元，单五羊北小区，每栋楼下都安放了两个大垃圾桶，27栋楼一共放了54个，每个500元，都没收业主的钱。现在清洁工工资涨了，原来是一个月1300元，现在涨了400元。对业主们反映垃圾清理不及时的问题，侯经理称，清洁工有工作时段，在非工作时段有人乱扔垃圾，没有及时清理也情有可原。

对于小区门口严重缺岗，侯经理这样解释，由于管理费太低，相应的保安工资也太低，所以很难招到足够的保安，因此目前3个门岗只有6个保安，每个大门一天24小时就只有两个保安轮班。

至于公共设施方面的修理费用，侯经理表示，像大楼以外比如每栋楼之间小区平台上的公共设施由物管负责。但像防盗门就不是公共设施，因为(这个小区建得早)没有维修基金。每栋楼的公共排水管也不属公共设施，损坏自然由业主分摊费用修理；大楼以外的排水系统则由物管出钱维护。

侯经理说，物管也有很多不为人知的难处，比如多条市政路的清洁和铁栅栏维护费用都由物管承担。小区周围的铁栅栏现在仍由物管维护，“单单每年的刷漆就要7000元”。另外，原本小区配套建设的公厕，现在变成下岗人员培训基地，属于居委会，并没收取租金。

“没有一分额外收入，反倒有这么多支出，早就入不敷出了，所以才打算涨价。”侯经理说，“我们现在的服务值0.9元/ ，现正征集业主意见，如果没有 双过半 ，那就不会涨，但我们也只好走人了。”

律师 合同期内物管撤离业主可追责

盈科律师事务所杨慧律师表示，根据《合同法》，物业管理的服务必须符合一定的标准，而五羊北小区目前的服务起码在保安和清洁方面比较糟糕，在这样的状况下要涨管理费，激起业主的强烈反弹是难免的。重要的是，即使服务成本增加，作为受托15年的物管公司，应该说服务经验已经十分丰富，更应该多想办法开源节流，而不是动辄就涨价；另外，在未经业主授权的情况下，管理市政路和维修周围栅栏产生的种种费用更不应该由业主承担，物管公司如果对业主负责的话，应该积极主动找有关部门交涉，该谁管的归谁管，从而减轻业主的负担。物管在说到开支时，有些地方把整个五羊片区的开支和五羊北小区的开支混为一谈，也容易引起业主的误会和反弹。

杨慧还指出，管理费涨价的决定权在业主而不在物业公司，物管费要涨价，按照相关法规，应当召开全体业主大会，经“双过半”业主同意才能涨价。而根据《合同法》，业主和物管公司是有契约关系的，在合同期内，物管就必须尽到为业主服务的责任；假如像有关人士所说，到时不能涨价就走人，那是对全体业主不负责任，业主可以依法追究物管公司的责任。

南方日报记者 魏方

实习生 李健华 曾徐凤

相关知识

广州五羊北小区要涨物管费：业主喊贵 物管喊亏
20多年的开放小区突然开收物业费 业主：凭啥呀
广州放开政府定价 停车费或要涨
开发商当“管家”名利双收 大房企贴钱也要做物管
广州一保障房小区开放 频遭小偷光顾
高层小区电梯停运3日 业主叫苦不迭
金海雅苑小区物业费要涨 居民直呼不合理
广州住宅车位价15年涨了8倍 车位贵富豪也喊肉痛
据说房价又要涨了？每个小区那么多闲置房，房价还会涨你信吗
小区停车被划 法学教授：物管管理不善就要赔偿