家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 高价地怎么玩? 等待下一个天价地解套

高价地怎么玩? 等待下一个天价地解套

https://m.biud.com.cn 2015年11月06日07:56 家居装修知识网  

  11月2日,丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团以83.4亿元的成交价被华润+华侨城+招商联合体夺得。在配建5.7万平方米公租房后,剩余13.9万平方米纯商住宅折合楼面价为5.6万元/平方米。这宗地是北京第13宗、丰台区第6宗楼面价超过5万的住宅地块。

  随着一个个天价地接连拍出,如何玩才能让高价拿地地块从烫手山芋变成市场抢手的标杆,考验着每一个拿地企业的智慧和实力。

  等待下一个天价地解套

  回顾过去各类天价地块的最终命运,在天价地拍出后,等待下一个价格更高的天价地出现进而解套,成为不少拿地企业的选择。

  10月20日,位于北京丰台区西南三环区域的樊家村地块成功出让。最终经过104轮竞拍,葛洲坝以49.5亿元总价,配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米回迁房的代价竞得樊家村地块。业内测算,地块商品住宅部分折合楼面价超过7万元/平方米,刷新了由同区域石榴庄地块创造的“单价地王”,成为今年以来北京土地市场新的单价地王。

  就在樊家村天价地块出让的第二天,与樊家村天价地块一墙之隔的懋源地产钓云台项目论坛上,有业内人士就笑称,与新地王一路之隔的懋源·钓云台将成为最大受益者。

  2012年获得钓云台地块,2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同楼面价当时只有4万元/平方米。2014年,伴随龙湖、泰禾进入西局拿地,丰台楼面价达到6万元/平方米。10月18日钓云台刚刚公示预售证,4栋楼均价都在10万元/平方米以上,最高的一栋楼均价超过13万元/平方米。业内人士认为,新地王的成交让前期的老地王成功解套。

  同样,2013年1月24日下午,中央别墅区心脏位置的朝阳孙河地块出让,经过40多轮的竞价,泰禾集团最终以18.5亿元的价格将该宗地收入囊中,2013年7月份,中粮地产以23.6亿元、楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价,成为新地王,泰禾成功解套。

  10月20日,丰台樊家村地块竞拍中,经过百轮的激烈争夺后,葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建41000平方米保障房面积将地块收入囊中。根据业内人士测算,该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米,溢价率达50%,已经超越融创2013年9月创下的东三环农展馆地块73000元/平方米的楼面价,创下北京单价新地王。

  葛洲坝地产的相关人士对媒体表示,除了地块优质外,最重要的一点是,北京还没有“解不了套”的地王。

  等待“面包”价格上涨

  除了等待下一个天价地解套,对于北京顶豪价格上涨预期,也给了不少房企敢拿天价地的勇气。

  “地价和房价就好比面粉和面包,面粉价格在当时看似不便宜,但是只要等到面粉变成面包时,面包价格超过面粉,就不亏钱。”一位房企销售负责人表示,“拿地不能近看目前价格,还要看未来,三四线城市房价一年内上涨两千可能性非常小,而一线城市房价一年之内上涨一万可能性大,这就是房企喜欢聚焦上海、北京、深圳等一线城市的原因。”

  以孙河为例,自2012年以来,包括龙湖、泰禾、首开、中粮在内的一线品牌房企纷纷进驻孙河区域,从龙湖2.02万元/平米的地价,到中粮4.83万元/平米的地价,一年之内,孙河板块土地价格不断上涨,与此同时,随着区域项目入市,区域新房价格同样节节攀高。

  以泰禾·北京院子为例,该项目独院产品2014年1月20日开盘时为2000万起/套,今年7月起,北京院子全系产品已经达到3100万/套起价。同样,泰禾·北京院子联排2014年1月20日开盘期1700万起/套,当年7月起,这类产品总价已到2000万/套起价。今年,中粮瑞府项目以20万元/平方米的“天价”入市,进一步突破了业界对孙河区域的想象。

  对于期待市场价格上涨而解套的做法,不少业内人士表示忧虑,一位不愿具名的房企人士就认为,目前北京的豪宅价格已经很高了,如果地块最终拍出7万元/平方米的楼面地价,加上合理的回报,未来入市时得卖到15万元/平方米。从目前来看,做出想要支持这一价位的产品,难度其实非常大。

  绞尽脑汁做产品创新

  顶级住宅价格频触天花板,业内对于顶级物业硬性价值支撑的质疑也日益增多。除了地段、产品特性外,购房者买豪宅是按照总价逻辑去选择的,这将倒逼开发商绞尽脑汁要么在产品上下功夫,要么在赠送面积上下功夫。

  在孙河,泰禾·北京院子作为泰禾集团“院子系”的嫡系作品与标杆之作,在产品打造上,弥补了中央别墅区中式建筑的空白,以福州三坊七巷为蓝本,又传承北京胡同、四合院精华,创新规划出“三街五巷八坊”之格局,营造出极具中国境界的诗意坊巷。2014开年,泰禾·北京院子开盘当日即售罄,18亿元的销售巨额成了高端楼市极为罕见的“日光豪宅”,一举摘得“2014北京别墅销售冠军”的桂冠。在刚刚过去的9月,泰禾·北京院子就以1.9亿元的销售金额,斩获北京别墅销冠。

  在孙河,20万元/平方米的“天价”项目物有所值,中粮立足点还是产品创新,中粮瑞府一直在推崇的“府园别墅”,产品形式均为地上二层加一层的产品组合,不仅楼层数受到严格控制,而且这种设计会令每层的面宽很大。目前市场的别墅产品面宽只有6-8米,但中粮瑞府要在此基础上翻番。围绕“五园成府”理念,每栋建筑设置二到三进院子,强调礼序与中国建筑中人与自然天人合一的理念。

  抱团拿地分散风险

  近年来北京土地市场价格的不断上升,拿地所需资金不断增加,再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控,使得房企在拿地时的资金压力、市场风险不可避免,因此联合拿地日益增多,并渐渐成为主流。

  大型房企在拿地问题上的联合在一线城市表现尤为突出,在拿地上,各自承担地块应付款50%,项目确定合作开发之后,双方成立合资公司,共同持有合资公司股份,可以有控股方,也可以各自持有50%股权。双方在合作上根据自身优势各有侧重点,如处理财务和资金与项目开发推广、后期运营等一般由合作各方分开承担。

  对于高端市场而言,房企之间的这种合作已不仅是停留在联合拿地、合作开发之上,如果说合作开发算作“连横”,那么房企在“合纵”上则较以往更加深入,这主要表现在豪宅营销的创新举措方面。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企抱团取地除却出于资金的考量,以期分担压力外,对于市场的谨慎态度,也将催生联合拿地现场的出现。“联合拿地,抱团取暖的方式,既不会错失拿地机遇,也能够规避未来经营风险。”

  退地事件并非偶然

  10月21日,碧桂园联合中国金茂以近52亿元的代价取得北京两宗地块,虽然全为商业金融用地,溢价率均超140%,但真正意义上实现了进京梦。然而一天后,市场即传出因举牌超过授权价、成本较高碧桂园退出土地的传闻。

  市场的变化往往让人始料不及,然而正是市场变化带来的种种不确定性,成为了房企退地的主要导火索。

  2009年11月20日,手持现金仅2.5亿元的大龙地产经过多达190轮的竞价,以50.5亿元的高价拍下当年北京容积率最低的一块住宅用地——顺义区后沙峪镇天竺开发区22号用地,楼面地价达29859元/平方米。

  这块地的总价和单价分别创下当年北京公开出让地块的新高,成为当时的双料“地王”。

  然而,大龙地产的地王故事也开始发生戏剧性的转变。2010年1月22日,大龙地产因为欠缴上述地王项目地价款,被北京市国土局禁止参与新的土地出让交易活动,一周后的2月1日,因逾期未签订该宗土地的出让合同被北京市国土局以一纸公告令其“地财两空”,最终该地块被收回,其缴纳的2亿元保证金被没收。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,北京、上海等热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨,势必导致建造商品住宅的土地成本上涨,那么房价也自然水涨船高,这些项目定价上会接着“向上冲”,以实现既定的投资回报目标。然而,即使在一线需求差异化、多元化的城市,房价上涨的速度也是有“天花板”的,不可能无止境上涨。当项目预期难以盈利之时,还会出现退地的现象。

  京华时报记者邢飞

相关知识

高价地怎么玩? 等待下一个天价地解套
又是一年国庆时 地板促销怎么玩?
减压消费怎么玩?金螳螂.家携手江小白在成都揭秘TA
小狐观察:家电智能化还能怎么玩?
红星推出家居众筹 “躺赚”的生意怎么玩?
地板上墙怎么玩?看看她们怎么说
2015楼市大观上行中国金茂“双11光盘节”怎么玩?
一家三口装19平微居 超小户型怎么玩?
北京土地市场现“金九” 昔日地王解套否?
土地市场现“金九” 昔日地王解套否?

本文来自 家居装修知识网 高价地怎么玩? 等待下一个天价地解套 https://m.biud.com.cn/news-view-id-610896.html