今年的“金九银十”褪色明显，不过，以低总价、小户型为特色的商住产品大行其道。据亚豪机构统计，2015年商住公寓市场的热度远高其他住宅产品，1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。而同期住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。业内人士认为，相较豪宅动辄千万的置业门槛，门槛仅为百万级别的商住产品，填补了当前地王频出楼市下的市场空白。

　　商住产品突围金九银十

　　中原地产研究部统计数据显示，10月北京纯新建商品房签约3467套，二手房住宅签约14382套，整体看数据均呈现了环比下调的现象。

　　在整体成交下调的同时，低总价、小户型的商住产品却突围市场走出了热销行情。不仅成交向好，成交均价也出现大幅上涨。据亚豪机构统计数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米，而同期住宅均价涨幅为11%，别墅甚至小幅下滑了2%。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，购买住宅产品必须要具备购房资格，“房票”难求，商住公寓不限购的优势被充分发挥。特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群、还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，购房需求的集中涌入造成商住公寓市场成交大涨。

　　“项目11月8日开盘创下了400组客户到访抢购、一小时全部房源售罄、成交金额达3亿元的热销纪录。”位于西长安街延长线的石景山商住项目紫御长安销售人员表示。

　　石景山迎商住置业窗口期

　　据记者了解，目前北京在售商住产品基本位于海淀、大兴、门头沟等五环外的区域，其中远洋新天地、中昂时代广场位于门头沟，总价约在120万-200万元/套；北京城建·北京密码、恒大未来城、泰禾中央广场均位于大兴，前两者总价在80万-100万元/套，后者总价约在200万元/套。相较之下，紫御长安作为四五环之间的升级版轻奢商住产品，均价仅4万元，最小的25平米小户型置业门槛仅百万元，受到市场关注。

　　业内人士认为，石景山楼市因规划利好以及常年供应稀缺，一直是自住及投资置业的关注焦点。据悉，石景山未来规划将建设成一个集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的“首都休闲娱乐中心区”。未来区域内不仅商业配套更成熟，更将在交通上汇聚三条地铁线，连通长安街沿线等主干道，拉近与城市核心板块距离，承接西长安街、金融街等沿线利好，吸聚各种产业、人才附加值，带动区域新房的升值。

　　“豪宅扎堆的情形下，低总价小户型商住产品门槛较低，再加上石景山楼市一直供应稀缺，自住及投资价值不言而喻。”紫御长安项目负责人表示。

　　商住产品重创新

　　记者从市场上了解到，尽管商住产品置业门槛低，但产品一直不停创新。一位商住项目的操盘手告诉记者，层高、面宽等方面的设计，都是商住产品成败的关键。同时，在今年互联网创业大潮的局面下，灵活、精致、多功能的商住项目，若能提供更多互联网一体化社区平台，则更能迎合创业公司的需求，赢得市场先机。

　　据悉，泰禾中央广场商住公寓产品层高4.5米，户型88平方米，加上赠送面积，实际得到的面积近145平方米。恒大未来城则创新推出“空中墅”产品，共8.4米的层高将传统的商住层高提升，将两层格局改为三层。

　　“我们将66平方米的空间变为三室两厅两卫，一层办公、二层自住，还赠送阳光飘窗和储物空间。”为了满足大多数客户需求，紫御长安请来金辉圆装修有限公司——金力地产豪宅系产品紫御华府的精装修设计公司在对空间反复推敲后，给客户提供了几种低总价、高性价比的solomo轻奢小跃层设计方案，在空间实用性、选材品质、视觉美观、人性细节、施工工艺等角度实现了审美与实用的完美平衡，解决了大部分业主的装修难题。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，房企已经开始对商住公寓的产品加以创新，以扩大这类产品覆盖的客群面，从而摆脱低效竞争。

　　京华时报记者桂瑰

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