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地王解套“伪命题”：多数陷资金困境

https://m.biud.com.cn 2015年11月18日08:33 家居装修知识网

在连续诞生多宗高价地之后，土地市场仍没有降温势头。临近年末，多个热点城市推出热门地块，引发房企踊跃报价。其中，北京市就有三宗土地收到报价，并于本周进入现场拍卖阶段。

支撑企业热情的，除地块本身的位置、性质等天然优势外，还与一种流行的观点密不可分：到目前为止，还没有解不了套的“地王”。

历史经验容易成为决策者的参考，但前提是，现实情况是否果真如此？

以北京市为例，记者梳理多宗“地王”项目的运作过程发现，其中真正“解套”者只是少数。除母公司给予强大的资金支持外，还与市场环境、政策走势等外部因素密切相关。

相比之下，大部分“地王”项目虽然随着时间的推移得以出手，但因沉淀资金量大、去化速度慢，已在一定程度上拖累了公司运营，难以称之为“解套”。少数“地王”项目一度面临困境，甚至遭遇退地、转手。

“时间就是金钱。”北京楼市一位资深操盘手说，用这句话来形容“地王”项目的运作毫不为过。他表示，“地王”项目的高成本，决定其必须以豪宅的形式推向市场才能获取利润。而豪宅项目沉淀资金量大、运作周期长，会令企业长期处在压力中。

以位于北京市朝阳区大望京区域的“大望京地王”为例。2010年3月该地块被远洋地产以40.8亿元竞得，楼面价2.75万/平方米，创当时的单价“地王”纪录。项目建筑控制规模接近17万平方米，除去公建、医院、教育等配套，可售部分在12万平方米左右。

与其他“地王”项目类似，该地块的入市节奏并不快。根据北京市住建委信息，从2012年4月至12月，项目先后四次取得预售证，以期房形式销售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次领取预售许可，以现房形式销售。也即从拿地开始，这个项目的操盘周期已长达6年。

住建委数据还显示，截至目前其仍有部分房源处于“未签约”状态。截至最后一次领取预售证，该项目的住宅部分报价为8万元/平方米，商业部分报价超过10万元/平方米，远远高出拿地时的成本。有分析指出，从单个项目利润的角度看，这宗“地王”已完成盈利。

但长周期运作给企业带来的资金压力仍然沉重。全经联房地产商会执行会长任志强向记者表示，项目运作期间，企业需要缴纳的各项税费、人力成本、营销成本和利息（资金成本），都随着时间的推移而不断叠加。尤其此前几年，房地产业的资金成本要明显高于如今。

亚豪机构市场推广部总监郭毅表示，企业通常对项目回款节点有严格要求，如果项目运作周期过长，经常会拖累公司资金链。如果企业正处于借贷周期的末段，这种拖累往往是致命的。