日前公布的《住房公积金管理条例》(修订送审稿)中明确,住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。这项政策如果得以通过,酝酿多年的房贷证券化将在我国得以落地。

  说起房贷证券化,人们很自然地想起曾经导致全球金融危机的美国“房利美”“房地美”两家房贷专业机构。当年由于“两房”发行的房贷证券化产品出现了资金链断裂,导致华尔街发生“雪崩”式危机,并拖累美国经济产生全局性危机。金融危机又蔓延到全球,全球市场至今都未完全恢复元气。因此,如果中国发行房贷证券化产品,是否会出现像美国一样的问题,自然是一个让人放心不下的问题。

  房贷证券化,是把缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池,以资产池所产生的现金流作为偿付基础,通过风险隔离、现金流重组和信用增级,在资本市场发行资产支持证券的融资行为。房贷证券化的最重要意义,是打通了房贷和资本市场的通道,可以刺激个人住房贷款的需求,对于目前我国房地产市场的去库存化具有一定的推动作用。

  但是,房贷证券化毕竟是一种将房贷转化为金融虚拟产品的融资行为,它除了会产生资本市场的风险以外,还需要面对房地产市场的风险。一旦房价持续下跌,房贷出现断供,就会影响到房贷证券的安全性。这种风险一旦发生,它在市场上产生的负面影响将是涟漪式的,会影响到经济运行的很多方面。因此,在房贷证券化落地之前,应该根据这种投资品种的特点,事先筑好防范风险的堤坝。

  美国“两房”所出现的教训,一方面是美国的房贷是零首付,在这一点上,由于我国房贷设置了一定的首付标准,对贷款人有一定的资质要求,因此安全系数要高于美国。另外,美国由于金融市场十分发达,围绕着证券化后的房贷,设计了过于复杂的衍生投资品链条,只要其中一个环节出现问题,就导致发生全局性问题。由于中国房地产市场的风险大于美国,因此在推出房贷证券化产品时,应该把资金链设计在可控范围,避免像美国市场一样过于复杂,增加风险压力。

相关知识

房贷证券化先要控风险
中国版MBS房贷证券化风险与机会并存
评论：房贷证券化不是洪水猛兽
房贷证券化将启 或撬动10万亿资金进入楼市
房贷证券化引关注 业内：政策很鼓励银行不积极
房贷证券化须谨防风险
评论：房贷证券化须谨防风险
叶檀：房贷证券化不得不做
观点：房贷证券化发展待完善
房贷证券化启幕 中国版“两房”渐近